最近北京房地产市场有两个现象：
一个是限竞房开始被回流人群进场追逐。
还有一个是改善型产品的“被豪宅化”了。
前一个，是奇特的一二手倒挂奇观造成的，北京不是这一奇观的重灾区，价差率不高。但问题是全国买一手房的大逻辑成立的前提下，谁不买北京的一手房，谁就像个傻子。
当然，我们不是轰人入场买房，我也不认为这一轮价格倒挂是又一轮财富洗劫，我坚定的认为，盘整期是需要的，限价也是必须的。
主要想说说最近市场上出现的第二个现象，一批被“豪宅了”的改善项目。
简单来说，就是非北京四环内及周边的170/180户型、以四居为主的改善型住宅，不管它自己愿意不愿意，开始被主流市场称作豪宅，昂首挺胸进入房地产产品的第一方阵。
遥想当年，我们坐在亦庄的某项目会议室里，90、120、140户型资料统统放在一边，对着四居180/190户型对穿愁肠。所有的营销目标指向怎么去化这批上够不着豪宅，下超过普通改善客户货币支付能力的尴尬产品。
霹雳一声晴天来，改革春风送温暖。二胎政策带着春天般的温暖来到楼市。有志第二次成为父母的城市中产阶级们、精英们，手上持有货币且迫不及待再次为人爷奶的丈母娘们，猝不及防的发现，三居不够用了。
这个城市，对空间的理解，发生了位移。这批800万到1000万价格区间的四居180/190户型正式登上主流产品舞台，独舞，没有伴舞。
真正的豪宅产品已经在货币面上远远的抛弃了城市中产阶级。3000万以上的产品在认房又认贷的去杆杠时代变成了变相Show muscle。
70/90政策下的限竞房，与粮票至上精神背道而驰。
二胎政策，更像一辆旅游大巴。带来一群原有市场逻辑下不存在的客户，在本土存量市场上，对四居180/190户型肆意埋单。问题是，大巴上下来的游客还在源源不断增加，存量却消化殆尽了。
根据中房指数最近的报告，在180面积段的产品上，北京的供销比为1.5。意味着市场供应一平米的同时，一点五平米正在被购买。
土地政策缩紧，70/90政策加码，四居需求却仍如渔阳鼙鼓动地来。
此时此地，进场人群拔剑四顾的时候，突然发现，当生理需求被升格的同时，心理需求问题同样被摆上台面。
800万到1000万的产品，不是豪宅，说得过去吗？说不过去。
罗杰斯的现实自我和理想自我强烈要求逼近、统一、重合。和所有思潮大变的时代一样，传统豪宅地段纯正的血统观，成了首先被砸掉的封建思想。
当一座城市的房价坐标，背负城市竞争力、背负全国同量级城市所共同构造的房价坐标体系时。任何横亘在市场前面的地段血统论，都不堪一击，被选择性遗忘。
于是，货币总量决定了被豪宅化。
当然，任何好的市场故事都有另一条StoryLine，商品货币总量形成的压力永远是双向的。我们都知道，价格预期的压力总是先传导至市场的供应方的。
迫于价格压力，今天众多四居180/190户型的被豪宅化，其实是已经预先埋下的一根冯唐式的“金线”。我们把这根金线称之为“等豪线”。
即便在北京去中心化、打破原有地段观的今天。
一根等豪线，仍然将四居180/190户型隔成了冰火两重天。
即便是今天，货币总量摆在这，豪宅，也不是你想叫就能叫的。就像范爷被叫做范爷，辉爷被叫做辉爷，不是每个女性都能挂上这个标签。
那这根等豪线在哪？为了方便区分，我们给这批进阶型四居180/190户型进入等豪线划定了一个标准。
这个标准大家看看就可以了，这个不是必要条件，无则改之，有则加勉。
豪宅看什么？看尊贵感。首先看物业豪不豪？有没有金茂威斯汀、华尔道夫、悦榕庄的物业背书。
一个街面两个小区，一个小区保安鞠躬开门，另一个坐在收费亭里打着哈欠，感受度是不一样的。
再看空间，纯豪年代，北京有不少城市中心的2、300平的大三居室。二胎政策倒逼下，这个事不能干了。没有大面积段的支撑你怎么做出豪宅感来？
有没有1、入户的空间尺度，2、专属感的套间数量，3、全家庭年龄阶层性别划分的功能区豪宅化空间增持，4、豪宅化的动线处理，5、社区空间留白，6、车位配比。这些核心指标很重要。
看看今天的香港，你就知道这个事，其实没那么难。
还有一个就是材料及供应商的选择是否进入豪宅段。
没有吉博力同层排水系统，没有恒温恒氧系统，没有双层中空LOW-E窗，现在已经改用三层双空了，没有豪宅段厨卫材料，没有干挂石材，那就啥也不说了。
但是，有好材料不代表一定能够堆砌出好产品，地产不是简单的成本加法。
开发商是否有过豪宅的操盘经验非常重要。
用豪宅的思路做这个面积区间段的产品，用大刘刘慈欣的话说，这个就是降维攻击。高位段豪宅化的降维攻击。
就像于连说过的，吃没吃过红苹果，那感觉是不一样的。
最后一个，要求比较高。
房地产有个商业价值递减原则。随着距离核心商业中心区域物理距离的增大，商业价值随之递减。这个在前面二十年的初级城市化阶段，是普遍认知房价坐标系。
今天我们的城市多中心化了，实际就是泛郊区化了，供地原则发生了改变。
大家从城市中心开着跑车回到泛郊区化的“豪宅”。
和传统别墅区应有的、写意的孤独感不同。你周边还有不那么写意的环境，还有一些“老破小”和“老破小”逻辑下的配套，怎么办？
这就要求未来的开发商的工作不再是开发，甚至不能是普通的城市运营，得把自己摇身变作城市平台，一个城市核心场景供应商。
至少要给人们提供一个核心城市的剖面。像电影布景术一样。
也许你不能改变真实的生活底层逻辑，但能够缓解这一个半小时的人生焦虑。
比如一个厉害的商业，或者一个孩子厉害了的学校，或者一个人格飞了天的艺术中心。
从项目的内部顶出一个价值高台。我们内部把它叫做莫比乌斯环效应，翻转地段逻辑，用一个面，打破离城核越远商业价值越低的商业逻辑。
市场上存不存在这样的“豪宅”？存在，你要是想知道，在评论里跟我们互动，我私下向你推荐。
还有一条，在现阶段的拿地逻辑，和开发商的成本考量来看，这样的新物种很快就不存在了。
你可能再也买不到了。
,
