去年8月份,正是市场最火热阶段。我当时在链家上设定关键词:总价100万以下、朝南,关注了几十套房源。

如果回过头来看,有不少房子即使降价幅度较大、时间超过半年,也依然没有卖出去。

NO.1丨壹

降价也卖不掉的二手房

比如琥珀北村一套35㎡小户型,报价59万,30天内无带看。

合肥这个月房价为什么涨那么多(降价超半年也卖不掉)(1)

优点:一环内、总价低、教育资源不错(公办灵童幼儿园、琥珀小学、琥珀中学)。

缺点:房龄较老、物业较差。这套房源位于高楼层,每天爬楼梯上楼很麻烦。

按照最近的行情价,35㎡户型,成交价在55万左右。

再比如,西环中心广场一套60㎡一室户型,总价85万。之前报价95万。

合肥这个月房价为什么涨那么多(降价超半年也卖不掉)(2)

优点:潜山路与黄山路交口,地铁3号线就在楼下;这是南区,学区是稻小、五十中望岳中学。

缺点:开放小区,没有正规大门和园林景观;60㎡做一个卧室,不如同面积的两房户型。

哪些房子难出手呢?

1、户型太小的房子

一般小户型房子,要不挂学区。要不预算有限,暂时过度。但这样的房子需要并不大,加上占用买房名额,流通性较弱。

2、户型太大的房子

虽然人人都想住大房子,但是并不是人人都有能力去买大房子。自住的话,大户型随便买。但如果是投资,90多㎡小三房最合适。

3、不带学区的老破小

老破小配套完善,生活方便,但没有物业、没有电梯、电路老化、通透采光一般等问题较多,二手房市场极不受欢迎。

4、实用性不强的户型。

比如60㎡两房,比60㎡一房吃香;90㎡三房,绝对比90㎡两房好卖,这就是户型的功能性。

5、靠近高架、铁轨、污染源、殡仪馆等“不利因素”的房子,比较难出手。

6、经常维权的房企,慎选。比如前几天,金大地时代天街维权,这大概是我见过品质最差的交付。最主要的问题,是水电的问题,而且基本修复不了。

合肥这个月房价为什么涨那么多(降价超半年也卖不掉)(3)

NO.2丨贰

2019年房价怎么走?会大涨吗?

最近市场有所回暖,这是有目共睹的。但是,如果就此说2019年房价大涨,可能性几乎为零。

最近一个月,全国房价都在涨、超20个城市放松调控、降准降息、贷款利率回归基准、限价放松等消息“层出不穷”,真真假假。

但是,只要有限购、金融政策没有放松,房价就可控。

合肥这个月房价为什么涨那么多(降价超半年也卖不掉)(4)

为了避免未来换房时房子难出手,在一开始买新房时就要“多个心眼”。

在合肥,新房接受度比二手房好多了。但是2019年合肥新房,面临这几个问题:

1、看整体价格,政务区融创双盘成交价纷纷奔上了4万 ,奠定了政务区在合肥这座城市的地位。

除此之外,滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区等房价突破2万 ,加上限价盘的清盘,买房门槛直线上升。

高新区和经开区,对于刚需来说,门槛稍低点,但选择并不多。

价格便宜的瑶海区和新站区,大部分人都看不上。

从3月份开盘结果来看,高价盘入市,压力仍然很大。哪些说“售罄”的,可能就去化7、8成;说热销9成的,实际3成都不到。

合肥这个月房价为什么涨那么多(降价超半年也卖不掉)(5)

2、看地段,合肥城市发展的不均衡,导致目前东、北片区均没有明显的改善成色。板块会轮动,但很少有人踩对点。

但是,遵循以下4点原则,概率较大。一是在市区,或者靠近市区,并有大量储备用地;二是周边有地王,或者地价较高;三是有独特的景观资源;四是有地铁(包括规划中的地铁)。

3、看产品,目前市场上的高价盘,地价偏高,虽然房价不便宜,但是利润不高。导致很多人花了钱,但并没有买到预期的产品。2018年下半年土市降温,地价下降,我认为可以关注这些纯新盘。不管价格有没有惊喜,但开发商利润不低。

但是,相对来说,品质房企开发的楼盘,更有保障。

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NO.3丨叁

结语

现在,能不能买房?

最近,很多人都在咨询:目前看不清行情,此时要不要买,要不要抛?

从大方向来看,目前合肥楼市三个逻辑没有改变:

一是,过去20多年楼市发展,周期一直存在,只有时间长短的不同;总体来看,房价始终坚持在波动中上涨、前行。

二是,合肥单核城市发展模式没变,全省资源和人口向这里聚集没变。

三是,通胀环境下,不动产是投资保值的最优渠道。

如果放在长周期考虑,目前“大多数楼盘不需要抢就能买到”的市场,适合自住购房者慢慢挑选。

合肥这个月房价为什么涨那么多(降价超半年也卖不掉)(7)

但是,从短期来看,楼市依然处于“混沌期”。

1、合肥的老城区最近几年都不“受宠”,如果要买二环内,建议品质新房,或者优质学区房、地铁房。出行拥挤、房屋品质一般,大多数二手房没有投资价值。

2、从区域来看,接下来几年合肥发展大势依然在南边和西边,滨湖区和高新区依然是发展重点。如果预算多,买西边、南边,仍然具备投资安全性和价值。

3、如果买三县,建议考虑地铁、品牌这两个要素。如果有学区,价格合理,可以大胆买入。

4、资金很重要。

来源:微 信 公 众 号-合 肥 楼 市(loushi_hf)

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