青岛财经日报/青岛财经网记者 张海杰
青岛新兴旅游商业地标荆棘载途
打造海鲜不夜城，“大水坑”死寂多年终于起死回生；打造青岛最大的、最具本土特色的餐饮集聚平台，7月底将开门纳客；蜗牛桥和65家商铺或回归；齐聚6大业态、8大板块，将崛起为青岛新一代旅游商业地标……
自从今年春节过后，尤其是4、5月份以来，关于青岛栈桥广场的“好声音”越来越多，其业态规划、项目定位和发展前景也越来越明晰。这么多年以来，栈桥旁知名的“大水坑”少有的以正面形象成为青岛商业领域关注的话题之一。同时，在青岛人的心目中，“大水坑”的凄惨宿命也该结束了。
“无论地理位置、固有客流量、商业体量、业态规划、市场需求，甚至上升到城市形象的层面，栈桥广场成长为‘青岛一大旅游消费地标’只是时间的问题。”业内人士分析认为。但现在已经进入8月份，预期开业的时间已经过去，青岛栈桥广场却迟迟没有开业的迹象，究竟现况如何？原因为何？难道青岛亟待诞生的旅游消费集聚平台又要“胎死腹中”？
记者日前走访了青岛栈桥广场及周边商业环境，并采访了多位业内人士和青岛栈桥广场投资管理有限公司的负责人胡兆鹏。
吉时已过 栈桥广场开业钟声未响起
2014年和2015年，青岛新开业或将开业的商业项目很多，商业综合体的开店数量可以说创下历史之最，但栈桥广场的开业似乎格外引人关注。原因便是其曲折的身世：从栈桥奥特莱斯广场到凯利购物广场、再到青岛国际小商品城，几经易主却无一开业，栈桥旁知名的“大水坑”像是中了魔咒。
在栈桥广场，“岛城最大海洋主题商业中心隆重招商”的招牌挂满庭廊
预期的开业时间——7月底已经过去，但栈桥广场迟迟没有开业。记者日前走访时了解到，没有开业的原因很多，其中重要的一点是所有商业设施均要无漏洞维修、维护，甚至重新修改打造，这要花费巨大的人力、财力和时间。据了解，作为一个烂尾多年的沿海地下项目，栈桥广场原墙体大多腐坏、商业配套设施大多损坏，并且当年商业规划及商业配套无法满足现在需求，几乎所有软、硬件均要重新调整和修改。截至记者采访时，8万平方米商业体量的水电系统已经全部更换，进风、排风系统全部升级，全新打造的排油烟系统基本竣工，消防、防火系统建立，电梯等商业设施全部检修，所有内墙体全部更新……“自从接手这个项目，我们团队就加班加点施工，按照现在的业态规划，原有的很多设施不同程度被淘汰，如供水、排水系统，我们重新铺设的管道，进行了改造；自带净化功能的排油烟系统是我们重新铺设的，清洁人员完全可以进入管道内进行作业等。”胡兆鹏告诉记者，如原有电梯的某个零部件坏了，我们必须找到生产厂家，调出当年这批产品型号，有时还遇到零部件停产、缺货等棘手问题。
施工过程中无法预判的问题延长了施工周期，也延误了整个项目的开业时间。“作为一个商业投资项目，投资方前期进行商业配套设施改造是理所应当的，但延误开业的原因不止这一点，栈桥广场规划的业态很多，每个业态都要通过相关的许可，这个过程较为复杂和曲折，也很大程度上制约了项目的招商和开业时间。”知情人士透露。
记者在走访中发现，栈桥广场未按时开业，给周边市民、投资者甚至旅游人群有一定的影响。“我带青岛团已经4年多了，几乎每个周都会来一次，每次看到如此俱佳的地理位置荒废着都会感到可惜，很多游客也会疑惑为何没有利用起来。前段时间看到这里将打造为栈桥广场，还心想青岛确实应该诞生一个旅游消费集聚地，很多旅游业发达的城市都有，但不知为何没有开业。”来自河北唐山某旅行社的导游王小姐告诉记者。“从栈桥奥特莱斯、凯利购物广场、国际小商品城，到现在的栈桥广场，不会又要重蹈覆辙、‘胎死腹中’吧？那样就太可惜了。”家住太平路的市民孙女士担忧道。对于该问题，胡兆鹏表示：“无论有什么样的困难，我都不会放弃，我认为栈桥广场不仅是一个商业项目，更是将来青岛沿海的一个地标，应该怀揣一份责任心来打造它。当然，我们也非常需要合理的支持和帮助。”
天时地利人和 预期大好却阻力重重
在记者采访过程中，胡兆鹏用一句话形容了栈桥广场的现状：“俱备天时地利人和，发展前景很好但阻力重重。”
据介绍，游玩地方特色美景、品尝地方特色美食、购买地方特色礼品，是旅游行程的三大要素。青岛的特色是海，青岛的美食是海鲜，离青携带的礼物是海产品。青岛作为知名的海滨旅游城市，每年都会接待数千万的外地游客，如去年，青岛接待游客数量统计为6600万人、旅游总收入1060亿元。“但回想一下，针对外地旅游人群为主，汇聚青岛各色海鲜美食、囊括各类海产品的地方在哪？青岛尚缺这样一个平台，这也是我打造栈桥广场的初衷。”胡兆鹏介绍，并且该项目的房产产权分散在个人手中，因此不便于统一经营管理，也是以往项目败北的原因之一。但现在不同了，所有商业空间均由栈桥广场投资管理有限公司统一经营管理。
栈桥广场日均客流量将近10万人
所谓“地利”，便是绝佳的黄金地段。“从商业角度考量，栈桥是青岛的地标、最经典的旅游景点之一，对外地人的吸引力毋庸置疑，而这里作为老城区，拥有最集中的教育和医疗资源，也不缺乏本地人的光临，所以这里绝不缺乏人气和购买力。”业内人士分析。
“人和”自然是指已有的客流量。记者通过多日的走访和简单统计发现，非旅游旺季的周三、周四、周六、周日，旅游旺季的每天，栈桥广场的日均客流量可高达数万人甚至能超过10万人。另根据栈桥投资管理有限公司的统计，即使寒冬腊月，栈桥每天的客流量也能达到3万人次，名副其实的旅游消费集聚地。
天时地利人和俱备，项目定位和业态规划也被看好，为何发展阻力重重呢？记者采访了解到，首先，资金压力。多年的“烂尾”项目、地下商业、8万平方米的商业体量，需要大量的投资资金持续注入。“除了商业部分本身以外，该项目还承担着相当的社会公众服务内容，也会耗费资金和经历。”知情人士透露。记者走访发现，栈桥广场地上拥有170多辆旅游大巴车停车位、地下停车场拥有600多个停车位，是栈桥周边最主要的停车场所，尤其在旅游旺季能很大力度的解决周边停车难问题；栈桥广场作为海底世界等旅游景点班车站点，并且与海边木栈道接连，每天要承载大量游客过往，因此从某种程度上讲栈桥广场肩负着城市旅游接待的功能。“现在，这部分公共服务区域的亮化工程、环境美化、日常清洁、管理服务均由企业承担，这无形给企业带来了一定的经济压力。”知情人士分析。
其次，该项目缺乏导向支持。根据来访登记，自从该项目开始招商至今几个月的时间里，前往咨询并表示投资意向的投资者314人，但截至记者采访时，仅有47家办理签约手续，签约率不足15%。“签约率低的主要原因之一是长期心里积累和导向不足。”业内人士分析，从奥特莱斯到凯利购物广场，又到国际小商品城，给人们造成了“开不了业”的、失望的心里积累，若想改变这一印象，尤其是如此庞大的、市场尚缺的项目，必须要有很足的市场导向。“当然，这个导向力远不是一个企业所能及的，当有规划、政策、扶持等政府行为和公信力，市北区打造的文化街、啤酒街、婚纱街等均是很好的成功案例。更何况与其相比，栈桥广场具有绝佳的地理位置和乐观的自然客流量。”业内专家认为。
就专家的观点，记者随机采访了一家已经入驻的书店，店主杨先生告诉记者：“从开始装修算起，我已经来了快1个月了，从这1个月的销售数据来看还不错，但我们非常期待栈桥广场的正式开业，从客观层面讲，栈桥广场开业可以解决旅游淡旺季客流不均衡问题，有利于所有商铺的长远发展；更重要的是从主观层面而言，能给我们已经入驻和想入驻的投资者以信心。我有两三个朋友都很想投资栈桥广场，看好了这个项目的位置、定位和规划，但始终没有正式入驻，持观望态度。”
拥有市场空间 亟待市场引导
在今年年初，市商务局接受相关媒体采访时，便将栈桥广场与华润万象城、李沧区维客广场总结为三大5万平方米以上地铁商业综合体。“山东路华润万象城作为全国最大的万象城、李村维客广场也是李村商圈的知名地标，与其归为一类可以从官方角度看出栈桥广场的重要程度。”业内人士告诉记者，但就目前来看，栈桥广场及周边区域的商业匹配不均衡。
记者走访时发现，距离栈桥广场不远处便是存在多年的沂水路早市，其近两年来因为“打游击战、与城管拉锯战、取缔后周边居民不习惯、拟搬迁意见不统一”等诸多话题曝光于各媒体，也算“小有名气”，至今该早市仍“不正常”存在着。“早市存在影响市容，不存在周边居民不方便，岂不知近在咫尺的栈桥广场就设有农贸市场业态，完全可以解决这个问题。”知情人士告诉记者，“此外，自来水公司附近的夜市也是经过长期积累较具规模，其缺乏统一管理；在旅游人群集聚地，非常影响市容。恰恰栈桥广场拥有‘甩货大集’‘夜市专区’等业态，并且免费提供给大家使用。”
记者走访时还发现，现在中山路及周边区域的店铺，很多以销售干海产品或海鲜餐饮等为主，他们所面对的消费群体基本都是外地游客，但“质量没保证、宰客、缺斤少两、消费者权益得不到保护”等负面消息并不鲜见。“而栈桥广场的主要功能之一就是海鲜餐饮和海产品销售，能统一规范经营，在保证消费者权益的同时提升青岛旅游的形象，何乐而不为？”业内人士说。
无论沂水路早市、自来水公司附近的夜市，中山路海鲜餐饮、销售，还是栈桥周边“流窜经商”的小贩，栈桥广场在业态规划时都有涉及，但至今他们仍然维持“原生态”的经营模式，不愿加入栈桥广场统一经营的大家庭中。“主要原因还是缺乏市场引导，其实这些业态进驻栈桥广场的成本不比原来高，甚至更低。这种引导要经过长时间的努力，并且仅靠企业一己之力很有难度。”胡兆鹏告诉记者，但从长远来看，景区周边零散商户统一经营是趋势，即美化市容，又便于规范化管理，还能提升一座城市的形象，尤其是旅游城市。
互联网思维 创客理念 顺应趋势但无从借力
日前，青岛市人社局下发了《青岛市大学生创业“海鸥行动计划”实施方案》，提出青岛市将用三年时间，通过实施创业载体建设“摇篮”行动等七大创业帮扶行动，实现“3515 ”目标，即培养3万名大学生创客、打造50个各具特色的众创空间、扶持1.5万名大学生创业者……
栈桥广场将打造2万平方米“创客诚”
创新之城、创业之都、创客之岛。自从青岛市前段时间提出“三创”概念以来，迅速引起了社会各界的关注和执行，各种扶持创业的利好政策接连出台，各种形势和主题的创客城也不断涌现。栈桥广场也不例外，据了解，栈桥广场拿出2万平方米打造“创客城”，以餐饮、食品类创业孵化为主，兼具海外购物等功能，实现线上线下捆绑经营。栈桥广场将整合技术、资金、物业、公司注册、人事代理、财务管理甚至连锁加盟指导等多方面资源，为入驻者提供服务。“以餐饮、食品类为主题的创业孵化基地青岛还没有，该创业基地的诞生，或将推动青岛新兴餐饮、食品业态的发展，并且有利于餐饮、食品连锁加盟业的发展。”业内人士预测，并且该创业孵化项目还有互联网技术的助力。“我们研发了一套销售终端与生产厂家的连接系统，通过该系统，消费者在销售终端下单，生产厂家将商品直接送至客户手中。”胡兆鹏介绍，凡是入驻创业基地的创业者，均可使用该套系统，通过这套系统既可以减轻进货压力，又可以降低中间环节的成本。
既拥有互联网思维，有顺应“三创”趋势，可以借势一些利好政策迅速发展。“但我们不好接力，对接很难。”胡兆鹏说。记者采访过程中了解到，像栈桥广场同样处境的新兴项目不少，有创意、有前景、有政策，但如何破题执行不是易事。
记者手记：青岛需要特色餐饮消费地标
北京的簋街、成都的锦里和宽窄巷子、西安的回民风味小吃街、济南的芙蓉街、南京的狮子桥美食街……旅游业发达的城市，往往会诞生一个或几个特色餐饮集聚地，这些地方会成为城市旅游的一个环节，也成为本地人向外地游客推介甚至“炫耀”的资本。
青岛作为非常知名的滨海旅游城市，有哪些？登州路啤酒街，因青啤而兴起，对外地游客而言称得上“美食第一街”了；劈柴院，集结各类小吃于一身；闽江路，只是针对本地人，对外地游客吸引力不大。回想一下，它们似乎都缺乏了青岛餐饮的特色——海鲜。“喝啤酒、吃海鲜”似乎已是所有外地游客对青岛美食的印象，如果缺少了海鲜，似乎不能代表“青岛味道”。并且，从未来发展趋势讲，吃、购、娱等多要素捆绑将是必然。因此从一定意义上讲，青岛还尚缺一个特色餐饮消费地标。
但有一点不可否认，无论登州路啤酒街、劈柴院还是闽江路，多方联手，规划、打造出的集聚平台，其聚客能力和吸金能力不可小视。
此外，地标并不一定局限于地上建筑，从国外发达城市的发展经验来看，与地铁无缝对接的地下综合体也是很好的选择。其一，地铁作为未来必不可少的交通形势，尤其是青岛的交通现状和地形，地铁商业综合体可以最有效地将人流转变为商流；其二，地下经营有效地突破了黄金地段饱和的发展瓶颈，最大限度的借势旅游地标资源。
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