作者： 炜衡律师事务所 谢吉锐律师
一、背景
随着疫情缓解，二手房交易市场逐渐活跃。据贝壳研究院统计数据显示，2020年5月份，北京二手房成交量环比增长39%，同比增长75%，成交均价为每平米62609元。
购买二手房，除改善居住条件外，“子女上学”、家庭资产保值增值等也是主要目的。如目标房产存在户口遗留、“学籍占用”问题，则不但导致购房人当下购房目的无法实现，房屋转让的价格也将受到影响。因此，所购房屋落户情况、学籍占用情况等隐性因素也成为购房人关注的重点。
但由于二手房落户情况及“学籍”占用的信息不对外公开，一旦事前未核实或者出卖人恶意违约，购房人的权益将受到严重侵害。
二、主要违约情形
1．出卖人及家人拒绝迁户或无法迁户
一种情况是出卖人出于某种利益考量，虽有其他落户的去处，但仍拒绝迁户；另一种情况是出卖人及其家人的户籍“无处可去”，客观上无法将户口迁出（见民事判决书：2012沪一中民二（民）终字第3289号）。
2．出卖人也从他人购得房屋，此前已有他人落户
部分出卖人也是通过购买二手房获得目标房产，且出卖人居住多年，均未察觉其所购房屋已存在的落户情况。在出卖人出售房屋时，出卖人认为不可能存在落户情况并基于此作出承诺。然而当发现落户情况时，原落户人员无法联系或者拒绝迁户。
3．目标房产系“学区房”，但学籍已被占用，致使购房人“为子女上学”的购房目的落空（见民事判决书：2017京02民终12619号）
部分二手房系“学区房”，家长购房主要是为子女上学。但出卖人在明知购房人的购房目的的前提下，拒不告知真实的学籍占用情况，隐瞒自家子女或者亲属子女占用学籍情况，使购房人子女的入学资格受到严重影响。
以北京市朝阳区公布的2020年义务教育学位分派规定为例：“实际居住地址（凭适龄儿童少年父母或其他法定监护人房屋所有权证或不动产权证书）用于登记入学之年起，原则上小学六年内、初中三年内只提供实际居住地址服务范围内的一个入学学位（符合国家生育政策的除外）”。也就是说，如果待售房屋中仅能存在一个入学学位，一旦占用，“小学六年内、初中三年内”即便落户于房屋内，也不具有入学资格（此处解读或有偏差，具体请查询相关政策）。
三、裁判观点
1．针对“户口迁出”的诉求
购房人如以“判令出卖人立即将户口迁出”为诉求，一般无法得到法院支持。我国户籍管理客观上要求迁户人需有满足落户条件的落户单位或房产，实行“严进宽出”的户口迁移政策， “落户”端严格把关，“迁出”端除非公民个人自愿迁出且能够另行落户，否则户籍管理部门一般无法强制公民个人迁户，法院即便作出迁户判决也无法执行。
因此，在民事诉讼程序中，要求出卖人迁户或案外人迁户，诉求均无法得到支持。但上海市于2018年发布了《上海市场主户口管理规定》，具备条件的权利人可依法申请落户人员迁户。
2．针对“学籍腾空”的诉求
针对“学区房”学籍被占用情况，购房人可能提出要求“出卖人限期腾空学籍”的诉求，以求子女获得入学资格。但这种诉求涉及另一个公民基本受教育权，无法获得法院支持。
3．针对“违约金”的诉求
裁判观点一般可总结为以下三种：
第一种，出卖人未“迁户”且并不对购房人子女就学等相关利益造成影响的，违约金一般“酌减认定”。
我国违约金以“补偿”为主要功能，购房人未明确提供“损失依据”时，一旦出卖人提出“违约金约定过高”，法院一般予以酌减。一般违约金从2万至5万不等。
第二种，“户籍”、“学籍”问题致使购房人购房目的落空的，违约金支持幅度较大。
在发生出卖人违约致使购房人“子女入学”等利益严重受损时，法院一般视合同约定情况，更大幅度支持购房人的“违约金”诉求。
上海市徐汇区一案例（见民事判决书：2019沪0104民初23530号），全额支持购房人违约金诉求。该判决中，对于出卖方任某的违约行为，上海市徐汇区人民法院“本着对守约者诚信行为的保护，衡量被告违约过错程度，并考虑到系争房屋为‘学区房’这一显著特点，对原告主张的违约金数额不予调整”，按照合同价20%判令任某向购房人支付违约金60余万。个人认为，该判决的裁判态度，对于遏制恶意违约者有震慑作用，对法院辖区内二手房此类争议的违约方具有警示作用。
第三种，在出卖人恶意违约客观上造成购房人严重损失的情况下，法院仍以“当事人主张违约金过高”而予以调整，仅按照房价总额的5%左右支持原告提出按照约定提出的“合同价20%违约金”诉求。
以北京为例，学区房总价动辄五百万以上，将合同约定的“房屋总价20%（100万）”违约金调整至十几万，在子女无法入学、房屋转售价格大幅降低、购房人根本无力再次购房的情况下，购房人损失何止百万。在购房人倾尽全力购买目标房产以追求子女优质教育资源的背景下，“酌定”大幅减少违约金总额，或有违“公平”原则，也一定程度上纵容了此类违约情形的发生。
而有些案例，即便出卖人违约情形明显，给购房人造成了巨大的经济损失和精神压力，但对购房人的违约金主张完全驳回，则对于购房人而言，确实得不偿失（见民事判决书：2017京0101民初13号和2018京0102民初15252号）。
四、如何“防范于未然”
二手房迁户及学籍问题，虽然事后的司法救济从经济上或者精神上能够给购房人提供补偿，但购房人应占据主动权。购房人在出卖人签署系列购房协议之前，需要对房屋内落户情况、学籍情况进行客观调查，以便评估风险，作出真实的意思表示。
具体而言，可以从以下几个方面入手：
1．针对户籍问题，要求出卖人携带房屋权属证书，与购房人一同前往房屋所在辖区派出所户籍科查询房屋的户籍登记情况。
2．针对“学区房”，如有适龄儿童，可考虑要求购房人与出卖方一同前往所涉及学校核实学籍占用情况。如因学校暂不提供上述信息，则需在合同中明确约定严苛的违约责任。
作为出卖人，有义务保证出售房屋的学籍符合买房人的需求，如果发现出卖人作出虚假陈述，致使买房人无法实现子女入学目的，则有权解除购房合同，出卖人应全额退款并承担高额违约金。
3．针对中介机构，要求中介机构在落实房屋学籍问题上承担更多的责任。
作为房屋销售服务方，中介机构有义务查清出售房屋的户籍、学籍信息。如因中介机构怠于履行相关核查义务，购房人与出卖人签约甚至过户后才发现房屋存在户籍、学籍等问题，则应由中介机构对出卖人所应承担的违约责任承担连带担保责任。同时，中介公司基于与购房人之间签署的《居间合同》，也应承担尽职履约的违约责任。
除此之外，希望法院在审理此类案件过程中，充分考虑“学区房”的客观经济价值，更大幅度支持购房人的违约金主张，增加出卖人的违约成本和中介公司的注意义务。虽然“房子是用来住的，不是用来炒的”，但购房人拿着此类政策性文件，不仅无法在购房过程中获得议价权，一旦出现出卖人恶意违约的情形，房屋贬值的损失不是相关政策文件所能弥补的。
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