这几天走了几个科技城的楼盘，以购房人的角度了解了一下这边的商品房市场，进行了一些调研，同时也有了自己的一些心得体会，方方面面吧，希望可以给有意向购买商品房新房的家庭和个人一些参考。
整体情况科技城目前在售楼盘，且不是只剩尾盘的项目可以根据区位分为三类。
第一类太湖大道以北，包括保利和光山语、华发恒泰招商蛇口三家联合开发的浅悦静庭、保利华润融信联合开发的海纳品汇花园和苏高新熙境云庭四个房地产项目。它们依托较为优质的教育资源和较为完整的配套在区域开发上具有先发优势，但由于人口密集根据政府规划只能建造小高层和高层住宅。
第二类太湖大道以南，包括招融致新开发的前山澜庭和中海阅弘山晓项目，它们背靠玉屏山，环境优雅，人口较少，住宅种类为多层和小高层，主打居住条件较为舒适的洋房，但由于开发较晚周边学校仍在建设中，教育质量具有一定的不确定性。
第三类为科技城西侧，仅包括位于福东路999号由苏州鑫城发房地产公司开发的和萃澜庭项目。
北区
南区
和光山语和光山语雅苑项目南至白龙河绿化地，靠近有轨电车二号线，西至天佑路，北至科广路，东至潇湘路。该项目总面积153867平方米，总投资82000万元，共17幢楼，包括一梯两户和两梯四户两种楼幢，总可售面积106278平方米，截止到2022年7月已售41.39%。
下面从购房人的角度介绍看房的流程。
进门处需要扫场所码进行防疫登记。
项目售楼处修建得很漂亮，沿河而建，绿意葱茏，房屋交付后将作为物业用房使用。
售楼处
售楼处绿植
该项目由两个经纪公司负责销售，客户到售楼处后抽签决定由哪个销售公司的销售人员负责引导客户看房。
在销售人员的引导下，首先了解了与开发企业相关的情况，接着介绍了项目的地理区位优势，周边教育，商场，交通等配套情况，最后销售人员带领客户参观了展示样板间，包括硬装和软装，实际交付时客户得到的包括房间地板，卫生间的瓷砖和卫浴洁具，厨房的瓷砖、橱柜和部分电器，不包含墙纸，交付时为粉刷墙面，不包含吊灯，交付时为普通的日光灯。除沿主干道的楼幢阳台根据政府要求必须封闭外，其余楼幢客户可选择封闭阳台和不封闭阳台，不封闭阳台建筑面积只计算一半，但开发商通过调整单价使得房屋总价不变，因此选择封闭阳台或者不封闭阳台价格是相同的。另外，由于沿主干道的楼幢阳台只能封闭，所以交付时房屋阳台会有反坎，后期装修时无法安装落地窗。
厨房
次卧
户型方面，该项目包括建筑面积100平方米三室两厅两卫A户型，建筑面积124-131平方米三室两厅两卫B户型和建筑面积127-133平方米四室两厅两卫C户型三种户型。参观展示样板房之后，销售人员会带领购房人就坐，了解购房资格，首付款情况，公积金情况，确定贷款方式，计算贷款月供，磋商优惠力度并向客户介绍最近的成交情况，营造房屋供求关系紧张的氛围。该项目的优惠大概为5%~8%，交房时间为明年年底。最后销售人员会介绍周边有竞争关系楼盘的相关情况，给购房人以参考。
看项目沙盘时，当我问及楼盘前排临近白龙河位置最好的几幢楼是否还有房源时，售楼小姐轻描淡写地回答是那些房子你买不到的，我有些疑惑，于是试探性地问道，是要托人才能买到么，售楼小姐没有理会，在我的一再坚持下她看了看我，带着怀疑和轻蔑的目光却用真挚的语气说“都被领导买走了，住建局的领导什么的，现在你能买的还有这些……”
令我吃惊的不是售楼小姐所言的真实性，而是当她描述权力时借用神秘色彩来掩饰对权力支配的能力的恐惧和无可奈何，事实上在民间仍然广泛存在着权力崇拜，不是仅停留在不可说的阶段，而是似乎形成了一种共识，成为一种心照不宣的话题终结词，一旦提出，便会直接杀死某个话题的进程。崇拜有时是源自虔诚的信仰，而有时仅仅是源自无知和恐惧。当普罗大众在面对权力支配时需要借用神秘主义掩饰来消解恐惧并逐渐丧失了对权力监督监管的意愿，此时权力的架空和悬置是十分危险的。
浅悦静庭浅悦静庭项目位于天佑路以西，科业路以北，普陀山路以南，步青路以东。项目总面积151070平方米，其中住宅131217平方米，非住宅1486平方米，总投资296300万元，包含住宅和商业两部分，住宅部分由一条小河隔开成东西两个地块，两地块之间互不连通，东地块与商业部分由地下通道相连。住宅部分共有32幢，包括一梯两户和两梯四户两种楼幢，总可售面积218326平方米，截止到2022年7月已售72.46%。
看房流程大同小异，该项目同样售楼处修建得很精美，加入了一些诗意的元素，迎合了部分中产阶级追求差异化文化生活，注重生活格调的需求。还有一些DIY的天气播报，透露出开发商的创意和用心。
天气播报
该项目刚需型住宅户型包括建筑面积102平方米三房两厅一卫、建筑面积105平方米三房两厅两卫、建筑面积117平方米三房两厅两卫和建筑面积126平方米三房两厅两卫四种户型。该项目产品品质较高，优惠为5%左右，但也会推出一些优惠力度更大的限时特价房。
熙境云庭熙境云庭项目位于天佑路以西，白龙河以北，步青路以东，科广路以南。项目共有20幢住宅，包括一梯两户和两梯四户两种楼幢，该项目为现房，总可售面积180335平方米，截止到2022年7月已售77.27%。
熙境云庭项目包括建筑面积98~103平方米三房两厅一卫、建筑面积117~123平方米三房两厅两卫、建筑面积119~127平方米三房两厅两卫、建筑面积131~136平方米四房两厅两卫和建筑面积134~140平方米三房两厅两卫五种户型。
由于是现房，因此在小区门口可以看到已经住进去的居民，进门之后门口的接待小姐问我是看房还是踩盘，我问她踩盘是什么意思，她有点疑惑不知道该怎么回答，正好旁边有几个中介和售楼处工作人员在沟通，要进去踩盘，我就进去和他们一起听了一下。给我们讲解的是一个抱着小宝宝的小姐姐，很亲切和善，小宝宝很可爱，也许母性以及催产素真的是最好的化妆品吧。小宝宝把手里的小石头给了我，小姐姐对宝宝说叫哥哥。我心里美滋滋的，人与人之间建立信任这种事真的可以使人产生许多多巴胺和血清素吧。
听小姐姐讲完还剩哪些户没卖，和其他中介参观完样板房之后。我找小姐姐问了另一个样板房的位置，她说让我自己去吧，就在小区东南角一幢201，还把房屋密码告诉了我。我穿过小区找到了这个实体样板房，温馨舒适，阳光从阳台斜斜地照进屋子，客厅家具摆放整齐，横厅显得十分宽敞，餐桌上摆放着餐具，吊灯，陈列摆设，柜子，厨房灶台上整齐摆放着各种奇奇怪怪的家电，温馨的灯光混合着舒缓的音乐勾勒出生活轻轻流淌的感觉，具有设计感的钟表、镜子、墙纸、记录板挂在墙上，让人不禁幻想生活在这里的场景，似乎住进来就能获得幸福，似乎只要足够的钱就能获得美好生活。
但幸福美好的生活是否真的等同于这样一个装修精美的房子么。房间适当的角落摆放着吉他和画板颜料，飘窗上铺着柔软的沙发垫子，上面摆放着唱片机和形状怪异的茶具，卧室衣柜里整齐挂着干净的西装摆放着高跟鞋和首饰，卧室的陈列柜里充满了各种相机镜头，柜子上随处摆放着各种全新的包包和手表，似乎住进这个房子，我们就实现了马克思所讲的人类解放，人们过着高尚的、丰富的精神文化生活，智力、体力和个性得到自由全面的发展。
环顾整个房子，屋子里没有一样东西不是商品，一切的物质财富似乎都高昂着头颅高挑着双眉，脸上涂满自信大方的笑容，轻蔑高傲却又热情洋溢地在向人们炫耀商品经济资本主义社会的招摇和充盈，似乎在说，快看啊，得不到的才是最好的！疯狂刺激着多巴胺的分泌，但它只在你渴望，期待奖赏的过程中给你饥渴感而从不给你获得后的满足感。
一切都是那么干净整齐，不着一丝灰尘，似乎只要没有人住进来，这里的幸福美好就会一直保存下去。
幸福里幸福里项目位于科达路以北、步青路以东、潇湘路以西。项目总面积122543平方米，其中住宅114328平方米，地下面积8215平方米，总投资31200万元。住宅共有16幢，包括一梯两户洋房和两梯四户小高层两种楼幢，总可售面积114328平方米，截止到2022年7月已出售2.97%，根据销售人员的说法，截至目前已售约60%。预计交房时间为2023年11月至2024年3月。
幸福里项目包括建筑面积106平方米三房两厅两卫、建筑面积126平方米三房两厅两卫和建筑面积133平方米四房两厅两卫三种户型。
这个项目也碰到了乌央乌央的中介大军，他们会组织集中踩盘，这样资源利用效率最高的，如果一个人去踩盘，售楼处的销售小姐都不愿意接待你。整个形式就像旅游观光，一个领头的带领一群人涌进售楼处，领头的大声重复着，摆出夸张的姿势，吸引大家的注意，中介们热情不高，在讲解人讲解的过程中偶尔会有人提出问题，但很多都是让讲解人重复说过的话。
中介在一笔交易中起到的作用或者说实现的功能实际上是整合信息，根据购房人的需求为购房人提供建议，本质上是减少了或者免去了购房人自己走访调查的时间精力和能量消耗。因此经纪公司的中介们也需要不断踩盘更新自己的信息库，中介之间相互比拼的并不是信息的完整程度和谁掌握了最新的信息，而是和购房人建立信任的能力，要让购房人相信你是为了他好，是真诚地在为他出谋划策，而不仅仅是把购房人送到售楼处销售人员的手中，不是把购房人卖给了开发商。
这一规律普遍存在于市场经济活动的买卖双方之间，想充当促进交易双方达成一致并进行商品交换活动的润滑剂必须要和买卖双方都建立足够的信任，经纪公司和开发商之间由于有公司背书，建立信任相对比较容易。而中介工作人员和购房人之间建立信任往往是比较困难的，能够很容易和他人建立牢固信任的人往往比较容易达成协议，容易做买卖，很容易成交。有的人会问了那怎么才能获得与人建立信任的能力呢，其实很简单，那就是真诚，当你自己放下防备与人交往交换信息时，别人往往也会这样回应你，你看这样做有时可能会吃亏，但时间久了，他们身边就会伴随着越来越多同样真诚的人，建立越来越多的信赖，更容易实现目标。
心得体会最后回归正题，聊聊我总结的户型选择方面的建议，笔者根据自己的观察，认为应该注意以下几个方面：
（1）是否南北通透
南北通透程度取决于与阳台正对的房屋北墙墙上开窗的大小，这面墙上被房门或者厨房占据都会影响穿堂风的大小。
（2）是否为飞机户型
部分户型主次卧分开，如同飞机的两翼，因此被形象地称为“飞机户型”。飞机户型好处在于主次卧之间影响较小，适合作息时间不同的人群同居。
（3）厨房是否和餐厅直接相对
部分户型厨房的开门方向不正对餐桌位置，这样做完饭端到餐桌上会比较麻烦，给生活造成不便。
（4）玄关是否有拐角
部分户型大门正对室内空间，从门口向室内望去一览无余，住宅私密性得不到保障，这时玄关处的一处拐角将是十分有益的。
（5）是否有较为狭长的过道
部分户型设计时东西会形成一条狭长的过道，给人一种逼仄压抑之感。
（6）步入式衣帽间的取舍
有些步入式衣帽间设计出来有一侧墙壁正对着卧室房间门，走进卧室需要先过一个转角，显得屋子里很压抑。
不知不觉写了这么多字，主要也是最近看的想的比较多，衷心感谢看到这里的读者，使用了您宝贵的时间，希望能引发您的一些思考。
全文完，如果觉得写的不错，那就点个赞或者“在看”吧，再次感谢。
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