房地产项目在开发期间直至商品房各产品完成销售，交付给小业主必须取得所有相关手续。对于购房者，不管是新买商品房、商铺，还是入手二手房，都需要确认商品产权及相关手续，才能有效避免买卖风险，对于经常听到五证二书一表，下面一起学习：
（一）五证
（1）《建筑用地规划许可证》；
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
（2）《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
浅析：项目取证期间会上报项目对政府规划方案，该证取得较费时间且流程繁琐，会涉及到项目核面、施工图审、上规委会专家会议、直至修改规划方案政府签章审批。
（3）《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
解析：房产公司通过招、拍、挂获取土地，签订土地交易协议后，必须取得手续，一般涉及到成本费用有，土地款、土地交易服务费、契税、印花税，土地款收费一般按招拍挂获取时缴纳，土地交易服务费按各地累进制收费费率缴纳，契税及印花税按各地相关费率收取，制定目标成本时应预留足额费用，并考虑项目土地拆迁相关费用。
（4）《建设工程开工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
浅析：该证取得算五证里最费流程、费用的证，没取得这个证，房产项目不能动工建设，对于实行高周转开发模式房产公司，更加注重此证取得。
（5）《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件
浅析：房产公司一般在获取以上四证后，达到各地政府规定的销售条件后（各地政府对项目建设形象进度各有约定，比如长沙约定必须达到建设层高1/3形象方可办理），获取商品房销售许可证。有了此证房地产公司才可正式销售商品房，我们经常听到的某某项目开盘说明该项目取得预售相关证书，否则你去咨询销售顾问时，他们只会说交定金认筹。
（二）两书
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
“两书”提供的仅是格式，由开发商自行印制，有的开发商把原先应该列入质量保证范围的内容删减，有的开发商对商品住宅的保修期限随意改变，甚至有个别开发商未向消费者提供“两书”。
浅析：两书费用一般在20元到30元每户，具体已各地收费为准。
（三）一表
竣工验收备案表。这个表通常包括的内容有：工程的基本情况，勘察设计，施工监理单位的意见，以及工程竣工验收报告。
全成本知识：
五证及二书一表获取一般由房地产开发部门去办理获取，期间工程、成本、财务等部门会配合获取。
获取顺序：1.建设用地规划许可证 → 2.国有土地使用证 → 3.建设工程规划许可证 → 4.建筑工程施工许可证→ 5.商品房销售(预售)许可证 →6.二书一表。
开发费用：房地产公司完成五证获取，会完成土地款及相关税费、项目开发报建费缴纳（城市基础配套费、人防易地建设费等其他规费）该费用一般按建面到200元-400元/平米标准，具体以当地收费标准为准，后续学习目标成本编制详解。
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