2017年的成都楼市，惊喜与风险并存。
那一年，但凡在主城区买下几套商品房，现在已经赚的盆满钵满。
而同一年，在土地市场搞大势扩张的开发商就没那么幸运了。
今天我们要聊的成都“地王”项目，它就诞生于2017年，土地市场最疯狂的时期。
我们先来回顾那一天的土拍。
当日，成都共计6宗土地上市拍卖：
图：成都2017年9.7土拍
宗地一：德商三圣乡地块，地价成本15833元/㎡，开发成本超17500元/㎡。
亮相产品：德商锦江天玺，平层均价33000元/㎡，别墅1500-3000万/栋。
宗地二：金茂&中粮武侯新城地块，15750元/㎡，开发成本超17000元/㎡。
亮相产品：中粮武侯瑞府，价格25200-37300元/㎡。
宗地三：保利武侯新城地块，地价成本15000元/㎡，开发成本超16000元/㎡。
亮相产品：保利大国璟，价格21612-28979元/㎡。
宗地四：中房苏坡地块，地价成本20000元/㎡，开发成本超22000元/㎡。
这是成都土地单价排进第三的地块，但如今地块内部的杂草丛生，垃圾成堆，没有开工迹象。
宗地五：金隅新川地块，无偿移交41%租赁住房，地价成本21695元/㎡，开发成本超25000元/㎡。
亮相产品：金隅金成府，价格待定。
宗地六：业瑞地产建设路地块，地价成本13800元/㎡，需自持50%租赁住房不可出售，开发成本较高，目前该地块暂未动工。
六宗土地的拿地成本均已超过同期板块的房价，面粉价格远高于面包。过去三年，已经亮相并开盘的项目仅三个，由于价格较高，实际的市场接受度很一般。还有两宗土地没有动工迹象。
今天文章的主角儿金隅金成府将于近期将亮相。
金隅在新川板块拿下的91亩地块，从12800元/㎡的成交楼面价来看，离地王的距离似乎还很远。但是宗地41%的无偿移交租赁比例，让它成为了成都楼市实打实的“真”地王。
简单来说，开发商只能从59%的建面中获取利润，同时还要支出41%建面的建安成本。
在当年，高新区新川板块改善住房价格不超过16000元/㎡的市场行情下，金隅这宗地的开发成本就高达25000元/㎡！（同期在售的楼盘：融创香璟台、中德英伦联邦、朗基和今缘、南阳御龙府价格均在10000-16000元/㎡）
该地块不仅打破了成都当年的地价记录，同时还将地价记录以及租赁比记录双双保持至今。
这宗地的成交自然在业内引起轩然大波，随后便有激情派自媒体吹嘘新川房价即将“破3奔5”，也有理性派认为金隅是拿到了“烫手山芋”。
地王持续“加仓”解套
2018年3月，金隅再次“补仓”新川，拿下82.5亩地块，将整个项目的规模扩大到173亩。这一次土拍已有明显降温，成交楼面价13000元/㎡，无偿移交租赁住房面积比例19%，开发成本约17000元/㎡。
这一次拿地的动作，很明显在强行降低第一宗地块的开发成本。
综合两块地的开发成本，金隅金成府的开发成本被降到了20000元/㎡左右。
金成府东区、西区两宗地块
这种解套方式，和2014年高位接盘的鲁能如出一辙。
2014年，鲁能地产以9350元/㎡的楼面价抢得成华区跳蹬河槐树店26号地块，地价已超过同期在售的华润24城。年底又以5077元/㎡的楼面地价“加仓”。
早期传闻称，鲁能集团高价拿地之后要退地。但项目同样是拖了三四年后，市场好转，鲁能城终于解套。
但是金隅，并没有那么幸运。
在随后的2018年，热度不减的成都楼市迎史上最严“5.15”限购，土地市场及房价迅速降温，大量地王项目搁置。
金隅金成府在2019年才正式开工，产品包含高层、洋房、别墅。在容积率只有2.0的地块上，别墅产品就占据了大半。
楼盘基本完成封顶，产品有亮点
近日，我们走访楼盘周边，新川城市界面的变化已经足够震撼，金隅金成府也基本完成了封顶。
从金成府气派的售楼部可以看出，该楼盘整体偏向于中式风格。
从下面金成府西区楼盘规划图可以看出，地块最右侧一部分狭小的区域全部为高层住宅，后期大概率将作为租赁住房使用。
图：金隅金成府西区效果图
地块西侧的别墅、洋房、小高层会作为商品住房上市，也是整个楼盘的盈利产品。
通过效果图看，基本能确定别墅类型有：联排、合院、独栋。或许是高新区现目前唯一有合院、独栋的楼盘！
金成府东区为后期拿到的地块，项目整体定位相较东区降了一级，以洋房产品为主，少量高层。
图：金隅金成府东区效果图
但是也有19%的租赁住房比例，从楼栋结构可以看出，大概率为项目最东侧的两栋楼。
由于售楼部暂未开放，没有更详细的楼盘资料，目前能了解到的产品类型大致如此。
新川配套已成，宜居有“苗头”
相较于三年前拿地时候荒凉的新川板块，现在整个片区已有宜居氛围。详细的打造进度可以移步我们上月的文章《新川最新动态来了！》。
就金成府楼盘周边，目前已经能见到大量已建成的公园，包括：陆肖运动公园、新怡公园、新川湿地公园，南侧1公里处为新川之心公园。
商业：华润时光里已建成，目前还在招商阶段，陆肖TOD正在建设中。
地铁6号线将于今年底开通，楼盘紧邻观东站。
教育配套：新川一幼、新川中学、还有一所未挂牌的小学均已落成。
图：新川一幼
图：华润时光里
图：项目门口公园
目前来看，新川现在的打造方式有点“公园城市”的感觉，但是商业配套成了最大的短板。
早期，区域内确实有出让几宗纯商业地块，如华润时光里、时尚嘉里，但由于市场原因，最终呈现的却是包含大量的“居住用途”的商业产品。截止目前，新川还没有大型购物商场。
文章的最后，我想聊聊新川的市场。
今年5年，新川成交了一宗土地19500元/㎡的楼面地价，加上4%的移交比例，新川地价时隔三年再次破2万 。
新川走向高光时刻，金隅也看到了曙光。
尽管到今天，新川板块改善楼盘价格也才刚刚超过2万元/㎡。但是，金隅还有一张“王牌”——别墅。
目前，整个高新区的别墅供应非常少，二手联排别墅单栋就已经高达700-800万级，合院以及独栋别墅仅金隅一家。
价格的口子已经撕开，市场购买力才是它要面临的最大考验。
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