今天中午跟朋友吃饭聊天，说到了新政策房产税，又聊到了双减、共有产权商品房、以及综合教改实验城市等等这些和房地产有关的政策。甚至说到了地产股市和恒大。
我们俩倒是达成一致了，核心内容是：以前我们要实现经济快速发展就必须要稳定，现在和以后为了维持长期稳定，必须更新底层逻辑和配套制度。国家才能发展复兴长治久安。房住不炒，有需求就该买买该卖卖，市场不会大起大落。#北京楼市##北京买房[话题]##房产##北京房产##房产税#
有的说受房产税和综合教改等政策的影响房价就要降了，我说就是不负责任的胡说。强征暴敛的税费不能让房产市场稳定。所以等细则，莫着急。稳定胜于一切，也高于一切。
那是否意味着房产以后就不涨了，我不那么认为。未来房地产的机会，应该会是一线城市的稀缺豪宅。其次是普宅里面结构性的优势品种。所以买房问题找肆哥，搞不好买在坑里了。
我们如何推断出这两个结果呢？
- 房产具有居住和投资的属性。豪宅是，普宅也同理。先说普宅，北京现在的房价收入比是25-30倍左右，5-10年以后GDP翻倍，收入平均一下也翻倍，房价收入比降到15倍上下。说白了就是一线城市普宅未来增长也就是与收入涨幅相近。悲观考虑购房主力下降、房屋折旧和持有成本、人口老龄化、房产遗嘱等负面因素，那么一线城市普宅也就是通胀水平的收益，也就这个幅度了。（引用一组数据：深圳是全国房价收入比最高的城市，买一套房需要48年，这个房价基本让大多数外地人望而却步，很难对深圳有归属感。三亚房价收入比是38，比上海北京两个一线城市还高，旅游业不仅带动了三亚的旅游业，也间接推高了三亚的房价。温州房价收入比是15.5，要高于西安，温州炒房团横扫其它城市，但本地房价也高的惊人，房价曾一度高居全国榜首。）
- 一线豪宅市场体现与普宅不同的方面是：富人阶层几千万的房产一次性支付比例挺多的，根本不怎么加杠杆。房产税这些政策变量，只影响中产阶级，富裕阶层真没得怕，不差那点成本。真正财富顶端，有几个是靠炒房出来的。财富顶端的豪宅定价与整体的住房收入比无关。富裕阶层家庭收入3百万只是入门级，豪宅的房价收入比会降得最快。而3千万豪宅对比年收入3百万，房价收入比才10倍。
- 再一个新进阶富裕阶层人数绝对不多，但城市核心真豪宅更少（稀缺位置 高品质楼盘，贵不代表是豪宅）。长时间看富裕阶层绝对人数和收入水平都持续增加，而真豪宅供应增速相对降低，甚至没了。
- 最后就是稀缺性 好品质 好物管 好环境，真豪宅在一定时间周期里面折旧相对更小。那么它就更值钱，价值想象空间更大。
