一份拆补方案的诞生，都是多方博弈后的结果。这不仅涉及到利益，还涉及到政策，以及市场因素等。
我们前面的文章里，已经展现了广州11个区的拆补方案。大多数村在产权的置换上，都遵循“拆一补一”的原则。这些补偿方案，都遵循了政策的补偿原则。当然也有利益博弈的案例，例如前段时间的海珠赤沙村，村集体的诉求是：基建X4。
那么，在市场主导下的深圳城市更新，拆补方案又是如何确定的呢？今天，我们就来分享下深圳各区各个项目的拆补方案。
一.罗湖区
罗湖区是京基的大本营，京基在罗湖区拥有多个旧改项目，其中就包括蔡屋围旧改项目，布心水围村项目以及罗芳村项目。
1. 蔡屋围旧改项目
蔡屋围统筹片区项目位于深圳市罗湖区桂园街道，总面积33万平方米。在2013年被列入深圳市年度更新计划，项目的规划当中，有超过690米的摩天大楼。
重点补偿：
（1）房屋补偿：按建筑面积1：1回迁
（2）临迁费：住宅统一按75元/平/月，商铺按100-120元/平/月
（3）装修补偿：选择毛坯回迁的，按应回迁建 筑面积给予1500元/平方米的装修补助款
（4）签约奖励：1至30天内签订《搬迁补偿协议》的，每栋奖励10万元；31至60天内签订《搬迁补偿协议》的，每栋奖励8万元；61至90天内签订《搬迁补偿协议》的，每栋奖励6万元；91天以后签订《搬迁补偿协议》的，无签约奖励金。
2.布心水围村项目
位于东湖街道的布心水围村项目，在2016年纳入了深圳市城市更新第十批计划草案中，并在2017年立项成功，2018年启动了拆迁签约工作。
重点补偿：
（1）房屋补偿：按测绘面积1比1回迁住宅/公寓（阳台按全面积计算）
（2）临迁费：住宅统一按70元/平/月，商铺按实际情况发放
（3）装修补偿：回迁住宅/商务公寓的装修标准按1500元/㎡；若不选择装修 ，可按其回迁面积计算给予500元/㎡的补偿。
（4）签约奖励：自启动大会召开第二天，正式开始签订《拆迁补偿安置协议》之 日起算：1、1至30天内签订《拆迁补偿安置协议》，奖励120元/㎡；2、31至60天内签订《拆迁补偿安置协议》，奖励100元/㎡；3、61至90天内签订《拆迁补偿安置协议》，奖励80元/㎡。
二.南山区
南山旧改是各大房企角逐的对象，著名的大冲城市更新项目就出自华润之手。
1.南山大冲项目
华润大冲改造项目的占地面积达68.4万平方米，总建筑面积近300万平方米，是深圳市最大的旧改项目，也是当时全国最大的旧改项目。
重点补偿：
（1）房屋补偿：首层60%按1比1补偿商业或写字楼；首层的40%、二楼以上楼层按1比1补偿住宅。老祖屋按建筑面积1：3置换住宅或公寓。
（2）货币补偿：11000元/平方米
（3）临迁费：一层按60元/平米/月的标准补偿；二楼及以上楼层 ，按30元/平米/月的标准补偿。
（4）临时建筑补偿：“砖墙铁皮顶”临时物业按建筑面积2,500元/平米进行货币补偿。
2.大新北城市更新项目
大新北城市更新项目位于南山区南头街道，开发建设用地约5.2万平方米，规划计容建筑面积38.6万平方米。
重点补偿:
（1）房屋补偿：三层及三层以上普通住宅物业，按永久性建筑面积1：1置换住宅物业；二层及二层以下普通住宅物业，本栋住宅物业的基底面积乘以3为原始面积，按原始面积1：1置换住宅 物业；老瓦房按本栋基底面积乘以3为原始面积，按原始面积1：1置换住宅物业；商业：按1：1置换商业物业。
（2）货币补偿：住宅，11000元/平方米；老瓦房，20000元/平方米；商业20000元/平。
（3）临迁费：住宅按40元/平/月，沿桃园路及南新路沿街商铺150元/平/月，沿大新步行街及龙屋四巷内街商铺120元/平/月
（4）装修补偿：500元/平方米
三.福田区
据统计，福田区一共有46个城市更新项目纳入城市更新规划当中，项目涉及旧住宅，工业区以及城中村改造，总面积超过了250万平方米。
1.下梅林村城市更新项目
项目总规划用地面积达到了82814平方米，总建筑面积将超过534731平方米。
2.福田区华富村东、西区改造项目
早在2017年，华富村就启动了项目签约仪式，首日签约率就到达到了58.6%。在补偿方案上，也进行了一定的探索和创新，采用了“政府主导 国企实施 安置房建设 人才房建设”模式。
补偿方案：
四.宝安区
据公开数据，宝安区已列入城市更新计划的项目有117个，其中工改项目38个，工改商住58个，拆除面积779.8公顷。
1.22区中粮工业园城市更新项目
项目拆除面积40596.5平方米，开发建设面积26397.1平方米，计容面积168490平方米。
2.新安街道碧海花园棚户区改造项目
新安街道碧海花园棚户区改造项目，位于深圳市宝安区新安街道创业路与广深公路交汇处,占地面积23552.3㎡,总建筑面积约39322.8㎡,项目范围内建筑物共有7栋,492套房屋。
具体补偿：
五.光明新区
光明新区一共有超过40个城市更新项目，其中有不少的项目都是政府征收的项目。根据此前”十三五“的城市更新规划，拆除重建面积1.85平方公里，未来可提供建筑面积876.35万平方米，其中居住建筑面积576.36平方米。
1.光明科学城启动区项目
科学城需要整备土地1.82平方公里，拆除1205栋建筑物，是深圳近年来单体最大的土地整备项目。
2.新建赣州至深圳铁路项目光明区段
赣深铁路项目光明街道段用地范围总面积13．7万平方米，红线范围内涉及建筑198栋，建筑面积约4．4万平方米。
具体补偿：
六.龙岗区
早在2017年，龙岗区就以1700万平方米的拆除重建面积登顶深圳市之首。有超过100个城市更新项目，也是历年来旧改大区。
1.山厦旧村项目
山厦旧村改造项目已纳入2010年城市更新计划，2011年初由地业房地产与深圳市山厦股份合作公司签订合作协议，而远洋地产则于2014年介入了该更新项目，远洋与地业房地产双方通过共同出资成立了深圳远盛业投资有限公司，并将山厦旧村项目原拆除范围5万㎡增补至20.4万㎡。
2.天安云谷项目
天安云谷项目是由深圳天安骏业投资发展有限公司主导的旧改项目，总占地面积76万平方米,总建筑面积289万平方米。
具体补偿：
七.龙华区
龙华区共有超过96个旧改项目，拆除重建面积达到669万平方米。旧改项目大多集中在龙华，大浪和观湖这三个街道。
1.观湖街道陈屋村城市更新项目
陈屋村城市更新单元位于深圳市龙华新区观澜办事处岗头社区，东至临宝街，西至富澜路，北至观澜大道。更新单元面积112069.5平方米，拆除范围用地面积104123.4平方米。具体补偿：
八.坪山区
坪山区的旧改项目相比于前几个区，数量较少。据统计，坪山区的旧改项目有十余个。
1.三洋湖旧村项目
三洋湖旧村城市更新项目拆除重建面积43173平方米。根据规划，项目将两期改造，第一期改造面积为2.45万平方米，二期改造为1.47万平方米。
2.东门项目
东门项目在2010年纳入城市更新计划，用地面积为100011.0平方米，拆除用地面积87801.4平方米，开发建设用地面积45630.7平方米。开发建设用地计容积率建筑面积为299760平方米，其中：住宅150000平方米（含保障性住房12000平方米）；商业、办公及酒店77060平方米；商务公寓62750平方米；公共配套设施9950平方米。
具体补偿：
以上，便是给大家分享的深圳拆补方案案例。
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