为什么说浮山后是个大坑？道理已经说过很多次了。大山后面"极阴之地"；充斥着噪音、拥堵，环境不能恭维；开发商对户型、立面设计、"惊"装修的草草敷衍以及高得令人发指的楼密度，住宅品质在青岛新建楼盘、社区里叨陪末座。
这样的房子按理说很便宜吧？错了。青岛楼市有句名言：当年没钱买浮山后，现在没钱买浮山后。
没有千万身家，或者每个月负担不起至少2万的房贷，浮山后这个地方，你敢碰吗？
但是，鲁迅先生说过，当大家都前赴后继进去踩的时候，再深的坑都能被推平。
浮山后也是如此。四大客群：学生家长；主城老破小改善；城中村村民拆改后的货币化驱动；某些机关、单位为职工变相发福利。这些人支撑了浮山后的高房价。
浮山后上世纪90年代起开始发展，迄今20多年，虽然楼盘品质低得令人发指，但好歹周边配套齐全，重点学校、三甲医院都不缺。只要不是房子无限供应，刚才说到的这四类客源，已经可以喂饱浮山后了。
对于浮山后，青岛本地土著会说：老人看病、老婆工作、老大上学、老二入托，浮山后这个地方，房子贵点烂点也得买啊！
外来购房者会说：这个价格，这样的品质，如果来青岛就只能选这样的房子，那我来青岛干嘛？去其它城市不香吗？
本地土著改善站在城市生活的视角，会认为这个地方集中了全市优势资源，因此购房者趋之若鹜，甚至买出了优越感，价格步步高涨。但是跳出来站在更高的格局上，甚至站在全省、全国的视角分析，会发现这个地方的资源并没有什么意思，"坑"得紧，这就是浮山后楼市的主要特征。
其实，类似的例子比比皆是。青岛西海岸卖3万多的名家汇、城阳近3万的博观一品，还有即墨几个单价超过2万的楼盘，不也是黄岛、城阳、即墨土著买出优越感的楼盘吗？有这个钱，为啥不到青岛主城买个真正的浮山后呢（笑）？
眼界宽一点，每个地方的楼市都有自己的"浮山后"。
山东三四线城市，临沂、聊城、泰安、济宁……一大堆"浮山后"呼之欲出，甚至比浮山后还要"浮山后"。前几天在网上看到一则消息，某地产大鳄在临沂南坊拿地，楼面价高达1.1万元/平方米上下。
地产巨头敢这么做，临沂本土开发商自然不遑多让，一轮土拍下来，兰山也拍了个8000的楼面价。
刚看这个消息的时候，风水师确实心里咯噔一下，1.1万的楼面价！青岛浮山后诸开发商干出来的超三破四的"马蜂窝"、"鸽子笼"，拿地价基本上都没有触及万元线。
这大临沂的房价岂不是要和青岛市北看齐，秒杀浮山后的节奏吗？这像一个人口流出百万的城市的样子吗？
后来发现误解了。这个1.1万的楼面价，后头还有个1.73万的限价，房价像青岛浮山后一样超三破四可能性很小。
不过开发商套路可以有很多，譬如说，加个"惊"装修，上套恒温恒湿恒氧新风系统之类，分分钟房价突破2万大关。
聊城的情况和临沂差不多，尽管经过"四普"以后，聊城已经取代菏泽，人均GDP在山东十六地市里坐稳副班长，但是房价那可是芝麻开花。
泰安这一次拿出了九五至尊的架势，市区新开楼盘房价过万不是事，不过万那才叫重磅利好。
至于日照，热力图显示还不如青岛下面县级市的水平，房价竟然也过万了。
破万均价的日照、泰安，9000多的聊城，地王频出的临沂……
远一点的，长沙、西安这样的省会大城市，房价才多少钱？
近一点的，青岛近郊辅城，西海岸新区、城阳两地的房价，比临沂、泰安、聊城的主城区还要低。而青岛主城外围、近郊辅城如李沧、城阳、高新、西海岸新区这些地方能提供的资源和就业机会，又岂是这些三四线城市能提供的？
这样三四线城市的房子，你会去买来投资吗？产业孱弱，人口流出，本身就意味着巨大风险。本身就已经是严重人口流出的城市，怎么可能有太多外地人再贸然杀入投资地产。
但是，对于这些城市的土著而言，尽管房价高昂，但毕竟是生于斯长于斯的家乡，刚需没有选择。
这不正是"浮山后"楼市的典型特征吗？
万变不离其宗，浮山后和山东三四线城市的"浮山后"们，楼市飙涨的原因是一样的。1、集中区域社会资源
浮山后多大？答案没多大，广义的浮山后十几平方公里，居住人口四五十万（一说将近百万）。
临沂、聊城这些城市的主城有多大？答案依然是没多大。
这么点地方，聚集的可是各自城市的顶尖资源。尽管这个顶尖可能在其它更高级别的城市面前不值一提，但是在各自城市一亩三分地，却可以"猴子当大王"，对辖区内人口的吸引力，肯定是不会缺的。
有资源，不愁没人想要，即使只是是一部分人想要。
2、供应量太少
有句话说得好，价值决定价格，供求关系影响价格。供不应求，价格就会上涨。
"浮山后"们的楼市，有个共同的特点，就是新房供应量不足。
青岛浮山后为什么能上涨，看似房子盖得像钢筋森林，但是掰着手指头仔细算算，能上二实验的学区房还真没多少。
如果还不想凑合，还想至少晚上回家停得下车，小区物业不能等同于大街上的扫地环卫工，将来老胳膊老腿不想天天爬七楼，那这样的小区就真是稀缺资源了。
临沂的情况也差不多，虽然从卫星图上能看到大片空地，城东、城南空地大片大片，但就是不开发。
购房者买房的时候，选择极其有限，只能任凭开发商漫天要价。
3、棚改货币化驱动，大规模释放住房需求
刚才说过，供求关系影响价格。供求关系里面除了"供"，还有个"求"。单纯供应量小，如果需求更小，是不足以拉动房价上涨的。
如何快速释放人们对住宅的需求，最便捷的无非四个字：旧城改造。
浮山后近几年购置新房的业主，很多是山东头、朱家洼等城中村的原住民。不是所有的山东头村民，都进了玖玺城，也不是所有的朱家洼人，最后都买了佳源华府。很大一部分需求，都释放到了今天的浮山后。
可以肯定的是，随着张村河谷动迁，"七张村八下庄"走进历史，已经高得发飘的浮山后的马蜂窝、鸽子笼的价格依然能向上冲一把。
再看看临沂前几年的改造计划……不可谓不强大。
对于刚需，房子是用来住的，不管怎么改造，资金肯定要再进入地产市场沉淀下来。对于多套房主而言，再购置不动产保值增值，也终归好过把到手的钱款挥霍掉。
面对浩浩荡荡的城中村改造大军，开发商们笑都能笑醒。
4、其它因素
关于楼市，肯定不是所有的东西都能摆上台面明着说的。
譬如说浮山后某楼盘，周边大车滚滚、尘土飞扬，学区不能确定，容积率和价格一样逼近4，按理说根本无人问津，没想到开盘第二天KFS推出喜报，首开十亿。
纳尼，开盘时候，很多人都去探过现场，又偏又贵，确实没什么人问津啊。
但是后来听说，购房业主里有赵局、钱处、孙总、李队……
你品，你细品。品牌、豪装，崂山区，三大噱头为了啥。
再加上山东孔孟之乡，"学而优则仕"、"百善孝为先"的儒家思想根深蒂固，年轻人信奉"父母在不远游"，把"不考公、不考研、不考证"视为"三不孝"，把稳定视为人生追求的最高目标。在父母和丈母娘的威逼之下，明知房价上了天，还是得迎难而上。
但凡追求稳定的妈宝男都穷得很稳定，这话是亘古不变的真理。
打工者经常挂在嘴边的一句话是：房价太高，我要逃离北上广，回老家盖大瓦房。。
但是现在，对于山东三四线城市的人们而言，在老家弄间大瓦房，算算还不如出去到周边新一线城市打工买套房……
这些三四线城市的年轻人，又该何去何从？逃离还是坚守？
继续坚持，咬牙为"浮山后"的房价继续添砖加瓦，还是跳出"浮山后"，在更为广阔的天地里大有作为，只在自己的一念之间。
但是，纵使决心跳出，前面的路，人生地疏，又岂是平坦大道呢。
怀着面朝大海，春暖花开的梦想，结果被拉进一车车的看房团带到远郊，割了韭菜，这种事情难道还少吗？
也别怪风水师没有事先提醒过诸位哦。
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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