小产权房问题由来已久。自其形成规模以来，有关部门三令五申，严禁建设和销售小产权房，对购房者也多次进行风险警示，但是小产权房的建设却屡禁不止，市场呈现购产销两旺的态势。今天地产风云排行榜邀请河南具匠律师事务所焦聪利律师为大家解读什么是小产权房。
小产权房到底是什么？
“小产权房”非严格意义上的法律概念，是多年来约定俗成的一种称谓。什么是小产权房？我国现行法律和政府文件中并没有与之对应的准确概念。
小产权房是指在集体经济组织拥有的土地上建设的，以较低价格向非本集体经济组织成员出售的商品性住宅。这类房屋一般由乡镇府、村委会自行开发建设，或者与开发商合作开发建设。相较于由国家房管部门颁发房屋所有权证的房屋，其产权证由乡镇府或者村委会颁发，所以也常被成为小产权房。
小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。
为什么小产权房没有房产证？
小产权房屋是建筑在农村集体土地之上，而集体土地只有本集体组织的成员才有权占有使用，因此依据现行法律规定，小产权房是不允许上市交易，也是拿不到房产证的，因此，其并不能构成真正意义上的产权。也就是说，小产权房只有使用权，而没有所有权。
除此之外，
我们不能笼统认为“小产权”房本身都是违法的。
现行政策所指的“小产权”房包括两大类。
1、只有那些建造行为不合法，没有获得建房用地规划、审批等手续，房屋本身系违法建筑的房屋属于不合法的“小产权”房。这类房屋建造者不能因建造行为而原始取得房屋所有权。
2、但如果建造符合土地和建设规划，办理了合法审批手续。其“小产权房”本身并不违法，建造人可原始取得房屋所有权，其所有权属于事实所有权，不以登记为要件；
当然这些房屋原始取得者的主体范围和买卖范围受限制，仅限于本集体组织成员。
- “小产权房”买卖情况 -
对小产权房，我们心里要有数！！
不可否认的是：
在我国，随着土地价值的提高，谁拥有土地就意味着谁的财富在增长。土地价值的提高，预示着房价的不断攀高，由于不断攀高的房价给购房者带来了巨大的压力，于是购房者纷纷把目光转向了虽有风险却价格低廉的小产权房，这种状况继而推动了小产权房交易的持续升温。
面对高高在上的房价，国家虽然连续出台“限购令”、“限价令”等以期用政策对房价进行调控，却并未取得明显效果。在我国很多城市，以普通大众的收入水平，公众想要买到自己心仪的房产，大概需要20到30年时间。因此，位于城市近郊而房价便宜小产权房便在交通日益发达的现在成为了购房者的首选，也受到很多集体组织和村民的青睐。
但是，
如无特殊情况，尽量不要选择小产权！！！！
焦律师提醒广大购房者：
对于一些合法的“小产权房”，如果仅仅出于使用目的，也可以购买。
但目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售,所以一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁,小产权房购买者可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外,无法享受有关补偿或优惠条件,小产权人的权益无法保护。
另外,小产房没有按照法律规定履行相应的报备报批手续,不符合法律规定,其即使取得了由乡政府颁发的小产权,也将因不符合法律规定而无法受到法律保护,不能进行正常的上市交易,也不能承,不能办理抵押。
所以要是出于升值、买卖或者其它目的，如无特殊情况，尽量不要选择小产权房。
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