一、承租人优先购买权的概念
所谓房屋承租人优先购买权指在房屋租赁关系中，承租人依照法律规定所享有的、当出租人将租赁房屋转让给第三人时，在同等条件下优先于 浅谈承当事人而购买房屋的权利。
《民法典》对房屋承租人的这项权利做出了规定，根据《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”
二、承租人优先购买权的行使条件
根据《民法典》第七百二十六条的规定，承租人要行使优先购买权，必须满足以下三个条件：
（一）出租人要有出卖租赁房屋的行为
首先，出租人需在租赁期内出卖租赁房屋，如果不是在租赁期间内出卖房屋，则承租人不享能行使上述权利。
其次，出租人对出租房屋的处置系出卖，买受人要支付对价取得房屋所有权，若房屋是基于赠与、继承或者以被征收、征用等行为处置的，出租人不能行使优先购买权。
最后，出租人要有实际出卖租赁房屋的行为。
（二）承租人购买须在同等条件下
关于同等条件的判断标准，理论和实务上都没有一个统一的标准。有的认为需要绝对同等，有的则认为只需要相对同等即可。所谓绝对同等要求出租人与买受人约定的购买条件，承租人要购买房屋必须与上述条件完全一致；相对同等条件认为承租人与第三人的购买条件不需要完全一致，双方约定的主要条件如购买价款、支付方式等条件只要相同就可认定为条件相同。随着社会经济的发展，为了平衡出租人和承租人双方之间的利益关系，的在包婚和制约之间得到平衡，相对同等条件在现在社会更为合理。在出卖租赁房屋时，一般主要看购房价格，其次考虑到支付方式，对于其他交易条件，只要不损害到出租人的利益，就应当认定为同等条件。
（三）出租人通知后，承租人必需在15日内作出购买的意思表示
出租人向承租人发出出卖租赁房屋的通知后，承租人应当在15日内作出购买的意思表示。该15日的期限为除斥期间，不发生中止、中断及延长的效力。上述期间届满，承租人未作出购买的意思表示的，则丧失优先购买权。承租人可以明示或默示方式放弃优先购买权。
三、承租人优先购买权的除外情形
（一）房屋按份共有人的优先购买权
根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”第三百零五条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”这是法律对按份共有人优先购买权的规定。若租赁房屋为共有房屋，则在出卖租赁房屋时，可能发生承租人优先购买权与按份共有人优先购买权的冲突。
共有人优先购买权优先于承租人的优先购买权源于其二者性质不同。共有人优先购买权源于物权法的规定，是基于共有的物权关系而发生，属于物权法上的优先购买权，具有物权效力。承租人优先购买权则是基于双方之间的租赁合同关系，是承租人基于合同关系而享有的权利，其本质上是一种债权，承租人的优先购买权具有债权效力。根据物权优先于债权的原则，共有人优先购买权自然优先于承租人的优先购买权。基于共有人的优先购买权的物权效力，共有人的优先购买权可以对抗第三人。在其优先购买权受到侵害时，可以主张合同无效。承租人的优先购买权基于债权效力，因此不能对抗第三人，在其优先购买权受到侵害时，亦不能主张合同无效，只能主张赔偿损失。
共有人优先购买权效力优于承租人优先购买权，有利于保障共有物的完整和共有人共有关系的稳定，促进共有物价值充分利用。因此，房屋共有人行使优先购买权时可以排除承租人优先购买权的行使。
（二）出租人将房屋出卖给近亲属
生活中，会有出租人将其房产出卖与其有法律上特定身份关系的第三人的情形，这时第三人的购买行为也可以排除承租人优先购买权的行使。这里具有法律上特定身份关系的第三人指的是近亲属。关于近亲属的范围，根据《民法典》第一千零四十五条规定：“亲属包括配偶、血亲和姻亲。”具体包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，另外将共同生活的公婆、岳父母、儿媳、女婿视为近亲属。
由于近亲属之间的亲密性，出租人将出租房屋出卖给近亲属，追求的往往不只是纯粹的经济利益，在交易过程中会带有一定的情感因素，在交易活动中，不能将其与一般的民事主体之间的交易相提并论。在这种情况下排除承租人的优先购买权，可以保护近亲属的合法权益，有利于社会的和谐安定。
综上所述，随着社会经济的发展，承租人优先购买权问题对房屋交易会产生一定的阻碍，增加经济交易活动的时间成本，也增加了交易的不确定性和不稳定性，为了促进社会更加和谐稳定，法律需要对承租人的优先购买权作出更加详细而合理的规定。
四、承租人优先购买权的除外情形
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本文作者：尹仲康律师，中共党员，法律硕士，律所核心成员，金融律师团队团队长。擅长民间借贷、合同纠纷、劳动争议、侵权纠纷等民商事诉讼及非诉案件，曾担任多家企业法律顾问，长期致力于民事纠纷、经济合同、公司法律事务等领域的研究与实践，代理业务受到当事人的一致好评。
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