本案涉及房屋租赁期间因承租人对租赁物使用不善造成租赁物损毁时，应当如何赔偿出租人因此造成的损失的问题。在承租人拒绝修复而出租人已经修复租赁物，且承租人的行为对出租人将租赁物正常对外出租造成影响的情况下，出租人的损失包含两部分，一部分是出租人对租赁物的修复费用；另一部分是出租人的租金损失。
简要案情
原告：王红琴。
被告：江苏冠宇机械设备制造有限公司（以下简称冠宇公司）。
2011年9月9日，原告王红琴将位于江苏省仪征市新农西街101号房屋的1、2层及后院的厨房租赁给被告冠宇公司，租金每月1500元，先付租金后人住。自2011年9月9日起至2013年9月8日止，被告租赁该房屋并支付了原告全部租金。其中，2011年9月9日至2012年3月8日、2013年3月9日至2013年9月8日，原、被告双方以传真形式签订了租房合同，其余租赁期间原、被告双方未签订书面租赁合同。根据租房合同第二条、第五条的约定，被告在租住期间应爱护原告的财产，保持墙体、地面、楼梯等处的清洁，不得随地吐痰，不得损坏门窗玻璃及附属设施，否则照原样赔偿；被告公司租住人员上下楼梯需穿软底拖鞋，避免磨坏楼梯瓷砖。但被告公司工作人员未能遵守约定，造成原告房屋墙壁、地面、房门、天花板、吊扇等多处污染，产生了未清理的生活垃圾，房门、楼梯砖、灯具、插座、门玻璃等多处损坏。原告多次要求被告修理，但被告至租期结束也未能修理。被告在租赁期满后未与原告对房屋进行交接。2014年3月12日，原告王红琴向法院起诉，要求被告给付修复费用4281元、赔偿2013年9月9日至2014年1月8日的房租损失6000元、路费600元。
被告冠宇公司辩称：租赁期间不存在人为损坏的情形，系使用过程中的自然损坏，认可卫生清理费用1000元，对租金损失及路费不予认可。
法院裁判
仪征市人民法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人有权要求承租人赔偿损失。本案中，原告王红琴与被告冠宇公司之间的租房合同合法有效，被告应当赔偿因其违约给原告造成的各项损失。原告主张房屋修复费用4281元（包含材料费、房屋维修人工费、房屋卫生清理人工费、水电费），根据原告的陈述及其提供的租房合同、照片、短信、证人证言、收据、销货清单，认定原告因修复房屋损坏所支出的材料费为2225元；对原告主张的房屋卫生清理人工费用500元，因被告予以认可，故予以认定；原告主张被告所欠水电费156元，因原告提供的发票户名与地址信息均不能证明是原告出租的房屋所发生，故对此费用本院不予支持；原告主张修复房屋支付的人工费用1440元，虽原告未能提供充分的证据证明其主张，但原告为修复房屋必然要支付相应的人工费用，参照江苏省建筑装饰业在岗职工平均工资，本院酌情支持720元；原告主张其丈夫陶福银处理本案的路费600元，因陶福银并非本案租房合同的当事人且该主张没有法律依据，不予支持。被告抗辩认为房屋损坏系使用过程中的自然损坏，因被告未能提供证据证明自己的主张，故对此抗辩意见不予采信。
对原告主张被告赔偿因被告一直不对房屋进行维修并且未向原告交接房屋，导致原告不能及时将该房屋对外出租造成的4个月（2013年9月9日至2014年1月8日）的房租损失6000元。法院认为，承租人因违约造成承租房屋损坏，致使出租人不能及时将房屋对外出租的，承租人应当赔偿出租人相应的租金损失。根据原告的陈述及短信记录，原告于房屋租赁合同到期前就已经知道所出租房屋的损坏情况，被告公司工作人员于2013年9月20日答应安排修理，但被告最终未修理。根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。由此可见，法律既鼓励守约方采取措施防止损失进一步扩大，又对守约方因此支出的费用作出了安排。本案中，虽然被告违约造成原告房屋损坏给原告及时将房屋对外出租造成了影响，但原告未能在被告不予修理后的合理期限内先行对房屋损坏进行修复，故原告就因其自身原因扩大的租金损失无权要求赔偿。结合本案的实际情况，本院酌情支持原告租金损失3000元。
仪征市人民法院判决：一、被告冠宇公司于本判决生效之日起10日内给付原告王红琴房屋修复费用3445元、房租损失3000元，合计6445元；二、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未提起上诉，该判决现已生效。
法官评析
一、租赁合同的法律性质
根据合同法第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在德国民法中，租赁合同分为使用租赁和用益租赁。“仅以使用为目的者，称为使用租赁。以使用及收益为目的者，称为用益租赁。”[1]租赁合同是临时转移租赁物使用权的合同，承租人的目的在于享用租赁物的使用价值，出租人的目的在于获取租金。租赁合同的标的物必须是非消耗品，承租人于租赁期满后须返还原物，而不能以其他物品代替返还。租赁合同是诺成合同，出租人和承租人意思表示一致租赁合同即可成立，不以租赁物的交付为要件。租赁合同以不要式为原则，以要式为例外。根据合同法第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的应当采取书面形式，如果未采取书面形式，则视为不定期租赁。
二、承租人在承租期间对租赁物的善用义务
承租人以支付租金为代价在租赁期间对租赁物享有使用、收益的权利，承租人在使用租赁物的过程中应当尽到善良管理人的注意义务。“承租人未尽善良管理人之注意，致租赁物毁损灭失者，负赔偿责任。即就客观的轻过失，亦应负责。”“不独承租人本人，应由其负责之他人行为，亦包括在内。”[2]因此，承租人对租赁物使用、收益权的行使须受到约定或法定的限制。根据合同法第二百一十七条的规定，承租人首先应当按照约定的方法使用租赁物，如果没有约定或者约定不明确时，则可以与出租人协议补充；如果不能达成补充协议的，则按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法；如果仍不能确定的，则应当按照租赁物的性质来使用租赁物。根据合同法第二百三十五条的规定，租赁期间届满时，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此，承租人在整个租赁合同履行期间都负有对租赁物的善用义务。
租赁合同纠纷中，承租人对租赁物毁损、灭失而承担的违约责任，其归责原则是过错责任而不是严格责任。[3]承租人因故意或过失，未能尽到善用义务，致租赁物毁损的，应依债务不履行之原则，负损害赔偿责任。[4]根据合同法第二百一十九条的规定，“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”因此，当承租人未履行对租赁物的善用义务致生损害于出租人时，应当承担违约损害赔偿责任。在租赁期限尚未届满时，出租人有权解除合同并要求承租人赔偿损失；在租赁期限届满时，出租人无需解除合同，可直接要求承租人赔偿损失。承租人不仅对于自己的违约行为承担违约责任，而且对其允许的同居人和第三人的原因造成的租赁物的毁损亦应当承担赔偿责任。
租赁物的损失分为自然损耗与非自然损耗。承租人只对非自然损耗承担赔偿责任，租赁物的自然损耗属于出租人取得租金所应当承担的合理损失。根据合同法第二百一十八条的规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的，即使租赁物受到损耗，也属于租赁物的自然损耗，对此应当由出租人承担，承租人不承担损害赔偿责任。
本案中，原告将房屋租赁给被告公司使用，因被告公司的工作人员对房屋及其各项设施未能按照租赁合同约定的方法或者其自身的性质使用，导致原告房屋房门、楼梯砖、灯具、插座、门玻璃等多处损坏，墙壁、地面、房门、天花板、吊扇等多处污染。被告公司应当对其员工所造成的损害承担赔偿责任。因被告一直拒绝对房屋及其各项设施的损坏进行修复，故原告在对损坏进行修复后，有权就修复费用向被告公司主张赔偿。
三、承租人造成租赁物毁损时对租金损失的赔偿
承租人在租赁期间造成租赁物毁损，如果在租赁期满前，承租人及时修复，且未对出租人将租赁物正常对外出租造成影响的，出租人不存在租金损失的问题。但是，如果承租人在租赁期满后，仍然拒绝修复租赁物，影响出租人将租赁物正常对外出租的，承租人应当赔偿出租人对租赁物进行维修期间的租金损失。此外，出租人应当在承租人拒绝对租赁物进行修复后的合理期间内及时对租赁物进行修复，如果出租人未在合理期间内及时修复的，无权就因其自身原因导致扩大的租金损失要求承租人赔偿，即出租人的租金损失赔偿范围受到合同法规定的减损规则的限制。
根据合同法第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”该规则理论上称之为减损规则或减损义务。该义务基于法律规定而产生，是一种强制性的法定义务，而不是任意性的义务。减损义务属于不真正义务，是“一种强度较弱之义务，其主要特征在于相对人通常不得请求履行，而其违反亦不发生损害赔偿责任，仅使负担此义务者遭受权利减损或丧失不利益而已。”[5]在该规则中，守约方对损害的发生并没有过错，只是因为在损害发生后，守约方的作为或不作为，导致损害结果扩大，守约方应当对其未履行减损义务所造成的那部分损害负责。只要守约方有造成损失扩大的事由发生，不论其出于故意或过失，均有减损规则的适用。[6]在判断守约方是否采取合理措施防止损失扩大时，应当坚持主客观相统一的原则，既要考虑守约方主观上是否按照诚实信用的原则尽自己的努力积极采取一切措施避免损失的扩大，也要在客观上考虑守约方所采取的行为是否达到了避免损失扩大的效果。出于善意所采取的措施非但不能避免损失扩大反而加剧了损失，不能谓措施是合理的。减损规则作为限制受害人获得赔偿数额的规则，法院在适用时，应尽量从平衡当事人利益的角度出发，确定当事人双方应当各自承担的责任。[7]减损规则在具备适用要件时，法院得不待当事人主张，依职权减轻或免除赔偿数额。[8]
本案中，原告主张被告赔偿因被告一直不对房屋损坏进行维修导致原告不能及时将房屋对外出租造成的自租赁合同期满之日起4个月的租金损失6000元。因被告在租赁期间届满后亦未能修复房屋及其设施的损坏，客观上造成了原告房屋不能及时对外出租的后果，故原告有权向被告主张赔偿租金损失。因房屋租赁合同到期日为2013年9月8日，被告虽于9月20日答应安排修理损坏，但被告却一直未予修理。在此情况下，依据减损规则，原告不应继续放任不管而促成损失扩大，而应在合理期限内积极采取措施先行修复损坏，以避免影响房屋的正常对外出租，但原告却直到租期届满4个月后才开始修复损坏，因此难谓原告适当履行了减损义务，应承担相应的不利益。原告就因其自身未尽减损义务导致扩大的租金损失无权要求赔偿，故可酌情支持原告2个月的租金损失3000元。
（篇幅所限，注释略）
作者：王磊 赵颖颖
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