这两天，咱西安有个非常火爆的楼盘意向登记，那就是天地源.丹轩坊，首日登记即一万六千多人。
这个人数，足以让近期几千人登记的西派国樾、华润悦玺、云水天境集体自叹弗如。
只有万科翡翠国际才能与之媲美，然而翡翠国际的房源数是丹轩坊的3倍，丹轩坊的摇号命中率等于又难了3倍。
三天下来，全西安有几万人都期盼着做丹轩坊的业主，而且房票与购买力都有。
丹轩坊、丹轩梓园是西安非常著名的核心区高价改善学位房小区，最近一年成交价在5-6万，丹轩梓园的洋房甚至有7万＋的成交。
除了中大＆玫瑰园与极个别别墅小区，丹轩坊、丹轩梓园高层的价格是站在西安楼市山巅的。
有些知名地产自媒体，看了下安居客与贝壳挂牌价，直接放言：此盘倒挂3万！
对于这样的结论，大家只能一笑了之
因为丹轩二手很多房源带一小一中双学位，而一手是不带学位的，实际倒挂肯定没3万这么多。
不带学位的丹轩坊究竟市场价几何，这也是西安楼市的一大未解之谜。
简单说一下丹轩坊项目概况
【项目名称】天地源.丹轩坊
【开发商】 天地源股份有限公司
【项目定位】改善社区，均价2.6万＋
【项目地址】西安高新区高新路
【总户数】 1070户
【容积率】3.46
【绿地率】37.2%
【地块面积】108亩
【交房时间】社区中间三栋3＃、7＃、9＃于22年6月交付，北侧三栋4＃、5＃、6＃正封顶，于24年12月前交付
【主力户型】90-220㎡
【学区】小学是高新第二学校，初中是高新三初
丹轩坊这次的户型阳台半赠送，设计比较老旧，3＃、4＃、6＃、7＃2T4户型公摊21-22％左右；户型为90㎡两室，102㎡三室一卫，133㎡三室两卫以及150㎡三室三卫；
北侧5＃为2T2的151㎡3＋1户型，公摊25％且北向临街，但赠送面积较多；
楼王9＃是2T2的220㎡四室户型，公摊21％层高3.15米,单元入户大堂有挑空比较宽敞。
下面是小区内部实景，社区中间三栋3＃、7＃、9＃在22年6月就交付了，现在等于是现房
丹轩坊的小区外立面是干挂石材，表面很光滑，每当阳光照耀的时候就显得光亮晶莹，比一般的真石漆外立面更有质感；
干挂石材外立面一般抗老化性强，南方这种外立面的小区经常楼龄十几年外观仍然历久弥新；
丹轩坊南侧三栋楼交付已经八年了，外观看着也不旧，比同样楼龄的真石漆外立面显年轻。
目前的小区出入口是南门，看着很拉低小区档次；
其实这只是小门，未来主入口是小区东门，因为小区内地势较高，小区入户大堂还配备了几部电梯，跟丹轩梓园差不多；
现在是冬季，也没到交房时间，小区绿化总体中规中矩，1＃与9＃之间有一个下沉式中庭，有些像新希望.锦麟天玺，这里似乎是以前钉子户的所在之处。
具体用途不明，可能是物业，可能是会所，也可能是其他用途，这个售楼部的置业顾问也不清楚。
其实，丹轩坊小区内部环境比预期能好一点；
很多人说，丹轩坊品质很一般，没啥小区环境，产品过时，就是一地段好、带一小一中学位的刚需房。
现在一手还不带学位了，未来会被新区产品更新的新盘完爆，基本没啥优势。
丹轩坊一期只有三栋楼，确实没啥小区环境，连小区大门都没有，平时还要忍受施工噪音；
因为这些缺点，丹轩坊的高端租赁市场明显不如丹轩梓园高层，现在租金通常只有丹轩梓园6-7成，房价也比梓园高层明显便宜一些。
但这些缺点与差距会随着其他楼栋陆续交付而逐渐抹平，完全体的丹轩坊相比丹轩梓园除了地块小一些，再加上丹轩梓园带洋房容积率低一些，小区公区、绿化、物业基本一个水平。
未来丹轩坊的房价与租金相比丹轩梓园高层，差距不会超过10％。
还有就是，或许是因为PPT上的宏伟规划与高端大气的售楼部，很多人觉得新区新盘未来前景无限，产品也很高端；
新区远期或许真的是西安未来的宇宙中心，但等它配套与人气接近丹轩坊周边的水平，至少还得等十年；
而且新区新盘看似高端，主要还是产品设计更新一点，像有些项目真石漆外立面（局部铝线条装饰）＋半落地窗＋无阳台，里面或许还有公租房，等它交付后产品能高端到哪去，未来竞争力真的会很强?
最后，我们商讨下丹轩坊不带学位的市场价值，大家能点开这篇文章说明对这个问题比较关注。
我认为丹轩坊没学位的房子，市场价在3.6～4.0万左右，现在一二手真实倒挂在一万出头；
一期133㎡，146㎡四室那种有不少赠送面积，市场价4.0万＋。
前两天丹轩坊有套成交，在贝壳系统内有显示，132平四房带双学位成交680万，单价5.1万。
而丹轩坊门口的中介声称，同户型不带学位有过单价4.3万左右的成交，没走贝壳，总价大致560-570万。
丹轩现在的双学位溢价大概单价一万或者总价一百万多一些，现在学位溢价相比21年年中是有所缩水的，那时总价溢价不低于一百五十万，单价甚至能溢一万五。
丹轩不带学位的成交是比较少的，成交都是个例。
主要是房东不想便宜卖，现在丹轩坊不带学位的90㎡两室与105㎡小三室最低报价还在4.5万左右，这个价格当然不好成交。
如果降到4万，离成交就比较近了。
我们还可以参考一下周边小区的成交价格
附近枫林绿洲没指标的房子近期成交在2.7～2.8万左右，小户型因为三初学区也上3万了，小区楼龄比丹轩老十年，整体观感较旧了。
而在2019年武汉疫情前的时候，枫林绿洲不带指标的房子成交2.0-2.1万，那时候丹轩坊带双指标成交3.8-4万，不带指标市价也3.0万左右。
最近三年，西安房价整体涨了一波，这里又开通了6号线，新建了高新三初，所以区域内房价也跟着水涨船高。
除了中大国际九号这样的顶级豪宅，在西安整个高新一期考虑地段、楼龄、品质，不带学位的丹轩也是没有明显竞品的，算标准的改善社区。
这里优质教育云集，如果周边有学校民转公，就是明显的利好；
就算未来搞大学区多校划片，这里划入好学校的概率也很高，就像天津和平区的学区房。
丹轩坊、丹轩梓园现在的双学位溢价在一万左右，半年前大致一万五，其价值对学位的依赖度没有很多人想象的那么高，枫林绿洲没指标的房子现在成交也2.7～2.8万了。
总之，没有学位的丹轩，也跟曲江CCBD的华润悦府悦玺双子星一样，是西安楼市的核心资产。
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