在西区，锦艺城进入营业后的第四个年头，如今三年过去，锦艺城从A/B双区开业，到现在C区入市，经营体量也从当初的20万㎡到如今的30万㎡，成为名副其实的西区第一商业，起码从体量上来看，确实如此。
前段时间，锦艺通过某网站公布了自己的经营数据：A、B、C三区平日日均客流近10万人次，假日日均客流近15万人次；销售日均大于350万元，经营品牌数量242个，根据经营数据推断，不出意外，截止今年年底，锦艺城营业额有可能首破13亿，跻身郑州一线商圈。
小编作为锦艺的业主，看着锦艺一路走来，自己有一些关于商业地产的感悟分享。
1
在A/B区开业初期，锦艺城是以极其落后的商业形态挑战红海化的西区商业。
2012年锦艺城A/B区双区同时开业，开业面积20万㎡，内含王府井百货、国美电器、世纪联华、成龙影院等四大主力业态。
锦艺城购物中心开业↓↓↓
整个商场的中庭不仅少而且小，没有聚气空间。动线通道也大量的被柜台侵占，不仅杂乱无序，而且非常拥挤。整体商业看上去极为的low，但是偏偏品牌又是中高端品牌，一件大衣少则三四千，多则五六千。
且不说，当年的西区消费力能不能撑起来如此高的品牌，即便能够撑起来，就冲这个商业布局档次，也会逼走消费者。
还有就是国美电器，电器类的产品其实是受电商冲击最大的行业。就拿我自己的例子来说，当时我买电视的时候，自己在锦艺里的国美逛了一圈，对比了网上的价格，发现中间上下差了10%，果断选择京东。之后的空调、冰箱也都选择在京东购买。从这个角度看，电器主力店对于整个商场的人气带动力也是逐年降低。
另外，B区的快时尚品牌与其他商场的重复率也非常高。还有就是开业初期的B区里的百货服装业态过多，餐饮、休闲、娱乐类的业态较少，这也就导致了高层区——3/4楼的人气引流能力很差。
整体看下来，2012年锦艺城在开业初期给我最大的感受就是，锦艺这是在用落后的商业形态和同质化的重复业态来挑战红海化的西区商业。
最终也就导致了，锦艺城也只是开业火了一时，就迅速归于沉寂。
在接下来的很长一段时间里，锦艺城A/B区沦为小区老人带孩儿的最佳儿童游乐场，一到夏天，商场到处都是老人带着儿童在一楼玩耍，因为锦艺城是西区所有商场里空调冷暖气开的最足的商场。
2
业态在长达两年的盘整期内不断丰富、调整，自此黑转路人。
接下来的两年，每次我去世纪联华的时候，穿过锦艺城都能看到一些品牌闭店，一些品牌又重新进来，每次都有不一样的感觉，每次都感觉人气旺了一些。
我举几个例子吧。
平常我去看电影的时候，即便我就在锦艺住着，也会选择去中原万达。最大的原因就是，锦艺的成龙影院太low了，过道拥挤，座椅不舒服，放映水准也很低，但是价格反而不便宜，拿普通3D来说，当时锦艺的售价是40元，万达也是40，但是万达的影厅档次比锦艺高了不是一点，我宁愿跑去万达。
但是不知从什么时候开始，锦艺出现了19块的2D，29的3D，有时候搞个活动，60块钱两张，还能送爆米花和可乐。在那段时间，放眼郑州，锦艺的成龙影院可能是全郑州最便宜的影院，于是，我往万达跑的次数越来越少了。
后来，咨询了锦艺的人，为何他们的电影票能做到如此低的价格，锦艺告诉我，锦艺开始尝试通过电影票补贴来拉动商场的人气。
另外，在开业初期，环绕B区电影院的一圈大都是餐饮主力店，而且正餐居多，甜点、冷饮、水吧类的业态极少。后来，锦艺针对围绕电影院的业态也做了大幅度的调整，比如在正对影院的位置引入了DQ，还引入了两三家很有特色的港式奶茶甜点店。原有的一个客单价在50以上的正餐店，也变成了客单价更低、翻台率更高、更为便捷迅速的呷哺呷哺和丸龟制面。
还有就是，锦艺针对B区的百货类业态单一且数量过多，在后期也做了大量的调整。引入了多家主力餐饮店，而且还是拥有巨大人气带动力的餐饮主力店。比如巴奴、西贝莜面村、彼酷哩烤鱼等。就这样，慢慢的B区的商业人气也上来了。
回顾这两年，给我最多感触的就是，锦艺虽然在开业初期的营业额遭遇断崖式的滑铁卢，但是锦艺的商业运营团队始终都没有放弃，在做各种各样的尝试与调整，每次去都能给我眼前一亮的感觉。
就在这样的潜移默化过程中，越来越多的人如我一样，对锦艺的商业从此“黑转路人”。
3
C区开业，从此“路人转粉”。
在C区开业之前，哪怕A/B区商业已经有所好转，我还始终对锦艺商业的运营能力持怀疑态度，甚至一度认为，在经营整体惨淡的当下，C区商业估计不会开了。
结果去年年底，我惨遭打脸，锦艺C区开业。
锦艺城C区开业↓↓↓
开业当天，锦艺也搞了声势浩大的开业活动，来往的车辆人流把我回家的路都堵了，我媳妇看着涌入的人潮，放肆的嘲笑我，老司机翻车了吧。
在开业的一个月后，我拉着媳妇一起逛了C区。一路逛下来，一路赞叹。
令我印象深刻的几个点是——
当初，我们嘲笑锦艺A/B区沦为了儿童游乐场。而锦艺也恰好从此看中了该片区的潜在儿童消费能力，在C区的业态规划上做了大量的儿童类业态，如郑州首家大型体验式室内海洋馆。如整个三楼基本上除了电影院都被室内儿童游闲业态覆盖，有手工工艺坊，有儿童游乐场，甚至还把海盗船、碰碰车移植到了室内。
郑州首家大型体验式室内海洋馆↓↓↓
当初，我们嘲笑锦艺的电影院低端，可能是全郑州最low的影院。这次C区的成龙影院做了全面升级，基本上都是巨幕厅和VIP厅。锦艺还不满足于此，紧接着又做了放映设备的升级，做了激光影厅。最关键的是价格还一如既往的足够便宜，3D巨幕厅33块，与万达总是七八十的IMAX形成鲜明对比。
当初，我们嘲笑锦艺业态单一重复，没有创新。这次C区引入的餐饮品牌一半以上都首次进入西区甚至是郑州。比如首次进入西区的集装箱炸鸡、比如首次进入郑州的乌巢披萨主义、比如首次进入西区的炉鱼等等，这些足够差异性的餐饮业态都是聚人气的大杀器。
乌巢披萨主义主题餐厅↓↓↓
一圈逛完，锦艺C区给我最大的感受是，锦艺在变，这次是商业运营主题的改变。从百货为主力的A区，到百货、餐饮、休闲三分江山的B区，再到休闲娱乐参与业态为绝对主力的C区，锦艺每一次的改变都在努力地尝试迎合商业运营的趋势。
4
业态在变、空间在变，服务当然也在变。
可能自己就是锦艺城的业主，锦艺商业的每一个动作我都能看在眼里，给我最深刻的感触，锦艺在商业运营的每一次尝试都在升级和改变，每走一步都是往前一步。
以前A/B区的改变，锦艺只是从业态调整的方向上改变，但是在服务方面，其实还落后很多。
举几个例子吧。
我以前在B区上卫生间，总能发现地上有烟头，卫生间蹲坑也会比较脏，而且还有没冲的某些东西，洗手的时候，三个龙头，总有一个是坏的，洗手液也总是断断续续的供应。但是，在今年，我发现锦艺的卫生间明显干净了许多，洗手液也每次都有，水龙头也没有不出水的情况了。
锦艺对以前经营状况不佳的商户大都比较粗暴，退出就是了。但是从C区开始，锦艺开始学会了商家联动和商家联盟。比如锦艺的海洋馆其实始终运营状况比较差，锦艺每隔一个月都会推出商家联盟的套票，比如原价199的海洋馆门票，变成了套票，还可赠送某餐饮店套餐一份或者某儿童游乐场体验券两张。而且关于联盟套票的优惠信息，也在充分利用自己的社区，通过电梯广告、短信群发、业主微信群转发。
另外，锦艺在下半年搞得几个活动也比较有新意，比如C区的手游电子竞技和CF河南区决赛、还有引得我媳妇反复转发并跃跃欲试的发呆大赛，锦艺开始尝试通过大中型创意活动为商业引流和聚气。
虽然这些服务性的创新，锦艺一路走来颤颤巍巍，但是从我个人的角度看，我看到了努力。单单这种探索的精神就值得赞一个。
5
我如此为锦艺站台的目的，不是为了别的，只是觉得这家企业在商业运营上难能可贵的耐得住性子。
锦艺作为一个骨子里实际就是个河南本土的草根开发商，其实骨子里是没有优秀商业基因的。所以在一开始，我身边的很多朋友、包括身为业主的我，都认为锦艺这商业活不长，似乎A/B区的初期运营也在印证这一观点。
在运营惨淡之后，我们这群人就开始认为，锦艺作为一个草根企业，肯定会束手无策，随便尝试一番，就果断转移重心，反正住宅、公寓也清了、写字楼也销售的七七八八了，成本早已收回，收益也涨了很多，大局已定，就剩拍屁股走人了。
结果，锦艺就如同一个小学生一般，一路从蹒跚学步颤颤巍巍的走来，尝试做了业态调整，尝试做了服务升级，尝试做了休闲业态的引入……
商业地产不如住宅一般，一套逻辑可以通过所有命题，商业是一场漫长的修行，必须通过实际营业的过程中找出问题，边找边解决。
所以哪怕做了如此多的尝试，直至现在，锦艺商圈也没成长成为一名巨人，海洋馆经营依然惨淡，营业额即便突破13亿，坪效也仅仅才4000多，距离1万元的合格线还尚需很长一段时日。
但是，通过三年的努力，锦艺找到了修行的道路，剩下的就是时间了。而商业最不缺的就是时间了，耐得住性子就是成功的开始，成为巨人就是时间的问题。
说明：文中部分图片来源自网络。
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