上篇楼Sir讲苏州都解除限购了，海口还会刚多久？分析了海南房地产发展周期中出现的两次泡沫，从新房和二手房维度来看，二手房价格更能体现市场规律。
今天这篇，楼Sir想从时间维度着手，对比其他城市的发展周期，来论证海口房价未来预期。结论就是：未来海口的房价可能还会涨！
海口房价的时间维度
撇开时间谈价格，都是耍流氓。
当我们看一个地区的房价贵不贵，不光要横向比较同类型城市的房价，更要从时间的维度去思考。
海口是海南省省会，属于三线城市（也有说省会都是二线城市）。
海口目前的二手房房价参照下图：
| 数据来源：安居客
由于统计口径不同，所以每个平台的数据会略有偏差。但通过此图，我们还是能大致看出一些趋势和端倪：
1、从2020年5月探底，海口房价呈现指数上升态势。
时间点契合了2020年6月1日，国务院正式发布的《海南自由贸易港建设总体方案》。三年不到的时间里，涨幅达到30%左右，2022年2月之后受疫情等因素拖累微跌盘整。
不要觉得30%很少，这个平均值意味着有些优质板块已经接近翻倍。我们来看看其他城市的表现，就知道这个数据有多么难得：
| 数据来源：安居客
北京三年横盘微涨约2%，深圳三年先涨后跌涨幅约在5%，一路上扬的厦门也仅仅上涨13%。这回你知道海口有多厉害了吧？
2、二手房的挂牌均价为18380元，而成交均价却达到了19201元。
做个最简单的平均值计算：
(18380 x)/2=19201，那么X=20022元。这说明在海口市场挂牌的房产中，每卖出一套挂牌价为均价18380的房子，就要同样卖出一套高价20022元的房子，才会导致成交均价上升4.5%，达到19201元。
这种成交价高于挂牌价的情况，说明更好的房子更受欢迎，这也就是我们要努力将不良资产置换成核心资产的原因之一。
3、环比上月上涨0.63%，同比去年上涨3.2%。
众所周知，从去年下半年开始，全国楼市遭遇政策重锤和各种暴雷，迅速进入冰封期。而海南从今年4月份开始就反复受疫情困扰，甚至接近封岛。在这种情况下，本月的数据都能有如此表现，在全国来看实属翘楚。
所以，我们要对海口有相当的信心，这信心并不是盲目自信，而是房产交易者用真金白银买出来的。
4、成交数量3199套。
这个数据是单个平台的历史总成交。我查了一下官方发布，7月份海口的二手住宅转移登记为1729套，相对于去年高峰期的三千多套显然不算太多。但我们来自不量力地对比一下上海和深圳：上海最近二手房成交量比较旺盛，每月约为2万套，比北京多了一倍；而深圳依然深陷冰冻期，每月成交不足2千套。
上海人口官方数据2500万（两批全员核酸合计3300万），深圳人口官方数据1800万（全员核酸2200万）。仅有300万人的海口，一千七百多套的成交，真的也不算少。
海口房价的未来展望
很多人对海南失望了，因为之前两次大开发带来的都是泡沫，但我想说，现在的中国已经不是当年的中国，现在的海南也不是当年的海南，自贸港的政策红利与国际旅游岛不可同日而语。
根据发改委近日发布的数据：
1、海南对外贸易保持强劲增长。1-7月货物进出口额1105亿元，增长49.4%。全省实际使用外资19.9亿美元，增长89.5%。
2、市场主体持续快速增加。全省新增市场主体54.8户，增长142.3%，全省实有市场主体达到205.3万户，增长49.6%。
经济的发展离不开人和钱，我们从数据上看，这两个要素都在快速增长，海南正在悄悄蜕变，非常凶悍的二位数增幅预示着它的潜力。
然后我们来看看同为自贸港的香港，也是目前为数不多的中国样本。
| 香港狮子山俯瞰
香港限购吗？答案是NO！
什么人都可以在香港买房，永居和非永居仅会在贷款额度和印花税上有区别，用货币手段来调节保护本地居民。（可查香港税务局官网）
助推海口房价的长期上涨有三个要素：
1、千万级本省居民的刚需改善需求。
2、亿万级全国人民的旅居、养老购房需求。
3、全世界对自贸港的预期及投资、长住需求。
2025年之后，假设一旦限购取消需求井喷，聪明如你，还会觉得海口的房价贵吗？
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