买车，已经是稀松平常的事情。难就难在，你还得想办法弄个车位。
起码用个头十年的新车，停车费就和车龄一样，每月都是一笔不小的开销。再在收费上有点不顺心，可真就有够头痛。
最近，这件不怎么省心的事情，有望得到一定推动和改观。
《贵州省停车场管理办法》（以下简称《办法》）日前正式公布，并将于 2019 年 3 月 1 日起施行。《办法》中的相关条款，再次对贵阳小区的停车收费的管理，提供了可供遵循的依据。
但是，真正的实施起来，感觉这技术完善的难度，起步就是 C 级豪华车。
01
在贵阳任何一个小区内，车位权属问题区分，都显得十分重要。只有规定清晰、明确的集体规则，确定停车位所有权的归属，做出相应的停车规定，才能维护好全体业主的权益。
本次公布的《办法》中，明确的界定了住宅小区的收费管理。根据《办法》第二十六条：
住宅小区利用物业管理区域内共有道路或者全体业主共有的其他场所停放车辆，车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，在本小区公示后执行；未成立业主大会的，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，在本小区公示后执行；
住宅小区专有停车位停车收费，由所有权人、小区业主、物业服务企业和专有车位使用人共同协商确定。
由此来看，贵阳的小区停车位的权属可以分为两类：共有（性质）车位和专有（性质）车位。具体停车费用的 " 议价 " 上，参与方就会完全不同。其背后折射出的就是车位的产权以及使用权的归属。
共有车位比较明确。这里主要指的就是小区的地上车位，是为了满足临时停放车辆的设置而在建筑区划内规划建设。
这部分的车位产权，在住房的买卖过程中，已经随土地的使用权发生转移，属于全体业主共有。也就是说，具体怎么使用，房开、物业说了都不算，要由业主们最终拍板。
另外一部分，则是专有车位。这部分车位满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理产权证书。想想都知道，最符合的多数是近郊的别墅和洋房的低密度住宅，屋前花园屋后池塘，地下私家车位啥的，统统都有。
此外，这类专有车位中，涉及面最广的还是位于小区的地下空间。例如，在贵阳一个新建大型楼盘的规划中，地下的规划包括四类（1）地下商业（2）架空层面积（3）人防地下室面积（4）车库及设备用房。
如果这些停车位在规划时，以人防工程的形式建设，那么在非战时可以用于业主停车。尽管在具体的权属上，仍然存在一定的争议，但是按照谁投资、谁建设、谁受益的相关原则，普遍就形成了约定俗成运营方法。
为了这部分车位的投建成本能够获得回报，一些房开商可以将使用权，向业主进行公开的销售，或者在房屋销售时期作为附赠的优惠。由于位于地下不计容，也不算进公摊。这部分车位也不能办理相应的产权证明。
此外，如果地下车库没有被计入公摊面积中，则属于开发商所有，可以通过出售、附赠、出租等方式，将所有权或使用权有限转让给业主；同样的，如果没有计入建面以及公摊中，就应该归属全体业主，房开无权单方面进行处置。
所以，按照《办法》在小区停车收费的具体实施中，到底是房开物业说了算？还是物管、业主看着办？还须要根据小区规划、房屋买卖合同、房开营业性质等，在落地执行的细节中，加以明确车位的归属。
02
贵阳私人汽车的拥有量逐年上升，随着城市经济发展，机动化水平的提高，城市行车难、停车难的问题，已成为关注的热点和难点问题。
《2017 年贵阳市国民经济和社会发展统计公报》显示，2017 年贵阳民用车辆拥有量 131.40 万辆，比上年末增长 10.4%，其中汽车拥有量 99.55 万辆，比上年末增长 8.6%。而贵阳私人汽车拥有量为 90.59 万辆，比上年末增长 13.2%。
一家一辆车已经成为标配，多来一辆躲开限号上路，也并不是什么难事。停车泊位严重不足，供需矛盾也日渐突出。《办法》此时的出台，对于规范化的管理有重要的指导意义。
目前贵阳市场上，各类车位的价格从几万到十几万不等。按照合同法规的约定，最长的使用年限可以达到 20 年。
不管是买还是租，满足业主的需要都是首要的前提。这次收费的决定权，也是在改革放权的推动下，重新回到了业主的手上。
本次《办法》中的小区的收费方式，延续 2018 年 5 月 1 日实行的省发改委公布的《贵州省机动车停放服务收费管理办法（试行）》，其主要目的也是坚持市场取向，依法放开具备竞争条件的停车设施服务收费，逐步缩小政府定价管理范围等。
不过，离开了整齐划一的市场定价，小区自治的方式推进，并不见得会那么轻松。
专有车位的收费，就不必多说了。该买该租都是以前的那一套老样子。看房开的怎么卖，物业怎么管，业主们单个协商相对力微。为此，此前发布的《贵州省机动车停放服务收费管理办法（试行）》提出：
住宅小区专有车位停放服务收费，由专有车位所有权人、物业服务企业提出包含经会计师事务所审计的成本报告的建议方案，向小区业主、专有车位使用人广泛征求意见，各方遵循公平合理、诚实信用的原则协商一致后确定。
协商如不能达成一致意见，各方可共同邀请具有社会公信力或各方认可的第三方机构进行评估或听证，以评估或听证结果为参考进行协商，并向小区所在地人民调解委员会申请调解，经调解达成的调解协议可向人民法院申请司法确认。
而对于共有车位的管理，就应该优先成立业主大会，代表业主共同的发声。
因为，如果按照《办法》中的规定来说，在没有业主大会的情况下，可以由半数以上的业主达成一致意见。这不仅不便于界定专有的部分，而且很难做到人心齐、表心意。
如此一来，怎么成立业主大会，就是眼前的一大难题。
03
2018 年 1 月初，在媒体平台的民意反馈中，贵阳世纪城小区的业主就提出疑问：业主委员会（注：业主大会）成立为何难？
位于贵阳市观山湖区贵阳世纪城小区交房快十年了，可是还没有成立业主委员会，贵阳世纪城小区 10 多万业主没有自己的组织，无法行使自己的正当权利，合法维护自己的权益。
根据《贵阳市物业管理规定》第七条，新建物业，有超过 50％业主提议或者投入使用 2 年以上的，由物业所在地房地产行政主管部门指导召开业主大会，选举产生业主委员会。原有物业实施物业管理，首次业主大会由物业所在地房地产行政主管部门组织召开。
原来根据《贵州省物业管理条例》（以下简称《条例》）第二十二条规定，符合首次业主大会会议召开条件，业主可按程序书面向属地社区提出申请，由属地社区组织实施业委会成立有关工作。
此后世纪城社区根据部分业主报来的《关于要求成立 " 世纪城小区业主大会筹备组 " 的报告》，于 2017 年 9 月遵照相关法律法规，作出《关于同意成立世纪城业主委员会筹备组的批复》，并开展相关工作。
截至 2018 年 7 月，按照《条例》规定，筹备组成员名单及基本情况已在物业管理区域内进行了公示，业委会前期筹备组正在整理相关文件，将按规定进入宣传和统计阶段。
时隔半年过去，世纪城业主委员会的成立进展，并没有更多的公开消息。但是，贵阳首个大盘走向业主的自治，其中的难度可想而知。
查阅过《条例》的相关规定，成立业主大会前的各项工作相当繁琐。业主大会筹备组负责首次业主大会会议召开的下列筹备工作：
确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；
拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
确认业主身份、业主人数和业主专有部分面积；
拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；
依法确定首次业主大会会议表决规则；
召开首次业主大会会议的其他准备工作等
业主大会决定下列事项，需要办理相关手续的，由业主委员会依法办理：
制定和修改管理规约及业主大会议事规则；
选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴；
实施委托管理或者自行管理；
选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
筹集和使用专项维修资金；
改建、重建建筑物及其附属设施；
改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分；
业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当由业主共同决定的事项。
业主大会代表成千上万的家庭发声，还要筹划各类的重大事项，并且组织共同参与决议。相应的协调难度，恐怕忙起来的时候，可以碾压不少上市公司的董事会。
业主大会会成立难可能还是其次，同样面临着持续运营的问题。业主大会的组织结构本身相对松散，缺乏相应的实际约束，决议决策的机制推行也不容易。
曾经就在贵阳一个小区发生过这样的事情，由于物管公司被撤出，业主委员会解散，小区楼道卫生一度处于无人管的状态，垃圾也堆成了山。最后，还是由居委会出面救场。
其次，业主大会相关的成员不少都是 " 义务劳动 "，最后难以在里面拿工资得补贴，不少都是凭着一腔的热爱为大伙谋发展。
更进一步来说，业主大会代表业主发声，但是，又有谁来监督业主大会？
所以，小区的停车收费要想规范管理，如果不能指望与房开好好说话，与物管和谐相处，那么就要寄希望与邻里携手共治家园。
贵阳未来新型社区的综合管理中，业主大会的重要性正在日益明显。这不仅是对于新建小区的系统优化，老旧小区综合改造而言，还是关系花果园、未来方舟这样的超大型小区的长治久安。
来源 | 贵阳晚报 百姓关注等 贵阳楼市网整合呈现
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