大家在买房的时候，总有两个终极的想法：
1，我怎么才能把钱用在刀刃上？
2，我怎么才能买到真正的“笋盘”！
其实这种想法是错误的！
涛哥，郑州省政府旁边，位置极佳，这个楼盘单价才9000多点，是笋盘吗？
答：不是。
涛哥，带装修，带花园，单价低于市场价1000多，房龄20年，是笋盘吗？
答：不是。
涛哥，商品房价格1.6万，旁边安置房单价8000多，是笋盘吗？
答：不是。
涛哥，这套房子地段好，配套佳，价格也比相同房源便宜10%，但是卖了两个月了还没卖掉，是笋盘吗？
答：不是。
笋盘的价格一定是便宜的，但是便宜的不一定是笋盘！
明白什么意思了吗?
那么我们普通人该怎么去辨别“假笋盘”呢？
我们买房的时候，怎么去辨别笋盘，当笋盘出来的时候，如何快速的去买入呢？
本人在帮助粉丝买房实操方面经手了不下700套房子，现在将一些真实有用的干货分享给大家，请大家耐心阅读，慢慢的干货！
可以收藏和分享，以便帮助到更多还没买房的人。
01
笋盘的定义
什么是笋盘？
通俗的说，当这套房子在综合情况与同档次房子大体一致的前提下，这套房子的价格，大幅度低于小区均价，或者大幅度低于区域市场均价，我们称之为“笋盘”。
举例来说：一瓶同样档次的矿泉水，市场价卖1块钱，你7毛买的，那你就是买笋成功！
大家要知道一个前提：
笋盘的价格是比较低的，那么它的安全系数就会比较高！
也就是说，就算楼市下行，价格下跌，你也不会吃亏，反之，当楼市上涨，价格上涨，那么你就比一般人赚的要多得多！
1，什么样的土壤能产生笋盘？
2，笋盘是怎么产生的？
3，我们普通人该怎么去找到笋盘呢？
大家可能有一些通常的问题：“这比较难搞，我们普通老百姓搞不来，这都是你们专业搞投资的人在玩房子的房子，我们不行！再说了，现在市面上也没有笋盘了...”
我告诉你，不是的，笋盘谁都可以买，只要你的消费观正确！
市面上，笋盘永远存在！原因有5个：
1，市场中的信息不对称，或者说买方获取信息不及时，买房对市场行情不敏感，关注少！
2，开发商着急回款或者二手业主着急用钱！
这种情况永远存在，大家都知道，国内开发商，无论规模大小，其负债率都是非常高的，对于开发商来说，产品价格便宜与否跟时间周期永远比不了！
那么二手业主着急用钱的事情就更简单了，原因很多，如生意倒闭，离婚，分家，卖房治病等等情况。
3，卖方的知足感！
国内的房子基本都是2015-2016年涨上来的，而且是翻倍的大涨，对于他们来说，本就没花多少成本，反正都是赚，多赚点少赚点与自己什么时候能拿到钱来说，无所谓。
4，工作调动，城市变更。
这个很简单，这里就不做阐述。
5，产品降级。
如，之前是精装修，现在是毛坯，之前是楼王，现在是普通楼栋，之前是中高大众易接受的楼层，现在是较高或较低的楼层等。
在淘笋盘的过程中你会发现，每一个笋盘都有特定的原因，无论新房还是二手，原因多样，这时候，你更多的要看产品，产品你能否接受，楼层你能否接受，价格的便宜程度你能否接受，后期的溢价空间你能否接受，如果以上种种你都接受不了，那么你就不要把心思再花费在找笋盘上面了，安安稳稳的买市场价，市场普通产品就行了。
日常中，我们无法预判什么时候开发商着急用钱，也无法预判什么时候开发商任务量重，我们更无法预判什么时候二手业主家里会出什么样着急用钱的事。
我们能做的就是，提高我们自身与市场的接触度，提高我们自身的敏感度。
笋盘也有坑，就是所谓的“假笋盘”。
主要有两个问题：
1，如何辨别假笋盘？
本人实操买房超过8年，经常会有人问我某些本身价格就低的房子是否值得买。
这里回答：
这些房子要么房龄老，要么地段差，要么配套差，要么环境差，要么周边有某些隐藏的硬伤或者产品户型不合理。
对于这些房子，低价格，说明这种房子本身就不值钱，不管看起来业主多么的着急买卖，不管开发商多么的政策好，都是不值得买的。
一旦你一时冲动接了手，几年后你会处在一个很尴尬的处境：自己住，不合适；对外卖，又没人买。
最后只能装作因要出国或者生意急用钱，来寻找下一个“你”，寻找下一个“倒霉蛋”。
追求性价比没错，但不是越便宜越好。
笋盘更多时候并不是来源于房子本身，而是来源于开发商或者二手业主着急卖房的心态与他们自身的状况！
就是说，如果这套房子本身就存在一定的硬伤，因为硬伤而降低价格，那么毫无疑问这就是假笋盘。
如果房子本身没问题，只是开发商或者二手业主着急用钱，着急回款，那么这才是真正的笋盘。
当大家弄清楚这一点，那么市场中的笋盘真伪，你很容易就能分辨出来！
下次当有中介再给你打电话的时候，你可以多问问，例如小区周边有没有什么污染辐射性装置，户型产品有没有什么缺边少角等，如果有，你直接挂电话就可以了。
02
怎么买入笋盘？
1，现在是不是最佳买入时机？
2，所买地段价值是否被低估？
3，所入手的房子类型是否具有一定的溢价空间？
首先第一个问题：买房时机。
一般而言，年底买房是比较好的时机，尤其是10月份以后。
原因一：
因为今年的疫情原因，大部分的购房需求被积压到了金三银四和5-6月份，这也是为什么今年的郑州市场从3-8月份，每个月的交易量超过往年的两倍的原因。
如果你经常关注郑州市场，你会发现一个很有意思的事情，就是每年的8-9月份，交易量一般都会下滑，而且下滑很多，那么这两个月对于购房需求而言，同样也是积压。
原因二：
再者，从10月份到年底，也是一年中的最后一个季度了，开发商也会出台很多利好的购房政策，甚至在价格上也给与一定的平时没有的优惠力度，种种方法都会刺激这段时间的交易量。
第二个问题：笋盘所在的地段是否被低估。
买房子要从大到小，先定片区，再在所选定片区内，筛选楼盘。
因为判断楼盘的价值，首先要对这个城市的框架和发展趋势有一定的认知！
抛开房子不说，任何一种商品，老板们或者卖方都没有定价权，价格是根据市场来的，所谓的市场价格就是区域价格！
为什么东区北区价格高？为什么西边南边价格低？他们不都是一个城市的房子吗？
这就是区域的价值所在，市场价已经被标到这么高了，不可能出现楼盘或者业主大降水，但是降水的情况会不定期出现，出现了，这就是笋盘。
反过来再说西边和南边，目前市场价1.4万，降水能降到多少？降到1.2万？
可以，没问题，但是你指望它能涨到多少？涨到2万？可能吗？
那么这时候还有什么真正的价值呢？
道理就是这样。
大家在选择片区的时候，往往眼光是“短视”的。
例如，这个片区未来3-5年后的盘配套变化，人口引进，需求量的增加，假如你买房之后，附近建设了大型的商业，地铁，学校还引进了高端产业，引进了大量的工作人口，那么这种片区就会越来越值钱。
当然，这种是区域的演变，也是最不容被普通购房者发现的，普通购房者的关注点永远在“你能否再给我少一个点，再抹个零头”种种之类。
简单来说，
这个区域，向上，要有“助推力”，向下要有“抗跌性”。
第三个问题：所入手的房子类型是否具有一定的溢价空间？
这是产品问题。
顶楼，5层以下，14楼，18楼等
大家都知道，顶楼存在的问题很多，冬天冷，夏天热，年久失修还漏水。
其实这种现象只是之前的老房子给大家带来的印象，现在的建筑方法和工艺已经更新换代了，顶楼的问题也得到了了很大的改观，一般来说，2015年之后我房子，顶楼一般都不会存在什么大问题，只是夏天热，这点事肯定的，漏水情况其实很少出现了，就算出现，也不是那么普遍。
相反，顶楼的价格会很便宜，一般比正常楼盘便宜3-5万不等，做特价的时候甚至优惠力度超过10万之多！
目前，各个楼盘的标价一般会比普通楼层便宜大概3%-5%之间，考虑到特殊因素，如果能便宜到8%-10%左右，那么是可以纳入笋盘范围的。
另外其他一些比如5层以下，14楼，18楼之类的，我觉得没有说的必要，更多的是什么18楼市18层地狱，14楼通谐音，不好听.....除非你真的介意，否则视价格而定，完全有理由入手。
03
买入笋盘是要提前做哪些准备？
娶妻求贤，买房求笋。
道理简单明了！
但是买笋盘之前，我们要提前做好哪些准备？
1，聚焦买房核心需求，扩大搜索范围。
每个买房人都不敢说自己预算没问题，都想让自己手里现有的资金发挥最大的价值！
又想自住完美，又想增值幅度大，又想增值速度快！
但是不要要求过多、多高，否则满足条件的楼盘就少！
就算你运气好，碰到这种满足你高要求的房子了，你凭什么就一定能比别人下手早？你凭什么能抢的到？
所以，大家在买房之前，首先要找个专业人士，弄清楚自己核心需求：
比如你是投资，那么你需要注意的是你的成本投入，回报率回报周期，区域价值点，楼盘价值点，更多的关注未来的升值潜力就行了。
如果你是自住，那么就列出3点必要的刚性需求：
比如交通、配套、教育、以及自己日后的生活压力就行了。
弄清楚自己的实际情况，然后集中精力研究区域，研究房子，这是正确的买房流程。
2，多看房，但不能瞎看。
最好有高手给你做指导，指导片区，指导楼盘，指导看房路线，分析区域与各楼盘优劣势，每一步都很重要。
毕竟郑州住宅楼盘有近200个，你是看不过来的，节省时间，节省精力，有针对性的去看，去分析，去辨别，因为隔行如隔山，不要拿你的需求去对比别人的专业，凭你自己 的感觉是分析不出来优质楼盘的。
同时，手里准备好资金，多跟高手沟通，让他们帮你留意，关注，一旦出现笋盘，立刻通知。
3，最重要的一点，快速、决断。
从业以来，我见过太多的刚需因等待、纠结，往往因为算小账而错过好房源的例子，回过头来，懊悔不已。
成大事者不拘小节。
这句话放在买房同样适用。
抓住自己主要需求，解决自己主要矛盾点，实在不用计较的太细，人无完人，房子同样没有十全十美的。
我本人在投资房子的过程中，最不介意的就是什么绿化率，什么容积率，只要户型不是太过分，那么这套房子对我来说就有无限的可能性。
有一种观念我虽不提倡，但是一定程度上说的是没错的。
“要买的房子不用看，要看的房子不会买”
当你对买房这件事已经很熟悉的时候，做决定只是几分钟的事情，完全不用犹豫。
这种观点只适用于少数投资客，而且还要保证对区域，对市场，对房子本身产品有一定的熟悉程度和认知。
最后总结一下：
以上都是一些买房实操技术性的努力，而一切人为的努力都比不上市场宏观的力量。
2015年的郑州市场，你随便买一套，现在看来都是笋盘，就算当时买的贵，经过时间的考验，都是赚的盆满钵满，现在是2020年，那么到2030年呢？
你是不是还要回过头来再看现在的价格？
买房无秘诀，全靠买的早，但愿下一个上涨时期你已经有了自己的房子。
无论是投资还是自住，当下主要矛盾依然是：人民群众拿着现金会贬值，但是把钱投出去就亏损。
说白了，就是买哪，哪亏！
任何买房人，最大的问题都是如何能把自己手里仅有的钱价值最大化，如何把钱花到刀刃上！
那么，发挥你资金的最大化优势就是当前最正确的事情。
以上为文章正文。
每一期文章都会有大量的粉丝咨询买房相关问题，当然，我也很乐意帮粉丝朋友在买房这件事上给大家提供一些有用落地的买房建议。
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