近一个月来，随着七普数据的相继披露，有关于中国人口的最大“悬案”终于尘埃落定，全国各省市的真实人口家底也浮出水面。
全国人口14.11亿人，比2010年增加0.72亿人，但增长持续放缓；65岁以上人口占比13.5%，老龄化率再创新高；东部地区人口占比39.93%，“孔雀东南飞”趋势明显。
广东、山东、河南、江苏、四川成为全国TOP5人口大省，成都、北京常住人口破2000万，和重庆、上海并列全国2000万 规模城市。
东北人口依然持续下滑，十年少了1100万，全国人口结构分布分化持续加剧。
过去十年，南宁人口有哪些变化，强首府政策全面推行之后，人口首位度变现力如何？人口持续增长的背后，对楼市、房价又有哪些影响，今天头条君和大家一起解码。
PART.01
874万！西乡塘最多，青秀女多男少
6月2日，南宁市统计局公布了《南宁市第七次全国人口普查主要数据公报》。
统计显示：截止2020年11月1日零时，南宁市常住人口为874.1584万人，和2010年六普的666.161万人相比，十年增加207.9974万人，增长31.22%，年平均增长率为2.75%。
人口增量排名为全国主要城市的第14位。
▲南宁人口增量全国排名（图源：国民经略）
其中，西乡塘“南宁的人口最大区”的地位保持不变，人口164万，占比19%，十年增长48.77万，增加人数最多。
青秀112万，十年增长41.46万，南宁人口第二大区，是全市唯一性别分布女多男少的城区。
江南98.98万，十年增加42.18万，增长率为74.26%，涨幅最快。
兴宁61.5万，十年增长21.67万，表现力普普通通。
良庆突破50万人口，排名全市第五，十年增长23.99万。
▲南宁各城区人口数量（图源：南宁统计局）
讲真，无论是人口基数、增长率，良庆都不足以和西乡塘、青秀、江南相比，但作为新区建设，人口有如此爆发力，也是可圈可点的。随着楼盘的持续交付入住，未来五年良庆人口应该还有个突破口。
剩下武鸣、邕宁这两个“边缘”城区，这些年发展后劲迟缓，人口比重也比十年前少了0.35%、0.1%。武鸣虽有热度，但距离核心城区较远，人口吸引力度不够。
年龄构成方面，南宁同样不可避免地进入人口老龄化，60岁以上人口比例16.69%。
▲南宁各城区人口年龄构成（图源：南宁统计局）
起底南宁的人口结构，不难看出以下几个细节。↓↓
①人口集聚效应更加突出。经济、产业越占优势的城区，人口越多，如青秀、西乡塘、江南。
②经济越发达，男女比例失衡更容易被打破。呈现出女多男少的局面，深圳、上海如此，青秀区当然也不例外。
▲南宁各城区男女人口对比（图源：南宁统计局）
③南宁受高等教育人口仅为164万，占比18.7%。和其他省会城市相比显然不高，可见南宁的人才储备、吸纳度还不够。
青秀区受高等教育人口比重最高，达到46万。侧面说明经济越好的地方，人口综合素质相对高一些。
最后，五象绝对不可能是空城。
南宁也不是人口净流出城市，净流入200万了解下，“啪啪”打脸。
PART.02
人口首位度全国第14，不低
十年之间，南宁的人口占广西全区比重从14.48%上升到17.44%，全市常住人口几乎是柳州和桂林的总和。
人口首位度和全国其他31个省会城市相比，排名还不赖。
据搜狐城市平台统计，南宁城市人口首位度也是全国排名第14位，处于中上游水平。
▲南宁人口首位度排名（图源：搜狐城市）
实际上从2010年开始，南宁的常住人口就已经晋升广西第一，十年的经济发展过程，南宁的人口虹吸能力更加强健，这和宽松的人口落户政策、大力引进产业密切相关。
人口越多，GDP创造能力就越高吗？对于南宁来说，答案可能有些偏差。
2020年，南宁的GDP为4726.34万，广西全区的GDP为22156.7亿元，占比仅21.3%，经济首位度明显不够。
一般来说，人口首位度与经济首位度呈正相关，省会城市人口聚集度高，经济首位度也相对高。
然而，南宁的经济首位度和人口首位度相差却不大，前者比后者高不出5个点，无法实现用更少的人口创造更高的GDP，首府经济带动作用根本没有得到充分发挥。
▲南宁人口和经济首位度排名（图源：搜狐城市）
很显然，南宁目前的人口红利还不算太给力，无法创造更高的经济产能，而经济面无法吸引更优质的企业和人才进来，这仿佛是个恶性循环。
未来5-10年，如何突破经济瓶颈，对于南宁而言至关重要。
对比同是省会城市的长春，人口增量仅29.7万，却可以实现53.9%的经济首位度。
想要打造明星城市，实现更高的经济辐射能力和影响力，南宁还有很长一段路要走。
PART.03
人口红利如何影响楼市、房价？
人口总量增加，对于房地产来说绝对是利好，大规模的人口涌入，首先就意味着更多的住房需求。
南宁的城镇化数据是喜人的。
此次七普数据公布了南宁的城镇化率为68.9%，这个数据已经很接近国际标准的70%。
“十四五”期间南宁立了一个Flag，计划城镇化目标达到73%，这说明什么？未来南宁的房地产开发还有巨大的红利空间。
人口与城市的关系已经说明了一切，房价越高的地方，越能聚集人口，根本挡不住。
深圳、上海、北京、广州、杭州、苏州等人口高度集中的城市就说明一切，人口只会流向经济更加发达的区域。
全国人口向东南部沿海城市靠拢，南宁“向东向南”发展之下，人口同样会流向这些区域。
对于目前南宁楼市而言，巨大的库存量、2万 /㎡房价也是集中在青秀区和良庆区，西乡塘人口基数大，但新房供应已经跟不上，地荒、旧改又慢，难以应付人口规模流入的住房需求。
参考2020年克而瑞的南宁商品住宅市场数据，过去一整年，整个南宁市的供应量是1067万㎡，其中良庆373万㎡、青秀233万㎡、江南208万㎡，而西乡塘仅127万㎡。
▲2020年南宁商品住宅供需（图源：克而瑞）
需求就更加不用说了，总成交量932万㎡，良庆313万㎡、青秀199万㎡、江南171万㎡，而西乡塘仅117万㎡。
即便是到了今年，这种供需关系也没有发生太多变化。
不可否认，青秀区和良庆区的新房市场投资居多，但正是因为经济向好，城建配套跟上，各种央企湾企等产业引进，才让这些城区更富有成长空间。
▲五象总部基地（拍摄：吴悠）
二十年前埌东刚开始发展的时候，也面临人口窘境，但如今，已经用实力证明城市人口的流入，是需要时间验证的。
城镇化率就说明了一切。
PART.04
“三孩政策”放开，千万人口有戏吗？
伴随着七普数据的披露，是“三孩”政策的全面放开。
此前头条君也吐槽过，这个人口新政有点“滑稽”，拉新不行，就拼命鼓励老用户持续消费。
有了二胎还不行，还得三胎，才能应对目前全国人口老龄化、人口增速放缓、人口结构失调的窘境。
对于城市人口而言，能生三孩说明什么？至少家底不赖，起码得中产水平，才能应付高房价、高物价、高成本鸡娃的生存压力。
不然放在普通工薪阶层，即便有父母帮带孩子，女性还要承受生育带来的额外成本，家庭的生活质量也要大打折扣。
“三孩政策”放开之后，预计不少支持鼓励生育的政策会打包跟上。
不过说实话，无论是住房补贴，还是教育补贴，生育补贴，人口困境放在全球都是难题。
新加坡拼命鼓励生育，每一个家庭每一个孩子出生后直到成年，至少可以领到超过30万RMB的政府补贴，但生育率依然惨淡。
▲新加坡人口生育逐年下降（图源：网络）
加拿大、澳大利亚、日本也是政府直接补助鼓励生育，但人口逐年下降，甚至负增长。
放在中国的特殊环境，巨大的人口基数，中国人“传宗接代”的传统情节，短期内出现人口负增长是不太可能的，但人口增长放缓，需要提前做好预案。
以目前南宁874万的常住人口总量，加上连续十年保持11‰-13‰的人口出生率，再加上强首府政策的全面施行，未来五年，很有可能突破千万人口大关。
迈入全国特大城市的门槛，可能真的不是梦。
▲中国城市规模分档（图源：网络）
而“三孩”政策刺激下，对楼市的影响，第一个改变的必然是住房需求，三房明显不够用了，四房未来很有可能就是刚需、门槛。
毕竟换房成本那么高，直接一步到位才靠谱。
第二，户型设计将再迎来一次变革。南宁从疫情过后已经开始进入改善住房时代，未来这样的多居室大户型将会更多。
▲这样的三孩户型你爱吗哈哈哈（图源：网络）
第三，学区房更加值钱。别问头条君为什么，自己想。
人口的背后，隐藏着巨大的财富密码，对于城市能级如是，对于楼市亦是如此。
了解南宁人口的真相，才能说得上真的懂了这座城市。
作者|吴晓苑
编辑|刘玉婵
（来源：南宁楼市头条）
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