说起上海的五大新城，你肯定知道。
但要是说上海规划的9大副中心，你能记得几个呢？
上海规划过9大副中心，这个概念有点年头了。
时间久到，有些副中心的地位，已经和人民广场差不多了。
徐家汇就是上海最早一批的上海副中心。
现在大家印象里，徐家汇哪有副中心的影子，明明就是市中心嘛。
地段和房价，不比南京西路、新天地差。
2001年的时候，上海定了4个副中心：徐家汇、五角场、花木、真如。
徐家汇是第一批里面最成功的，成功到后来九大副中心都没有他了。
新的九大副中心，不少发展得都不错。
内环的花木，中环的真如、张江、五角场，还有外环内的金桥；
外环外的虹桥、莘庄、吴淞、川沙。
这九个里面，目前来看，发展最慢，画饼力度最大的是：真如、川沙、吴淞。
今天就来聊聊这三个画饼大王。
最大的饼，你可能看着就能吃饱了。
普陀真如，在当初规划的时候，是被寄予厚望的。
与徐家汇、五角场、花木，三个大哥一起出道，号称四大副中心。
20年弹指一挥间，大哥徐家汇已是真正的宇宙中心；二哥五角场一跃成为知名市级商圈；三哥花木剑走偏锋，汇集各大公募、私募基金总部，金融企业质量赶超陆家嘴。
唯独真如这个小弟，因为发展拉胯被世人遗忘在角落。
关于真如失落20年的原因，也是众说纷纭。
备受诟病就是李嘉诚的长江实业。
当初，真如本来是想借港商的实力帮助板块商业起飞。
哪知道反过来被资本的力量绑架，拉胯了区域的发展。
长江实业在2006年拿了最好的地皮却捂着不开发，好好的办公用地竟然做成了酒店式公寓，套现走人。
当年画饼的浦西第一高楼，喊得震天响，现在已经被徐家汇中心拿下了。
真如还在规划中，徐家汇中心T1 楼都要有商户入驻了。
真如发展得慢，除了长江实业拿地不干活的锅以外，zf不重视也有一定关系。
尽管有副中心的定位，但是2001年以来，普陀大部分的商办土地拍卖主要集中在长风公园，导致真如的商业配套跟不上。
再加上，进度缓慢的老公房拆迁，着实让人捏把汗。
直到18年引入中海地产作为开发主力，才慢慢有了商业发展。
可是为时已晚，这一耽误，让真如失去了快速发展的20年。
说完真如，我们把视线转向上海的东南边——川沙。
说到川沙副中心，相信大部分人都是一脸蒙圈。
这是啥地方？川沙不是乡下吗？
换个名字印象可能好一点：迪士尼。
这样看，川沙反倒是9个副中心里面最有特色的。
目前发展最好的就是度假旅游。
但川沙的发展问题也是这里：产业太多单一、外来人口缺乏。
要有产业发展，离不开规划的落地。
可是偏偏在这一点上，川沙一步慢，步步慢。
就连一个川沙的主城区的规划，直到22年2月才确定下来。
就连很多人瞧不起的宝山，新出吴淞副中心规划，都比他快半年多。
川沙的规划速度，让自身的发展，总是显得有点“生不逢时”。
首先，9大副中心，浦东就有4个，浦东改革开放的浪潮川沙刚开始就没有赶上。
反倒是张江科技企业、金桥制造业这20年飞速发展。
如今，张江副中心如火如荼，设计了双子塔高达320米，即将完工。
金桥副中心设计方案恢宏庞大，地标高达330米，即将动工。
没办法，经过几十年的积累，张江、金桥更具实力，也更加迫切。
川沙的前面20年没有抓紧发展，慢了一步，后面就一直坐冷板凳。
这一步慢了，就一直落在后面。
浦东区新搞出的金色中环带，根本就没有带上川沙玩。
川沙又慢一步。
你说位置远，金色中环赶不上也就算了。
偏偏又碰上，浦东喜欢搞跳跃式发展，发展好了张江，基本跳过川沙、惠南等，直接大力搞临港新城了。
你说气人吗？
川沙本想着，搞完了张江，按位置排也该轮到自己了。
偏偏有了个偏心的父母，宠着临港新城。
去年的两次土拍，浦东共计出让12幅土地，其中10幅给了临港。
临港这个浦东心头肉，谁也替代不了，要啥给啥。
川沙连临港的零头都没有。
不争气的小孩，总是得不到爹妈的疼爱。
你说，川沙是不是“生不逢时”？
也许，后面就看上海东站的建成，川沙能不能抓住机会吧。
夹在金色中环带和临港新城的川沙，
能不能抛开包袱，奋勇直追呢？
毕竟留给川沙的时间确实不多了。
如果哪天上海东站发展太快太好，独立出来变成了第10个副中心。
川沙可能真的就再难翻身了。
如果说川沙副中心还有上海东站可以拯救一下话，那么，吴淞可能是真的没得救了。
吴淞副中心的规划是在2020年的6月通过批复的。
副中心规划位置是围绕3号线宝杨路站展开，周边建筑基本都是要拆除，工程量不小。
目前看，吴淞副中心是9大副中心里面发展最慢的，也是画饼画的最大的一个。
为啥这么说呢？
你看看上面吴淞创新城的规划面积就明白了。
我的天呢，这个创新城的规划，足足有 26 平方公里。
26平方公里是个啥概念呢？
我给你对比一下，就有感觉了。
上海的中心城区黄浦区，合并了南市区和卢湾区之后，整整一个区面积也才20.5平方公里。
吴淞创新城，比黄浦区整个去还要大一圈。
这饼你说大不大？
这么大的一块饼，从0开始建设，那要搞到猴年马月呀。
咱就参考一下张江高科，即使有了浦东改革开放的国家级政策，也花了30年才勉强进入副中心9大副中心行列。
吴淞副中心，你过来说说，你要达到张江高科现在的水平，预计花几年吧？
饼大也就算了，你能把饼做好，能把产业发展好也行。
可是，偏偏吴淞的产业规划也是一言难尽。
产业规划的招牌是邮轮产业，重点发展的是以机器人产业为主导的新兴产业。
吴淞喊着要去做邮轮港有些年头了。
这规划可能是口罩事件之前设计的，可以理解。
可是现在全球的邮轮行业都快差不多报废了。
这邮轮产业还怎么玩。
调整之后的招牌行业是啥，目前也不知道。
重新规划也不知道要几年，等审批也不知道要多久。
规划还没执行，就夭折一半。
再说说重点发展的机器人产业。
机器人产业属于高精尖产业，需要有强大的科研教育支撑。
五角场的创新园，有复旦、同济、财大，巨大科研力量的支撑；张江的创新园，有30年国家级开发区的积累。
吴淞有啥呢？就只有一个上海大学勉强可以拿得出手，实力确实有所欠缺。
这重点发展的产业方向，恐怕也要再仔细规划一下。
重点发展的产业规划到这，还没执行又夭折一半。
规划的面积足够大，一个黄浦都能装下，产业规划又基本夭折。
你说说看，吴淞副中心画的大饼，还不够大吗？
真如、川沙、吴淞三个副中心，目前的可以说是9大副中心里面发展程度的倒数三兄弟。
真如副中心至少现在开始建设了，高尚领域都快卖完了，15号线也通了。
川沙副中心有个唯一的迪士尼，上海东站也快来了。
吴淞副中心，还在路上，可能还会迷路一会。
如果真如、吴淞、川沙三兄弟，有当年闵行区自费引入1号线打造莘庄的魄力，那这三个副中心也许会是另外一番图景。
当然，这三个副中心的发展，也再次提醒了我们买房者：买房一定要看规划，更重要的是看规划的落实。
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