最近有一个楼盘关注度很高，黄埔君在公众号后台收到多个粉丝来信，强烈要求分析一波黄埔科学城香雪片区的住宅项目——品秀星樾。其实，小编也暗戳戳关注这个楼盘很久，被媒体誉为“黄埔首个TOD标杆住宅项目”，“三大国企——越秀地产、广州地铁集团、科学城集团联手开发”、“香雪地铁站上盖”、“空中花园式设计”等，多个重磅标签加身，让众多购房者期待不已。
品秀星樾开盘实况
2019年末品秀星樾开盘当天，现场人潮涌动，场面火爆。开盘售价3.1-3.9万/㎡，主力成交价3.6万/㎡，成交主要集中在83㎡、96-98㎡的户型，大户型去化较少，其中3号楼因为价格最低，基本售罄！据其官方公布的数据，开盘即劲销15亿，在年末交出亮眼成绩单。
品秀星樾开盘实况
雄雄野心，布局“”轨交 物业”越秀地产是广州越秀集团有限公司控股的房地产开发企业，于1992年12月在香港联交所上市。其前身是广州城建总公司，是承担政府住宅建设的职能部门。在改革开放初期，正式成立越秀地产，转型为综合性房地产开发企业。越秀地产在广州发迹，知名的项目不胜枚举，如432米高的广州国际金融中心、四季酒店、财富世纪广场等，现如今业务版图已扩张至全国近20个一线城市乃至二线城市，成为一家具有37年开发历史、各项实力雄厚的老牌粤系房企。
广州国际金融中心实景图
说到越秀地产跟广州地铁集团的渊源，其实早在几年前双方就在国资委的安排下开始整合，2016年正式建立全方位战略合作伙伴关系，现如今广州地铁已一跃成为越秀地产的第二大股东，并组建了“轨交 物业”运营商品牌——广州市品秀房地产开发有限公司。目前，品秀房地产已开发打造三大轨交住宅项目——品秀星图（地铁13号线官湖站车辆段上盖）、目前在建的品秀星瀚（地铁22号线陈头站地铁上盖）、以及我们今天的主角品秀星樾（6号线香雪站地铁上盖）。
品秀星樾项目效果图
在第九届中国价值地产年会上，越秀地产总经理助理、大湾区轨交地产公司总经理张研指出，“广州地铁未来的运营里程将超过1000公里，会产生更多的地铁站点和商业体。越秀地产看到未来这块发展空间，在大湾区轨交业务将会占到整个公司业务的一半以上。”由此可见，越秀地产对“轨交 物业”新造城模式的雄雄野心，并加速在该领域的合作与布局。
越秀地产大湾区轨交地产公司总经理张研
此外，不得不提一下科学城（广州）投资集团有限公司，其属于广州开发区国资局授权经营的国有独资公司，在开发区东区、西区、萝岗新城、知识城等区域不乏他投资建设的身影。此次，科学城（广州）投资集团加入品秀星樾的轨交住宅项目，于项目来说无疑是如虎添翼，增加了项目开发的安全感和可靠度。
目前，黄埔香雪站沿线总部经济带的开发渐趋成熟，未来如建设为成熟的TOD综合体，将对品秀星樾的楼盘溢价产生决定性影响。但外界也不乏质疑TOD只是营销概念的声音，究竟品秀星樾“TOD 物业”项目有多少“真材实料”，下面将详细分析品秀星樾的项目价值。
品秀星樾•楼盘概况分析（1）区位板块
品秀星樾位于黄埔开创大道以南、荔红一路以东、伴河路以北，香雪地铁站上盖，是2018年底出让的萝岗车辆段地块的转化项目。萝岗车辆段地块以总价76.24亿元底价成交，由广州地铁拿下，是当时广州起拍总价最高的地块，折合楼面价14430元/㎡。如今，伴随着黄埔科学城版块的区位价值凸显，品秀星樾又是处于黄金地段，项目已溢价不少，升值潜力被市场看好。
品秀星樾项目效果图
关于科学城的区位解读已分析了多次，编者就不再长篇累牍地展开了，总的来说，科学城位于广州东拓战略发展中心区域，处于新财富中轴上。自2017年起黄埔相继出台“黄金10条”、“美玉10条”、“IAB产业政策”、“产业孵化政策”等20多项产业扶持政策，科学城版块已汇聚高新技术企业超千家，五百强企业超百家，已成为广州发展高新技术产业的示范基地。
黄埔区科学城实景图
近日，广东省委全面深化改革委员会印发《广州科学城创新发展行动方案》。该方案提出，到2023年科学城要实现五个方面大变化，将建设成工业总产值“万亿”强区，打造成具有国际影响力的“中国智造中心”，成为粤港澳大湾区国际科技创新中心重要引擎和国家制造业高质量发展引领区。
科学城总部经济区效果图
从政府方案的出台，可以看出科学城发展的城市战略性定位和国际化视野，未来的十五年，将会是科学城的黄金发展期，其区位版块价值不言而喻。
（2）品秀星樾的“”TOD 物业”开发是营销噱头吗？
真正成熟的TOD项目是超高聚合性的开发，不仅仅是“地铁上盖”或是“轨交沿线”的商业体，通过公共交通所形成的快捷圈让城市结构更加的紧凑，就像一个“微缩型的城市”，使居住、办公、商业服务等融入同一个片区，让居民的生活以及就业密布在公交和轨交站点。品秀星樾的“TOD 物业”项目究竟是不是房地产的营销噱头，我们从形成TOD的几个现实条件分析下。
1.交通
TOD，是以公共交通为核心导向的开发，自然需要良好的地铁、公交等交通资源为依托。品秀星樾离地铁6号线香雪站约600米，步行需8分钟左右，距离较近；21号线上年底已开通，项目可通过苏元站换乘快速接驳21号线到天河、珠江新城等；7号线二期（大学城南—水西北）仍在建，开通后可以便捷接驳到番禺，预计将2022年底建成通车；远期规划地铁23号线，在《广州科学城创新发展行动方案》提出要加快研究实施，可通过六号线香雪站换乘23号线植树公园站（尚待确定），从而快速到达增城和海珠，但毕竟是远期规划，大饼落实还是充满未知数！
图源于广州房产
除地铁外，还有有轨电车1号线、2号线，开创大道等城市快速道，以及多条公交线路：335路、371a路、371路、391路。从上图可以看出，香雪站有多条线路经过和接驳，具备打造成TOD的交通基础。
2.居住密度
香雪片区已经形成良好的居住密度。在居住这一块，香雪站周边除了品秀星樾外，早已汇聚了万科东荟城、时代春树里等众多楼盘，还有不少开发商拿地准备建设住宅项目。
萝峰村更新改造项目效果图
另外，不得不提下香雪片区的旧村改造项目——萝峰村旧改。根据2019年获批的《萝峰旧村改造实施方案》，萝峰旧村改造项目建新范围约80公顷，总建筑面积约237万平方米，以产城融合的改造思路调整区域布局，打造香雪大道创新创业走廊，并配足市政和公建配套，打造黄埔区优质教育基地和旅游文化新品牌。这对于TOD项目的开发来说，社区的改善和优化，更有利于打造城市良性循环发展的闭环。
3.企业集聚
在企业集聚方面，该区域目前已经形成香雪总部经济区，并沿着开创大道打造经济走廊。从下图可以看到，已有多家企业巨头盘踞于此，比如LG、宝能、南方电网、以及近年加入的多益网络和雪松控股等。随着企业经济走廊的辐射和延伸，未来将创造大量的就业岗位。
香雪总部经济区效果图
4.项目周边各项功能性配套
在商业以及各项社区功能性服务这块，香雪站的配套也已相对完善。商业方面，有奥园广场、锐丰广场、飞晟汇、香雪城等较为醇熟的商圈；市政服务方面，驾车到区府机构等约10分钟车程；医疗方面，15分钟车程内有两家医院——省第二医院黄埔医院、中山三院岭南医院；教育方面，有开发区幼儿园、香雪小学、玉岩中学、科学城中学等学校环绕；环境方面，毗连1350亩的广州义务植树公园，生态环境优良。
图源于广州房产
5.小结
从以上的分析可以看出，从交通、人居密度、产业集聚到各项社区功能性配套，香雪站周边已经具备了形成TOD综合体开发的良好条件。但目前地铁6号线香雪站TOD综合体的开发尚未成熟，只能说雏形初显。
在开发模式上，品秀星樾项目采用“地铁运营＋物业开发”的联动开发模式，政府以入股形式参与，三国企联合开发，实际上解决了TOD项目开发周期长以及融资难等系列问题，实现地铁枢纽周边土地的利用率和效益率最大化。
从TOD项目的发展来看，香雪站TOD开发仍处于前期发展阶段。前期，主要启动住宅，如品秀星樾项目的开发等，奠定居住氛围，引进商业和办公，聚集人气。
到了中期，将引进高端商业，建立区域成熟度。比如近期动工的雪松第二总部——凯得雪松智汇中心，该商业TOD项目投资19亿，将在广州黄埔区开创大道沿线，香雪站上盖地块，通过与地铁连线，建成新型的商务TOD，为周边人群提供功能紧密结合的综合性上午体育休闲社区，竣工日期为2022年 6月。
凯得雪松智汇中心地块规划
到了后期成熟阶段，可以通过打造标志性地标，升级交通、产业和配套等，提升项目的整体定位。成熟的TOD模式会带来物业价值提升，以香港TOD九龙站为例，选取周边相邻1-2公里内，尤其是虽紧靠地铁站但未形成TOD开发的住宅项目进行横向价格对比，项目初期领先其他物业2,000-4,000元/㎡，再到后期差值已提高至11,000-15,000元/㎡，九龙站TOD项目整体物业增值水平遥遥领先。
香港九龙站物业开发时间表
九龙站从项目开发到发展成熟远超10年周期，而香雪站TOD的成熟期肯定不比这个短。可预知要带动品秀星樾等地铁周边住宅实现大幅溢价，并不是短期三五年能实现的事情。
（3）其他
学位：很多购房者比较关心配套学校学位的事情，从其官方宣传的公众号了解到是华附学位，后来小编跟楼盘销售核实，又说预计学位是省实，还没完全的定数。名校学位能不能兑现经常会引发维权纠纷，比如上次编者分析过龙湖首开云峰原著，尤其看重名校学位的置业者在购房时要了解清楚，慎重抉择。
车位配比：品秀星樾项目总户数共5284 户，地下停车位共 6725个，车位配比为1:1.27，现在很多家庭都人均一台车以上，随着后续入住率上升，有可能出现车位供应不足的情况。但后续香雪站TOD项目发展成熟，交通便捷度进一步提升，汽车出行被部分替代，也有可能缓解这一状况，还是要看TOD项目的发展程度如何。
品秀星樾•楼盘户型价值解读（1）房价：36000——40000元/㎡ （带装修）
品秀星樾项目总建面约93万㎡，目前主推83-124㎡三至四房单位，带装修价格为36000——40000元/㎡。项目容积率为2.14，绿化率35%，自身配建5.8万方的商业配套，包括两大邻里中心、公交车站，图书馆等，此外还配建2所幼儿园、45班九年一贯制学校、一所中小学学校预留用地等。
品秀星樾项目效果图
由于是轨交住宅项目，品秀星樾整个项目是架空的，首层是地铁的停车场，第二层8.5—14.5米高的平台上是社区商业配套、车行道等，再往上就是居住区，所以媒体发通稿夸其为“天空之城”。
品秀星樾项目效果图
品秀星樾目前在售楼栋为3栋、4栋、9栋、10栋。3栋、4栋比较靠近学校、操场，旁边还有伴河路，会受到噪音影响，相对价格较低；9栋、10栋，中高层东向可以望山，价格偏高。各个楼栋除了南北向采光、观景面差异外，不外乎就是西向阳光直晒、还有噪音影响问题等，价格上也会有所不同，可根据预算自行取舍。
（2）户型
品秀星樾每栋户型基本相同，面积段比较丰富，涵盖83㎡、84㎡、94㎡、97㎡、106㎡、107㎡三房和124㎡四房单位，下面以4栋为例作简要分析。
01、02户型：约107㎡ 的三房两卫，虽然都是南向户型，但存在南北不通透的问题，而且竖厅的采光面积小，而布局上来说还算动静分离。04、05户型：约97㎡ 的三房两卫，跟01、02户型相比，更小的面积同样做到三房两卫，适合刚需客，同样也会降低居住舒适度，而且是北向户型，加上竖厅设计，采光就更不好了。03户型：约106㎡ 的三房两卫，南北通透，阳台朝东南，避免了西向户型的阳光直晒，而且横厅设计，采光面积大，在面积差不多的情况下，户型比01、02要好。06户型：约124㎡的3 1房两卫，第四个房间明显较小，而户型设计总体没啥毛病，南北通透，横厅设计，采光好，动静分离。总体上来说，小户型的空间面积做到极致，大户型设计较好，基本上是涵盖了刚需到改善客户的需求，杀伤力十足。
总结综合各方面来看，基于香雪站的TOD项目开发仍处于初级阶段，香雪地铁上盖的品秀星樾要享受到TOD的发展红利，还为时尚早，而且未来的规划充满了变数，TOD社区发展的醇熟程度决定了项目的溢价空间。此外，跟周边的楼盘比较，品秀星樾在目前这个价位竞争力十足，周边配套也比较醇熟，在加上TOD概念的加持，算是不错的刚需和改善盘。以上文章观点仅供参考，投资自住需谨慎。
附楼盘照片：
