原标题：【国咨说法】建筑工程的质量保证金什么时候可以退还？有些秘密你不知道
最近，我们北京国咨律师事务所，承接了一些工程类的案子。我在其中发现了一些规律性、也是风险性的问题。在此跟大家聊一聊，增进大家的法律知识，同时也避开些风险。今天咱们就谈质量保证金退还的问题。
在实践中，一般发包人与承包人，在签订施工合同的时候会约定，从应付的工程款中预留一部分资金，对建设工程出现了质量问题进行维修，该部分资金被称作质量保证金。那么，质量保证金什么时候退还，必须要在保修届满才能退还吗？
要回答这个问题，就必须区分两个不同的概念，保修期和缺陷责任期。在我国建设工程保修制度中，存在保修期和缺陷责任期两个不同的概念。它们看起来有很多相似的地方，但本质上存在很大区别。那么，区别在哪里呢？
第一个区别，概念不同。
缺陷责任期是承包人按照合同约定，承担缺陷修复义务。且发包人预留质量保证金的期限，自工程通过竣工验收之日起计算。保修期是承包人按照合同约定，对工程承包保修责任的期限，从工程竣工验收合格之日起计算。
那么现在你知道了吧？在缺陷责任期内，承包人承担的是质量缺陷的修复义务。在修复期内，承包人承担的是保修义务。承包人在交付工程后并非万事大吉，而只要工程出现质量问题，都有义务进行维修。
第二个区别，起算点不同。
缺陷责任期，根据建设工程质量保证金管理办法第8条的规定，缺陷责任期，从工程竣工验收之日起计算。由于承包人原因，导致工程无法按规定期限进行竣工验收的。缺陷责任期，从实际通过竣工验收之日起计算。由于发包人原因，导致工程无法按照规定期限进行竣工验收的。在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。
由此可知，缺陷责任起算点可以分为两种，一种是通过竣工验收之日起计算。另外一种是无法竣工验收的，自承包人提交竣工验收报告90天后计算。
保修期的计算方式则是这样的，根据建设工程质量管理条例第40条第3款规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。保修期的起算点，必须自竣工验收合格之日起计算。
第三个区别，期限不同。
缺陷责任期一般为一年，最长不超过两年。发包、承包双方，可以在合同中自行约定，但最高期限不得超过两年。保修期则不一样，建设工程质量管理条例第40条，对部分工程的保修期最低期限做了规定，发包、承包方约定的保修期，不得低于法律规定的期限。
那么，法律规定的期限是多长呢？在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
2、层面防水工程，有防水要求的隆重间、房间和外墙面的防渗漏为五年。
3、供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期。
4、电气管线及排水管道，设备安装和装修工程为两年。其他项目的保修期，由发包方与承包方决定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四个区别，期满后果不同。
建设工程保证金管理条例第10条规定，缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任。到期后，承包人向发包人申请返还保证金。保修期时间较长，有的甚至长达几十年。国家为保证质量保证金，能及时返还，减少承包人资金压力，规定缺陷责任期满，发包人应当按照合同约定，退还工程质量保证金。不得以保修期未届满为由拒绝。而保修期届满，承包人不再承担相应的保修义务。工程质量保证金的返还，与保修期之间没有必然的联系。
现在，你知道了吧？缺陷责任期与质量保证金的返还，紧密联系。其设置目的是保证承包人履行缺陷责任，及时返还质量保证金，最长一般不超过两年。而保修期，是为保证建筑物在合理寿命年限内正常使用而设计的。承包人对合理寿命年限内出现的质量问题，承担保修义务。
本期节目由北京国咨律师事务所苏明明律师策划
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