从淮南（南）出口下高速，沿淮河大道一路向北疾驰约半小时，一座颇具规模的吾悦广场耸立在十字路口。
很多初到淮南的外地朋友，也不禁感叹：淮南发展得真快！
其实，如果把时间往前推五年，这个地块还是一片烂尾楼的样子。
昔日洞山路上的城中村上郑村旧貌
事实上，早在20年前，淮南城改已拉开帷幕。原以为淮南即将大刀阔斧换新颜，谁知跟原定的设想不太一样。
淮南城改走了这么多年，是时候静下来复盘一下了。
①
老淮南人可能还记得，多年前年，淮南这座城市中矗立着一座座城中村。
居住其中的大多数是农民或进城务工的人员，很多人已经不以农业为主营，却也被城市的发展抛在了后面。
淮南想快速发展，把城中村纳入城市的总体进程中是不得不做的事。
时间拨回到2001年7月，淮南出台了《淮南市人民政府关于旧城改造重点项目的实施意见》，掀开了城中村改造的时代大潮。
彼时的淮南政府根本没有城改经验，手头也并不富裕。
于是，和很多城市一样，传统的政府、村集体主导的城改模式改为开发商运作的城改模式。
不过结果还不错，不论是淮河新城、银鹭万树城、居仁村等项目都摇身一变，第一批城中村改造大获成功，给了淮南信心。
居仁村一期
②
问个问题，淮南城中村改造的项目中，你觉得哪个最好？
我想很多人毫无疑问地投给吾悦广场，但在十几年前，淮河新城可能才是认可度最高的，其特殊的城改模式直接影响了淮南的十几年城改。
犹记得淮河新城刚入市之际，区块陌生、配套稀少、位置低洼、人气罕至...以至于项目只能通过比整体市场更低的价格才能吸引一小部分买房人。
“逆流而上”的淮南民生置业掐指一算，有了主意：
大家不是喜欢大体量、商业吗？
OK！把容积率提上去，商业上盖房子。
项目算下来利润不高？
OK！把建筑密度再提高一把，楼盖高一点，楼间距挨得近一些，多盖几栋多赚钱。
一套组合拳下来，开发商赚得盆满钵满，市民住到了理想的房子，政府没花多少钱就完成了城中村改造，三方共赢。
应该说，淮河新城模式抓住了人性和政策红利，满足了大部分人的利益，也将淮南的居住区开发建设提升到新的高度。
于是，项目一口气开发到了第五期，整体规模越来越大，开发商也因此发了家。
③
淮河新城城改操作之后，淮南似乎终于找到了一条相对成熟的模式，淮南城中村大拆大建的浪潮开始蔓延扩散。
2013年，淮南出台《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的意见》，一个体量庞大的棚户区改造计划被提上日程，仅2014年当地就推出了58个棚户区改造项目。
这一庞大的棚改计划采取资金自求平衡的方式，政府不负担项目资金，而是通过公开招投标和招商引资的方式确定开发建设单位，各县区按照“一地一策、自求平衡”的原则，寻求合理的平衡点。
关于淮南二十年来城改取得的成绩不再多言，有目共睹，但我想说一说淮南城改留下的问题。
1、城改模式下大盘林立，不利于城市建设的健康发展。在几百上千亩的土地上，只有一个开发商耕耘，独木难支。
如果实力不够硬，极容易支撑不下去。
事实上，由于房地产开发企业资金问题，之后包括易居东方城、瀚城5期在内的多个项目陷入停工困境，有拆迁户在旧房被拆迁后6年未能住进安置房。
即使实力尚且可以，整体建设进度少则三五年，多则十几年，超长的开发周期很难完成整个区域的改头换面。
2、淮河新城式的城改模式助长了人性的贪婪，带来了一堆无品质的城市建筑，甚至是烂尾楼。
大多数时候城改选择开发商的标准只有赔偿多少，无关开发商资质。
这就导致，城改越来越多，拆迁户的胃口越来越大，前期投入也越来越多，而这些都会反噬到购房者身上，为了利润只能降低品质。
最终一个个占据着城市绝佳位置的地块，竖立着的却是密密麻麻高容积率的楼盘，甚至是烂尾楼。
3、城改模式关上了很多开发商入淮的大门，淮南楼市的产品力升级缓慢。
淮南市中心绝大多数项目都是城改，很少有净地拍挂，而本土开发商垄断了淮南大量土地资源情况下，其它开发商无法登陆淮南，连新城进淮南那几年都吃了不少苦头。
没有新鲜血液带着好产品进来，城改项目赶时间拿地、追求更大利润快速卖房的时候根本没有人想过如何提升品质。
于是就造成了大家想买好房只能放弃成熟配套选择山南的现象。
④
我无意针对淮河新城，只是想表达，在当时的情况下选择这种模式也是无奈之举，大家都没钱，只能这么干。
二十年的城中村改造成果证明，这个方向不能说是错，但在以人为本的时代里，绝对不是最佳选项。
很多人调侃：拆了一个城中村，再建一个城中村。
希望这只是段子，而不是事实。
祝淮南越来越好。
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