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我们2018-2022的新加坡房地产展望，都是很乐观的，即使遇到疫情，股灾，政府强力降温，我们大胆唱多市场，推荐一些不错的进场机会:
2018我提到牛市初期一定要进场，2019年我提到的这两年土地价格已上涨40%，未来房价会跟着上涨，在过去4年已经完全发生；2020年初全球股灾时我们提到极端市场极端机会; 2021再次加税后，我说市场会被动接受，继续上涨；2022初也做了分析，提到2022交易量会下滑，这些预测与实际市场走势高度一致，是因为我们分析的基本面和核心数据，而我们也幸运的处于稳定的低利率环境。一直关注KFD的朋友，大家都有从投资或者地产知识上受益。参考文章：
2023年的展望，我内心是谨慎的，因为毕竟房价涨了5年了，万物皆周期。对判断房价方向这一块，会引用博纳集团的官方预测，但个人可能更趋向保守。因为重要的宏观的不确定性: 货币政策怎么走？高贷款利率会维持多久？全球经济衰退的风险多大？
当然对新加坡也有乐观积极的面：新加坡的房市的基本面非常好，库存低，同时中国的开放和复苏，大量优质移民的引入，是新加坡豪宅市场最重要的支撑，我对于豪宅市场的信心远大于大众市场。
我们从下几个点，梳理一下市场数据，给关注新加坡地产的朋友一些参考：
12022复盘
1.1周期
下图为过去35年新加坡地产走势，能看到几个周期的变化，有涨有跌，蓝色背景部分为下跌的季度，我们分别标注了每个周期房价上升的幅度，和下降的幅度。整体呈上涨的趋势。2022年是房价增长的一年，第四季度，因为缺少大盘和假期的缘故，房产活动锐减，价格仍环比上涨了0.2%。
2022年的特点：租金涨幅巨大，远远高于房价的增长（这一点与东京相反，东京租金涨幅低于房价涨幅，这也因为各国房产政策的不一样）。下图中不同颜色的线代表不同户型大小的租金走势，2022年全四季度所有户型的租金全线上涨，大户型涨幅更加显著。
1.2价格和交易量
下图展示了过去22年来新加坡非有地住宅销售量和平均尺价的变化。2022年新盘销售仅达到7000多套，跟2021年的12676套相比缩量了很多，单评价尺价，从2020年的尺价1808新币涨到了2022年尾尺价2314新币。
2022年房价上涨的同时，新盘和二手销量与2021相比是都是下降的！私宅新盘方面2021销售的新盘其实比往年都低，因为2021尾的降温措施抑制了部分新移民购买的需求，开发商推出市场的新盘数量也相对较少了。过去10年的新盘平均销售11200套，2022年约7120套，下面两图分别统计了私人房地产新盘和二手房的交易量。
过去十年新盘销售量
2022年私宅转售每季度与2021同期对比
1.3新盘库存
下图展示了截止2022年第三季度的新加坡私宅新盘的库存。总量上，库存连年下降，从2019年第一季度的36,839套跌到了2022年第一季度的14,087套。第三季度小幅度回升，库存为15,677套。分区来看，中心核心区（CCR）剩余5681套，中心区边缘（RCR）剩余6579套而郊区（OCR）仅剩3417套。
从平均年售出来看，OCR高达5641，超越了现有库存。相比而言，CCR和RCR的库存都高于平均年售出，2023年这两个区域继续消化库存，还有进场的机会。总体相对低的库存是房价的一个支撑。
1.4HDB组屋升级群体
下图为组屋住户达到5年最低居住限制的数据图，2022年达到31,325户的顶峰，未来两年预计大幅下降，其中2023年就下降了50%左右。加上高利率和私宅的涨幅，从组屋升级私宅的买家预计减少，2022的政策缩紧，也挤压了大众市场购买的人群。
1.5别墅
2022年的别墅（新加坡本地称有地住宅）销售量相较于2021年大幅的锐减，总量微低于2000套，但是总价达到了100亿新币，超过了过去18年的平均总价，但数量和总金额大幅低于2021。 目前别墅价格高位，但大量买主排队等待二手市场的好货。
1.6写字楼
2022年写字楼市场勃勃生机，租金和房价也在稳步攀升。下图为过去36年写字楼租金走势图，其中三条曲线图分别代表中心核心区，中心区整体以及边缘区域。2020至2021年期间因为冠病大流行导致居家办公模式的兴起，写字楼一度被退租，空置率升高，租金因为需求骤减而下降。2022年写字楼复苏，所有区域的租金都因为需求的康复而上涨，边缘区域的涨幅更高。
2019-2021年的平均总供应量都低于500,000sqft，2022年则注入了超过1,250,000sqft以上的新写字楼空间，为迎接后疫情商务、贸易的扩张。写字楼市场受新加坡政府供应量的调整，在未来的价格上升周期，也会推出更多地块，增加供应量来缓冲市场。
22023宏观和风险
2.1压力点
2022年是过去40年最为激进的加息年，美联储进行了7次加息应对全球通胀压力，从2022年1月的0.25%，一共提高了425个基点，上升到4.25%至4.5%，至15年来最高水平。全球股市应声下跌，大部分城市房市也是下跌的，除了新加坡，东京等比较特别的城市。
各大投行预测，2023加息步伐可能会减速，2022年12月的这次加息，本来市场预期是75个基点，最终却放慢至50，也是一个信号。目前的宏观形势还是不明朗的，在后面部分具体说说2023年新加坡房地产市场。
2.22023积极面
中国2023年1月8日起解除对新冠病毒感染的防控措施，放开边境。作为全球第二大经济体，这无疑给全球投资者都投递了积极的新信号，股市已经给出积极的反映。
新加坡凭借其自由贸易，高效劳动力，优越地理位置，成熟教育体系，独特中英文双语环境和安定社会环境，已经是亚洲富豪移民首选的国家之一。后疫情时期，新加坡较早打开国门，开放国际商务和旅游，占领先机。2022年9月被评选为超越香港，仅次于伦敦和纽约的亚洲第一、世界第三金融中心。这个排名有争议，我个人认为新加坡的人才结构，辐射力，资本市场成熟度离香港其实有很大的差距，但这个差距在缩小，这是新加坡未来几年的成长机会。在公司内部我常讲一个观点：政府多年来务实稳健经营，疫情和全球为新加坡助力，现在的新加坡比5年前的新加坡成长一大步了，竞争力和吸引力不断加强！
抛开宏观不确定性，新加坡的基本面很强，豪宅市场（CCR核心区大户型）的吸引力巨大，从租金市场的巨大涨幅就看出来了！
32023展望和重要数据
3.1房价预测
下图是新加坡私宅市场不同区域过去13年房价指数走势图，右侧黄色部分是对2023的预测。对于大板块的涨幅，我们可以看到，过去几年郊区（OCR）的涨幅最大，然后是市区边缘（RCR），组屋（HDB），市区核心区（CCR）的涨幅甚至在整体涨幅之下。我认为这样的板块格局未来会改变，因为高利息挤压了大众市场，而新加坡的基本面和吸引力在不断增强。
博纳集团官方对不同区域价格的预测如下：
-2022年的预测基本符合最终实际涨幅，除了CCR区域，其他的预测都高出了1%-2%。
-2023年房价涨幅放缓，整体在5%-6%，CCR、RCR和OCR涨幅差距缩小，CCR涨幅增速至5%-7%，RCR维持去年速度而OCR涨幅则大幅减缓至4%-5%。价格和购买力是呈负相关的，价格越高，购买者会越少。
3.2供应量与交易
根据1.3部分的回顾，截止2022年第三季度，目前库存房源总共还有15000套左右，其中主要集中在CCR和RCR，分别为5681套和6579套，其中CCR消化库存的时间要更久。
下图是新加坡上半年政府售地情况，7个确认出售名单和9个备选出售名单，这些新供应并不会马上成为2023年的新供应，而会对未来4-5年产生影响。确认名单中包含5个私宅用地（含1个EC用地），估计可提供4090套私宅（含700套EC）。备选名单包含6个私宅用地（含2个EC用地），预计可提供3625套私宅（含855套EC）。
总结上面的信息，如果顺利，2023年预计开售45个项目，共可提供12,488套新私宅，基本上恢复到疫情前新盘供应的数量。库存加上新房源，CCR总共可达8000多套，
RCR12000多套，OCR的库存和新增都不高，仅7000多套，明年的交易量CCR市中心区域会占到更大的比重。我们无论是新盘还是转售，2023年的销售总量会高过2022
3.3整体判断
目前，房价价格涨幅与收入增加都比较合理，但租金涨幅过高（1.1部分），因为疫情期移民涌入和新盘交房延迟，造成极大的供需失衡，希望随着2023年相对较多的新盘的交房，情况会有所缓和。下面第一幅图是新加坡过去五年房价指数趋势图，第二幅图则是新加坡过去五年消费者指数趋势图，新加坡房地产市场整体均价增长与家庭收入增长基本一致。
4思考和总结
2023年初我一个大概的判断是：2023是一个“盘整”的市场，除非大规模金融危机，或者衰退，房价不太可能下跌。核心区CCR的机会大过其他区域，因为高品质新移民富豪的进入，继续支持这个板块；另外土地开发成本日渐变高，新盘的价格会持续在高位；政府开始积极卖地，整个盘整期，交易量有望比2022年高。
投资的本质是要战胜通胀，现在能源、钢铁等等成本全部上升，与房产相关的服务链成本也都全部上升。我觉得在新加坡这样的城市里面，房地产几乎是最好，也是唯一的可以战胜通胀的投资工具。2023选择难度会加大，要提醒投资人特别注意现金流和租金回报率。
我们认为2023，从投资人角度看，有这样一些机会点：
4.1中心核心区
前面提到过去几年CCR的价格增长指数低OCR&RCR。两区之间的价格差距越来越小目前处于历史低位，在一个盘整的市场，我觉得明智的做法是升级资产，从非核心资产升级到核心资产，这样历史性的价差，提供了不错的腾挪的机会。
4.2二手市场
下图为新盘和转售楼盘价格对比图，蓝色为新盘，橙色为转售。去年四个季度，两个市场的价格都在上涨，但是新盘涨幅更大，第四季度两者之间相差68.4%，转售市场能挖掘到更好的投资机会。
4.3性价比高的大户型
从2022年延续的一个市场特征是大户型的供应量仍然短缺。从1.3部分的各户型租金对比图来看，大户型涨幅最高，最受欢迎。根据2022年的市场调查，自住人士和租客都表示，在预算合理方面，59-61%的人都希望拥有更大的居住和能提供各类活动的空间，比如居家办公。市场上性价比高的大户型，2023年会继续成为热门的首选。
作者介绍
AUTHOR INTRODUCTION
Kevin Feng 冯舟，新加坡主板上市公司博纳集团(SGX:OYY)董事，博纳精英队总监，KFD创始人。
（文章原载于微信公众号 冯舟说）
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