2019年2月18日，中央政府、国务院联合发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，规划将粤港澳大湾区打造成为国际一流湾区，建设世界级城市群。
作为大湾区的核心角色，深圳正迎来新的发展机遇，2018年，深圳市总产值突破2.4万亿元，同比增长7.5%左右，经济总量首次超过香港，经济总量跃居粤港澳大湾区第一城。
深圳在大湾区中正在发挥越来越重要的作用，其核心引擎作用也将进一步放大，然而，在深圳的经济规模不断扩大、产业升级进行得如火如荼时，产业用地不足却成为制约深圳经济发展的最大障碍。在此背景下，深圳在拓展产业空间、促进优质产业成长方面做出了巨大的努力。
图：深圳产业核心区
01、扩张的经济规模与有限的产业空间深圳是一个土地资源非常稀缺的城市，在几个一线城市中，深圳市辖面积仅有不到2000平方公里，导致深圳人口密度超过8000人每平方公里，人均土地占有面积远低于全国人均水平。
与此同时，深圳在实体经济上保持着强大的活力：统计数据显示，2018年上半年，深圳市商事主体总量累计319.7万户，新登记企业量和个体工商户总量仍高居全国大中城市首位。
按常住人口1252.83万人计算，深圳每千人拥有商事主体255.2户，拥有企业149.5户，创业密度高居全国第一，对于产业空间的需求十分旺盛。
图：深圳市2017-2018年月度新登记企业数量图（单位：户）
深圳经济保持快速发展势头，然而产业空间却日趋紧张。至2017年，深圳城市建设用地规模已达到900多平方公里，接近深圳可建设用地总指标，所剩建设用地已寥寥无几。以南山区为例，目前南山全区可供出让的产业建设用地面积不足120万平方米，与此对应的是，近期共有128家企业提出产业空间需求，未来3年空间总需求234万平方米。
发展空间的不足正使众多企业搬离深圳。2018年7月，华为公司研发部等部门从深圳搬迁到东莞华为松山湖基地，该园区占地1900亩，极大地缓解了华为办公研发生产空间不足的问题。
图：华为松山湖基地
02、扩容之路：不断升级的产业园在“僧多粥少”的情况下，深圳市一直致力于通过城市更新提升用地潜力，拓展足量的产业空间，破解产业空间制约，保障产业经济的发展。
从上世纪80年代一批简陋的“三来一补”工厂，到90年代制造型大企业自建的产业园区，再到2000年以来政府主导规划的综合产业园，以及最近新出现的智慧产业园区，深圳的产业空间经历了四个阶段的发展。
为了满足深圳新业态和特色产业园的要求，深圳也不断在发展产业空间方面加码，涌现了一大批典型的新型产业园区。
图：深圳产业园区发展的四个阶段
► 新型产业空间代表——深圳湾生态科技园
深圳湾生态科技园是深圳在发展新型产业空间方面的典型代表项目。深圳湾生态科技园地处深圳湾区的核心地带，拥有188万平方米的产业空间，定位为高科技上市公司总部和研发基地、战略性新兴产业培育发展平台、创新型中小企业孵化器、国家级低碳生态示范园等。
在设计方面，以“多层地表、垂直城市”为设计理念，创造不同功能的多层平台和空间。搭配高层办公和低密度研发楼，注重对创新型企业的孵化培养，为大型企业总部和中小型创新企业提供发展空间，目前深圳湾园区已集聚多家世界500强公司项目及行业龙头企业，上市公司数量超过30家，约1000家园区中小企业均为深圳最有代表性的创新型企业、高成长企业。
图：深圳湾生态科技园
► 制造业产业园代表——全至科技创新园
如果说深圳湾生态科技园主要针对的是新兴产业和研发空间，在制造产业方面，宝安区的全至科技创新园则提供了“工业上楼”这一种解决方案。全至科学园是宝安区重点打造的高端智造载体、“工业上楼”的典型代表，定位为创新型科技企业研发生产办公定制空间、高层生产用房。
全至科技创新园通过在层高、柱距、承重、运输等方面打造特殊的办公产品，同时满足企业生产与研发办公的需求，契合了实体产业生产与研发统合的新需求。
图：全至科技创新园
03、政策加持，多种方式保驾护航产业空间是城市发展的重要载体，深圳为保证产业发展空间，提出研究划定产业区块控制线的政策，确保中长期内整体用于工业用地的比例不得低于30%，即工业用地总量不低于270平方公里。
政府对于产业用地的保护效果显著：数据显示，至2017年底，深圳第二产业占比“逆势上升”，达到41.3%，成为当年经济表现亮点。
在用地出让方面，龙岗区对产业用地供给模式进行了新的尝试。2018年12月24日，深圳市龙岗区出让首块“先租后让”地块，该地块是“北上广深”一线城市探索“先租后让”土地供应模式的首次尝试。“先租后让”，是指政府以租赁方式供应一宗产业用地，租赁期限为5年。租赁期限内，若企业的产值、税收等各项指标通过履约考核，则上述土地使用权由租赁转为出让。这一新模式可以帮助甄别、吸引和留住优质产业，保障重点项目用地的精准供应，同时减轻企业负担，有助于实现有限土地资源精准高效化服务实体经济，解决优质产业项目落地困难的问题。
2019年1月8日，深圳市规划国土委正式发布《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（征求意见稿），提出将适用范围限定为工业用地、物流仓储用地等产业用地的容积率调整，产业用地容积及容积率调整可通过新建、扩建、拆建及三种方式组合的路径实施。该规定再次显示了深圳市扩大产业空间、支持实体经济发展、促进产业转型升级的决心。
结语在当前土地资源紧张的情况下，深圳市依旧保持着较高的经济增长水平和产业活力，这些都离不开深圳在开拓产业空间上的努力与尝试。对于其他城市，深圳在发展新型产业空间上同样具备借鉴意义，如深圳湾生态科技园、全至科技创新园等，有助于城市形成高端产业聚集的优势格局、提升土地利用效率，改变传统的工业用地简单粗放、产业空间不足的弊端。
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