如果票选2022年成都楼市的关键词，“回归主城”一定榜上有名。
2022年初，成都提出“三个做优做强”，城市由“外延式”向“内涵式”转变，全行业乃至购房端口频繁提及“回归主城”，置业中心城区成为了贯穿全年的大趋势。
那么2023年呢？温故知新，通过对2022年的市场数据进行梳理和分析，我们或许能从其中发现今年房地产市场的趋势。
PART
ONE
从数据
看2022年主城表现
2022年，各地扶持政策频出，但楼市整体依然处在下行区间，包括新房销售、新开工、开发投资在内的各项主要指标均出现历史最大跌幅。
在全国表现突出的成都也没有例外，成交总量同样出现了下滑，据四川中原地产年报数据，成都2022年新房成交总量为1831万㎡，环比下滑了25.1%。
但是，如果分区域来看，主城5 2区域的成交面积录得852万㎡，比2021年上涨1%！
◎近三年成都各圈层成交占比（图据：四川中原地产）
更为关键的是，主城的成交占比，从2021年的34.4%，涨到了2022年的46.5%，涨幅达35.17%，占据市场近半壁江山。
成交大幅走高，其中一个重要原因是供应的增加，2022年5 2区域新增供应面积867万方，较2021年上涨了6%。
回归主城，无论是购房群体还是房企，已经做出了他们的选择。
市场端如此，再来看2022年的土地供应端，它很大程度上决定了2023年的走势。
2022年成都进行了四轮集中供地，成交156宗，合共8477亩，其中85宗集中在5 2区域，特别是溢价成交的37宗地块，绝大部分集中在主城。
◎16年来成都土地供应走势（数据来源：四川中原地产）
地价方面，自2019年以来连续4年呈上涨趋势，2022年共有88宗地块的楼面价超过了万元。
与此同时，2022年最高清水限价突破3万的地块达到23宗，主城多个区域最高限价数字也被刷新：高新区34500元/㎡，锦江区34000元/㎡，金牛区33000元/㎡，青羊区31500元/㎡，武侯区30500元/㎡ 。
不过，主城三环内的土地依然稀缺，全年只成交了20宗，且大多数是面积50亩以下的地块，最小的地块只有10.5亩。
如位于城南的武侯区，三环内全年只供应了2宗纯住宅用地，其中一宗位于南二环的地块，被9家房企围猎，最终由广州国企越秀竞得，楼面价16500元/㎡，溢价率14.58%，最高清水限价30500元/㎡。
业内专家分析认为，房企回归主城区态势明显，在有限的资金情况下选择城市高价值区域，风险更低、利润空间更大，积极抢抓城市主力客群。
所以毫无疑问，2023年，主城的戏份将会更重！
PART
TWO
“主城回归”
到底回归了什么？
为什么重回主城？纵观国内外典型城市，伦敦、东京、纽约的城市发展路径都经历了“城市化-郊区化-逆城市化-再城市化”四个阶段。而对照城市发展特征，成都正处于再城市化阶段，这个阶段重点要解决城市化滞后的问题。
譬如，以前我们比较关注城市硬件，但以后要更加注重城市软件，提高城市管理水平，提高城市承载力，以吸纳更多的人口。
成都主城区的城市更新就是典型的做法，让主城焕发活力，引进产业，从而增加人口吸附力。
◎伦敦市区（图片来源：网络）
来看成都，截止到2021年末，成都常住人口达2119.2万人，成为与伦敦一样的超大型城市；其中仅主城5区的常住人口就达到576.29万人[注1]，用不到3%的面积承载近30%的人口密度，这显然不是主城情结能简单概括的。
那么“回归主城”的背后，究竟回归的是什么？我们认为有以下几个必然。
必然1、主城聚集了最为优质的资源：主城区是政治、经济、文化三大中心，聚集最为密集的交通路网、商业配套、教育资源，这里亦汇聚了成都这座城市的千年精华。
其实学区就是最好的例证，虽然新城新建了很多的教育配套，幼儿园、小学、中学一个修得比一个豪华，同样也是挂五朵金花的牌子，但家长还是喜欢主城，因为教育质量有保障。
而且，像武侯区的历史文化遗址更是不可复制、也搬不走的，主城厚重的人文底蕴和烟火气才是一座城市最吸引人的地方。
◎成都武侯祠（图片来源：网络）
必然2、主城产业回归：去年年初，成都相关会议中提到回归主城，其本质是产业回归迭代，以产业带动人口、经济。
以武侯区为例，通过淘汰部分低端落后产业，推动产业转型升级，在区域内规划了华西医美健康城、三国创意设计、她妆美谷、成都音乐坊、悦湖新材料中心五大产业功能区，以科技创新赋能传统工业转型，推动武侯高质量发展。
必然3、主城面貌焕新：以往很多人对主城的印象是老旧，但通过城市有机更新，主城面貌已经焕然一新，且更具烟火气，吸引了大量游客的同时，也将吸引了更多新成都人置业主城。
◎太平园TOD效果图（图片来源：LWK PARTNERS）
如前述越秀地块所处的南二环红牌楼，这里不仅是三国创意设计产业功能区，有厚重的历史文化底蕴，区域内如建材、皮鞋、汽配城等老旧产业也准备大换血，未来会有潮流文化聚集的红牌楼，还有汽车商贸文化中心、太平园TOD等高端商务配套。
必然4、生活方式升维：主城情结老成都都懂，但新成都人也一样喜欢这样的烟火气。在主城，生活习惯不用改，一应配套都在三公里范围内，随着城市更新的深化，越来越多主城新项目推出，不仅居住品质得到改善，节省出更多宝贵时间，社会关系也会因此而提升。
必然5、主城价值的抗风险性：成都主城基建设施完善、人流吸附力强、核心配套丰富，享受到的是最为醇熟的生活，这里的房产无论抗风险能力、保值增值能力，以及宜居性、溢价空间都会更为突出。
有了这些必然，回归主城自然就是顺应时代发展的结果！
PART
THREE
置业主城
2023年首看越秀！
回归主城，自然越近主城核心的项目越优质，但三环内地块寸土寸金，近些年仅以零星地块出现，城南更是如此。
春节前，越秀地产南二环地块亮出了案名——天樾云锦，这是越秀全国第八座、成都第一座“天字系”高端产品，非城央核心不选的择址观，决定了每一座天字系都是以苛刻精工豪宅标准匠心打造的奢居作品，是每座城市的典藏级作品。
◎广州越秀天悦江湾意境图
比如单价约10万/㎡的广州天悦江湾，而海珠区均价仅约5.9万/㎡，还有杭州天萃名邸，单价高出贴身竞品1-2万/㎡，均是区域的品质标杆。
那么作为越秀在西南地区首个“天字系”作品，天樾云锦又有哪些看点值得我们关注呢？
看点1、南二环黄金位置，坐拥成都半壁城市精华。
项目位于南二环外侧，串联“南富”、“西贵”高端生活板块核心资源，这里是成都的传统豪宅区，桐梓林、神仙树、丽都、双楠，高端血统纯正。
而且，项目距离成都两个城市中心（天府广场、交子金融城）极近，特别是金融城，乘地铁4站到高新，5站到金融城；开车走神仙树高架能快速到达金融城，无论工作还是消费，举步可达。
项目周边配套醇熟，商业（太平园TOD、大悦城、万达等）、教育（龙江路小学分校、四十三中、西川中学）、医疗（武侯区人民医院、市一医院、华西医院等）、交通（地铁3、5、7、8、10号线）……
这里既有老城积淀千年的人文底蕴，又拥享新城区完善的城市配套，烟火气与国际范儿共存，是整个成都不可多得的城市价值高地。
看点2、全新规划赋能区域焕新，主城价值再爆发。
城市更新助推区域高质量发展，项目所在区域属于三国创意设计产业功能区，它是成都首批确定的58个产业功能区之一，入选国家文化出口基地，也是目前全国唯一以三国文化为本底，面向全球的文创产业功能区。
◎武侯三国创新设计产业功能区（图片来源：武侯产业发展地图）
南二环红牌楼片区是三国创意园中的重要板块，立意打造潮流文化高地，规划了国风国潮主题公园、电竞综合业态集群、CIC创想中心等新兴产业。[注2]
另外，太平园TOD作为地铁3、7、10号线的三线换乘站点，其设计研究范围达12平方公里，规划用地面积约1293亩，将打造集商业零售，酒店、办公及花园住宅为一体的多元化复合型未来城市示范区。[注3]
目前，太平园TOD一期工程已经动工，定位为城市生活5G创意城。回归主城，就是要抓住主城焕新的这次机会！
◎广州国际金融中心IFC（图片来源：网络）
看点3、越秀千亿国企品牌加持，品质有保障。
成都人对2019年才入蓉的越秀地产可能略感陌生，但在广州，却流传着“一座广州城，半部越秀史”的美誉。
隶属于广州龙头国企越秀集团的越秀地产成立于1983年，资产规模超过3000亿，是中国第一代商品房缔造者，第一家在港上市的红筹股。
越秀地产是城市地标缔造者，其作品有在国际获奖无数、标高432米的广州国际金融中心IFC，有二沙岛套均3亿的顶级豪宅——越秀·宏城花园；越秀地产还深入参与广州TOD 50 项目的建设，在城市更新领域也是领军者。
◎（数据来源：亿翰智库）
2022年，在众多房企举步维艰之际，越秀地产逆势而上，成为TOP20房企中唯一正增长的房企，全年销售1250.3亿元，同比上升8.6%！
看点4、越秀“天字系”作品，匠铸高端品质。
最后来看越秀地产重工打造的“天字系”产品，天樾云锦占地只有约26.6亩，但项目中庭就超过6400㎡，规划了“一环、二园、四庭”功能丰富的八大生活场景，营造都市里的纯粹谧境；以小区总共324户计算，户均园林面积约40㎡，关键这是寸土寸金的南二环，手笔不可谓不大。
而且，项目更配置有主题泛会所，营造了三重归家礼序，是成都主城少有的小地块配备了约800㎡业主泛会所的项目。
◎越秀·天樾云锦意境图
在注重建筑颜值的当下，越秀更邀请为麓湖打造黑玉岛的基准方中主刀建筑设计，大面积的铝合金门窗玻璃、全隐框栏杆，搭配流线型铝板装饰线条，呈现出如“天空浮镜”盘的光幕艺术立面，招示性极强，成就未来南二环新封面。
天樾云锦主力户型约133㎡、141㎡，均为四室户型，但透过产品革新，把这个面积段的品质感做到了极致。
如每个主力户型都有的独立采光电梯厅，其功能可作为外玄关，而且这个空间并不是密闭的，能享受到充分的采光。
◎越秀·天樾云锦141㎡户型装修创意图
再如141㎡户型，面宽约8.85m、面积约15㎡的超宽天幕阳台，加上约43㎡的LDK一体空间，呈现的空间尺度感完全可以媲美市面上180㎡ 的大平层户型。
而约25㎡的主卧套房，搭配大尺寸衣帽间，秒杀市面很多同级户型主卧尺度。通过强化入户空间、客厅和主卧的尺度感，这个141㎡户型可以说是当前成都市面上极具竞争力的户型。
◎越秀·天樾云锦售楼部实景
还有从户内到公区的美学精装体系和智能居家系统，如热水循环系统、出入口人脸识别系统、梯控、智慧通行系统、家居智能操控系统等，无不从细节去实现居住体验的改善。
据悉，越秀·天樾云锦示范区已经开放，实景呈现的效果令人震撼，售楼部开放当天即吸引超过350组客户到访，收获赞誉无数。
纵观2023年成都新房市场，能以400万起的总价买进主城南二环、且兼得老成都味道和新成都繁华的，唯有越秀·天樾云锦！
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