01
很多朋友用2003年北京市场的数据，来说明疫情对楼市的影响。
其实根本没有可比性。
老地产人，上了点年纪的北京人都知道，北京1999年才开始正式取消福利分房，那时候商品房很少，很多人都不知道售楼处大门往哪儿开。
所以2000年初期，是一个让客户逐渐接受买房，市场上存在大量买房需求的时代。一个老报社的地产大哥说，那时候一整版的地产广告打出去，接二三百个电话都正常，哪里像现在，开发商几十万的银子花了，可能连个响都听不到。
2003年正是处于这样的背景之下。
非典只是短暂影响了一下销售节奏，但非典过后，大家买房的需求集中爆发，甚至更火热。
换成2020年的北京市场，限购限贷、房住不炒的大环境不说，2019年新房供应量已经到了9.5万套，像青龙湖、大兴的几个友商，都被库存压哭了。
所以看到有人拿2020年疫情和2003年非典对比，并且得出房价要涨的结论时，你只需要礼貌的回复对方一句：“涨你奶奶个爪”，就可以了。
嗯，我们一定要以德服人。
但2003年还是有很多值得说的地方。
可能很多人都想不到，非典对当时北京地产最大的影响是：
它重塑了大家对好房子的认知，无意间引发了一场买房观念革命。
02
房地产发展的初级阶段，在住房产品的设计上，开发商是走了很多弯路的。
八九十年代的北京，正是住宅非常稀缺的年代，大家最迫切要求就是有的住，对居住舒适度没有太大概念。所以当时住宅大多照搬香港模式，高容积率的塔楼很流行，甚至一度占到北京市新建住宅面积的90%。
现在三环的很多塔楼，大多是那个时候建造的，比如方庄最早期的商品房，就是25-29层的高塔。
不过后来人们发现香港和北京居住环境差距悬殊，港式塔楼的弊端很多。
比如香港人口密度是北京的5倍，塔楼是被迫的选择，但北京建造这么多的塔楼，反而破坏了原来舒展开阔的天际线美感。
比如除了建设成本低的少数优点外，更多的是缺点，居住不便、治安困难、需要更高的维修成本等等。
最要命的是，当时塔楼户型大多奇葩，简直是反人性的存在。为了能在楼体内多插入住户，一个完整的矩形被分割成各种瘦长、或者带边角料的户型。
这类户型往往采光、通风都不好，也不讲究朝向。我们经常看到的垃圾户型也多是出自八九十年代的塔楼。
过于狭长的户型。
常见的手枪户型。
丰台的嘉园一里订书机户型。
洋桥北里的马桶户型。
2003年非典，一个高密度塔楼里的病毒传播案例，让大家对塔楼的非议达到了顶峰——
这就是震惊全国的香港淘大花园SARS事件。
因为住宅设计不合理（厕所U形水槽变成传播病毒渠道、天井空气不流通、建筑密度大等等），导致淘大花园一个小区的感染数和死亡数，分别占香港非典伤亡统计总人数的五分之一和七分之一。
所以非典过后，大家对好房子有了最基本的认知——必须南北通透、必须低密度、必须要板楼。
由此，板楼终于扬眉吐气了一把，因为低容积率、南北通透的优点，奠定了北京住宅市场的江湖地位。
2003年北京通州的板楼项目格兰晴天，因为非典影响楼盘滞销，销售们一度流下了悲伤的泪水。没想到非典结束后，大家压抑的买房热情迅速爆发，房源抢购一空，居然比非典前卖的更好，销售们又一度流下了欣喜的泪水。
而同一时期的不少塔楼项目，打折才卖的出去，买家还一副不情愿的样子。
03
也是在非典前后，北京市场首批刚需购房群体和改善群体出现。第一批买家的心理非常朴素：反正房子单位不给分了，既然让老子花钱买，那房子必须称老子的心意。
消费者住好房子的需求觉醒，房企们开始告别随便唬弄下完事的时代，开始互拼刺刀抢客户。
2003年北京市场也是风起云涌、大浪淘沙的一年。远在广深盘踞的粤企、以及江浙联军，冥冥之中感受到了北京市场的召唤，纷纷北上和京企打起了擂台，惹得潘石屹、易小迪们直呼：狼来了！
狼来了的呼声并非没有道理。当时南派房企，尤其粤企的楼盘开发水平，可以说是全国标杆。时任北京富力集团董事长谢强曾表示：北京房企的开发水平，可能比南方房企要落后三到五年。
这话还算谦虚了。
彼时北京这边还在研究如何改善居住舒适度，比如，小高层板楼、改进后的蝶型塔楼，板塔结合的产品越来越多。
而南派房企已经有了快速、薄利、精品的大盘规划理念，尤其是在园林建设、产品风格、开发效率上，对京企就是降维攻击。
比如2003年的富力城，这是富力以32亿拍下的广渠门地王项目，也是富力进京首作。新盘刚推出的时候，非典还没过去，所以楼盘是一边打折一边卖，当年卖了18亿的销售额，价格也从2003年的7000元一路打折卖到2005年第三期近万元。
富力城实景图
富力城首次将“精装修”概念引入北京，并且投资了1亿多元来做园林。为了给北京购房者普及园林知识，当时富力城的楼盘还做了精美的《园林手册》和户型图一起放在售楼处。现在来看，手册上的风景效果图，已经实实在在呈现了出来。
富力城实景图
2003年也是合生创展大放光彩的一年，合生创展从兄弟珠江地产那里接手了接近200万平方米的三个大项目，即为后来享誉京城的“三驾马车”——珠江绿洲、珠江罗马嘉园与珠江帝景。
这一年三个项目同时开盘，销售额达到22亿。
直到现在，珠江帝景依然是我很喜欢的小区，同时他也是大望路区域的二手房标杆。成交次数和带看次数，被当作改善楼盘的价格风向标。
珠江帝景实景图
当年的西大望路正是投资热点，已经有十多个不同物业类型的楼盘，但珠江帝景从浩大的社区规划、纯正欧洲宫廷式建筑风格、以及产品类型的丰富程度上来说，独树一帜。
珠江帝景效果图
值得一提的还有黄文仔，2003年黄老板正在一年前拿下的朝阳北路的地块上奔波。当时那片还是荒地，很多人都不看好，但黄文仔铁了心进京赶考，发誓“拿不到状元就走路回广州”。
两年后大名鼎鼎的星河湾面世了。
星河湾建造前
星河湾实景
很多人无法得知当年星河湾面世造成了多大的轰动，但请想象一下，这个连续创造5年年度、半年度销冠业绩的项目，这个先后有14个国家外交大使来参观的项目，是当时地产圈是多么牛叉的存在。
04
当然2003年可以说的事情还有很多。
比如万科继城市花园、万科星园、青青家园之后，开发了北京第一个高档住宅西山庭院，2006年的时候，这个小区就已经开始自发执行垃圾分类了；
这一年年底，孙宏斌带着顺驰，以9亿元的天价拿下了大兴黄村地块，一举轰动全国，成为“世纪第一拍”，顺驰走出了全国化的第一步，从此江湖上有了孙老板的大名；这一年前后，沿海集团、绿城、复地，以及鲁能、万达蜂拥进京，北京房地产自此迎来了真正的黄金时代。
感谢当年搅动风云的地产大鳄们，他们快速激发了北京市场的生机和创造力。所以你看到北京二手房市场留下的经典项目，也多是2003年之后开发的。
现在来看，这些地产商，有些已经无声落寞，有些成为了全国大房企，还有的依然在默默蓄力，以图雄志。
但购房者并不太关心这些，他们真正关心的，就是房子质量好不好，住的是不是舒适。建筑作品才是房企们存在的最有力证据。或者流芳百世，或者遗臭百年。
讽刺的是，近两年的很多楼盘质量，都在倒退。甚至有些楼盘的设计水准、产品质量还不如2003年。
你能想象到，华润一个9.5万/㎡的单价的楼盘，外立面从红色手工砖，变成网格布加涂料吗？
你能想象到一个豪宅项目，毛坯交付的楼梯，还不如保障房吗?
更不要提一些项目，至今居然还在用当年塔楼用的手枪户型、狭长户型。
以质量著称的绿城，居然交房还交付出匪夷所思的“监狱落地窗”。
在我diss楼盘质量的时候，也有不少开发商的朋友提出了不同的意见：
拿地贵了，根本没什么利润；项目的规划指标确实有问题，我们也没办法；
价格都这么便宜了，还挑什么质量?
说到底，其实不都是立场问题么？找理由永远是最容易的事情。
对于房企来说，一个项目亏损了可以下个项目再努力赚回来，但对于一个购房者来说，产品质量不好，就是一辈子的大事。
更何况，大部分购房者都是善良的，不做过多苛求的。只要你把房子造好，硬件看的过去，和宣传上的用料大差不差就行。
这点看起来最基本的要求，很难吗?
所以每当我看到那些维权的新闻，都会很心酸。我们已经为高房价付出了很多，为什么还要处理这些本来不该发生的问题？为什么还要住在这样垃圾质量的房子里？
所以我无比怀念2003年，那个风起云涌的时代。
那个真正造好房子的时代。
作者：猫叔。一个才华和体重都在横溢的地产自媒体。
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地产解毒，聚焦上市房企、北京楼市、买房置业指南
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