深圳说大不大，说小不小，买房的方向在哪里?
我们的答案是：地铁。
按照“通勤”鼻祖东京都市圈的定义，这个边界最好是：
和核心区域的距离最好能够在30公里左右，或者说是“45分钟通勤圈”。
不管是30公里，还是45分钟也好，总之要控制1小时之内，这影响着我们自己通勤的心理体验。
当然，本文之所以会以地铁通勤时间来选盘，原因是地铁相比汽车，相对准时。
同时，为了方便选房，我们以福田地铁站为基点，再把1小时分成3个时间段，即20分钟内、20-40分钟、40-60分钟。（工作在南山的朋友也可按此方法选房）
这样一来，根据地铁通勤时长选房子的原则和路线图就出来了。
13条线、89个地铁盘，还有15个重点安利楼盘，开不开心？
特别强调，这个20/40/60分钟，是地铁站到地铁站的时间，未包含楼盘到公司的时间。稍微超过一些也可以，但到了1个小时以上，就很辛苦很辛苦了。
20分钟通勤圈
如果想在20分钟地铁通勤圈内寻找今年的待售新盘，在可选范围从地铁站数来计算，西至高新园站，东至红岭站，南至福保站，北至梅村站。
可以发现，这些都集中南山、福田、罗湖。而且价格并非普通刚需能承受，@深圳买房计划 通过预测，这些新盘价格范围在7-13万区间。
户型分布上，也以改善、大面积户型为主。
刚需盘推荐
狭义上的刚需是指“刚性需求”，通常指年轻置业者满足于居住条件，必须购买的人生第一套住房。
但由于工作年限不长，经济积累比较有限。预算成为刚需买房的第一要素，即相对较小的户型、低总价作为首选。
楼盘：航运红树湾
推荐理由：地段、规划
航运红树湾位于福田红树林生态公园旁。
项目最高15层，约317套住宅，虽然不是超高层住宅，但西面无遮挡，部分中高层单位可以远眺深圳湾。
▲航运红树湾已经建到12层左右 | 摄于1月18日 来源：@深圳买房计划
据销售介绍，户型为60-143㎡1-4房。
▲航运红树湾平面图
目前项目展厅和样板间已经开放。
楼盘：港湾之心
推荐理由：地段、小户型
福保片区还有一个有小户型住宅的是港湾之心，这是自由港湾公寓A栋重建项目，只有8层，将推售建面为30-50㎡的住宅，约304户。
如果以同为福保片区的加福华尔登府邸的均价（9.44万/㎡）作为参考，港湾之心建面约30㎡的住宅总价不到300万，首付三成不到100万。
相比福田去年639万的新房门槛价，是不是大跳水了？
▲港湾之心已经封顶 | 来源：@深圳买房计划
@深圳买房计划 了解到，目前展厅和样板房已开放。
楼盘：中州滨海华府二期
推荐理由：地段、区域旧改
中洲湾是上沙村旧改，总占地约9.7万㎡，总建面约126万㎡，集住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等业态于一体，是福田少有的百万级大盘。
当然，其所在的金沙片区是未来福田主要的住宅供应和产业升级区域之一，规划新增住宅350万㎡、产业空间达412万㎡，想象空间高。
▲中州滨海华府二期 | 深圳买房计划摄于2022年1月18日
住宅部分为中洲滨海华府，共计四期。其中一期于2019年开售，去年11月末，中洲滨海华府一期的120套尾盘入市，面积段为88-165㎡，均价9.3万/㎡。
中州滨海华府二期住宅有426套，其中套内面积小于90㎡的有330户。
改善盘推荐
对于改善型需求，每个人都有不同的见解和标准。但总体来说，面积不能小。这种产品的特点是，居住体验最佳，能满足更多的功能性需求。
楼盘：海德园A区
推荐理由：学区、地段
海德园，已经不需要多介绍了吧？
去年的网红盘，福田两个日光新盘之一。
海德园去年推售了B区181套住宅，预计今年A区会入市，建面约89-195-248㎡。
▲海德园A区 | 深圳买房计划摄于2021年11月中
项目近7号线安托山站，旁边是万科瑧山府、安峦公馆等小区，附近有红岭实验学校、商业有万科里。
相比B区，海德园A区较为靠近北环大道。价格上可参考海德园B区，毛坯均价12.6万/㎡。
楼盘：中心天元
推荐理由：地段、配套
福田中心区应该是深圳各项配套最占优的片区，谁会不想买在？
而且，久久没有新货的福田中心区今年也要推新了，中心天元的准现房，313㎡、330㎡两种户型，约131套。
▲深圳中心天元和卓悦中心 | 来源：@深圳买房计划
深圳中心天元的配套优势不需要多说。
约500米范围内拥有会展中心、市民中心、岗厦、岗厦北4个地铁站，连通地铁1、3、4、10号线，博物馆、音乐厅、卓悦中心等各配套也分布在周边。
目前中心天元在售的是公寓，住宅预计上半年会入市。
楼盘：深铁懿府3期
推荐理由：地段、学区
距离深云站步行约500米的深铁懿府三期，是南山中心的稀缺大盘，也是今年不少改善买家最关注的楼盘之一。
毕竟，作为深铁懿府的最后一期产品，最好的景观、最安静的地块，都留给了三期，同时商业、公园、博物馆都在家门口。
再加上9年制中科先进院实验学校、小区内一所9年制公立学校在建中，也就是说，小区里就能完成12年基础教育。
网传三期是230㎡的大户型产品，共计296套，不过信息仅供参考，以实际为准。
20-40分钟通勤圈
如果20分钟的新盘价格太高，不妨看20-40分钟区间的新盘，可选范围最远可到宝中、龙华、大运。
当然，价格也相应降低了很多。
比如大运限价新盘—深铁G01063-02624，毛坯均价限制在5.08万/㎡。
要是距离和学区上兼得，也可以看4号线上塘的新盘—中海学仕里，毛坯均价限制在≤7.82万/㎡，学校是其一大亮点。
刚需盘推荐
推荐楼盘：鸿荣源尚璟公馆
推荐理由：地段、小户型
鸿荣源尚璟公馆地处南头，南山、宝安之间。西面是宝中、前海湾、新安；北面是留仙洞总部基地、高新北；南面是中山公园、南山中心区，去哪里都方便。
▲鸿荣源尚璟公馆 | 来源：@深圳买房计划
项目西侧还有一条小河，汇入前海湾，两岸绿意葱葱。
更重要的是，这是南山今年有面积约58-82㎡的新盘，住宅、地铁口！货量679套，堪称惊喜。
参考一路之隔的豪方天际二手房指导价9.9万/㎡，尚璟公馆一套60㎡住宅总价约594万，600万左右总价安家南山，香不香？（仅供参考，以实际为准）
推荐楼盘：中海学仕里
推荐理由：地段、学区
中海学仕里，盘如其名，主打教育优势，附近分布有深高北校区。
需要注意的是，深高北校区的扩建工程就在项目东侧，拟建规模为45班，目前还在招标勘察阶段。
中海学仕里不大，仅占地面积约1.6万㎡，在片区众盘的围簇中，显得迷你。
配套上，中海学仕里项周边有已封顶的大型三甲医院新华医院、高规格高颜值的致格中学、红山6979大型开放商业街区、龙光玖钻商业综合体、鸿荣源天俊商业综合体等，片区商业和居住氛围已非常浓厚。
推荐楼盘：深铁G01063-02624
推荐理由：地段、配套、地铁盘
深铁G01063-0264应该是今年深圳东部位置最好的项目之一。
地块位于龙岗大运枢纽旁，紧挨着颐安都会中央四期。深圳地铁官方对这个项目的描述是：深圳东部第一个“四线”枢纽位置，即3号线、16号线（在建）、14号线（在建）、33号线（规划中）。
▲深铁G01063-02624 | 摄于2022年1月16日
当然，最惊喜的是价格，毛坯限价5.08万/㎡。
真的是预算不多，却能享受区级的市政配套。
改善盘推荐
推荐楼盘：京地海樾府
推荐理由：地段、地铁盘
京地海樾府是碧海湾的真地铁盘，未来将成为商业 住宅 酒店公寓大型综合体。
▲京地海樾府 | 来源：@深圳买房计划
相对宝安的其他片区，京地海樾府周边次新住宅林立，城市界面较新，没什么农民房。
且周边社区配套发展已经成熟，周边1公里内有西乡天虹和碧海中心等大型商超，日常购物需求皆可满足。
推荐楼盘：前海时代三期
推荐理由：地段、区域规划
前海时代是前海自贸区内超百万体量综合体，近1号线鲤鱼门站、5号线桂湾站。
整个前海时代项目占地33.6万㎡，总建筑面积达110万㎡，涵盖商务、办公、住宅、酒店、公寓、商业、运动娱乐、幼儿园和国际学校等业态。
目前待售得是三期，定位高端住宅，预计规划4-6栋。紧邻南山实验港湾学校，这是前海自贸区内第一所公办学校，小区内就学，家长省心。
△项目整体规划，图片右下角为前海时代三期。图源前海深港基金小镇
网传住宅将推出112-196㎡三房到五房，有2梯3户和2梯2户，信息仅供参考，具体以实际为准。
40-60分钟通勤圈
当通勤时间达到40-60分钟，最远的距离可到宝安松岗、龙华观澜、坪山坑梓。
虽然都是是深圳的边缘位置，但在这个范围内，既是心里能承受的通勤体验，预算压力也相对较小。
比如宝龙站附近南山悦时光花园，毛坯限价3.71万/㎡。
刚需盘推荐
推荐楼盘：万丰海岸城瀚府
推荐理由：学区、区域规划
万丰海岸城是沙井当之无愧的流量之王，转眼卖到了第四期，这一期瀚府分为南北两个地块：
北区由4栋住宅 1栋幼儿园组成，约896户；南区由3栋住宅组成，约570户。
▲万丰海岸城瀚府 | 来源：@深圳买房计划
计划供应1466套83-143㎡3-5房，也有网传面积为建面120-190㎡的大户型。如果属实，参考海岸城臻园带装修均价5.72万/㎡，四期瀚府一套最小面积的120㎡住宅，总价大概684万，这将是今年沙井新盘的最高门槛。
学校上，所在区域引进了深圳外国语学校宝安分校，九年一贯制，102班。小学为共享学区，初中为单享学区。
推荐楼盘：宏发万悦山二期
推荐理由：区域规划、学区
宏发万悦山是光明网红盘，毕竟去年项目一期问世的时候，引起的轰动名噪一时。
准备入市的则是二期，单看产品，不输一期。有79㎡三房一卫，89㎡三房两卫，118㎡四房两卫，其中79㎡上车三房最有诚意。
学校方面其中距离最近的是深圳实验学校，有60个班，共计3000个学wei。
但也不是没有缺点，一些网友会比较介意它是开放式的社区，就是没有小区。
推荐楼盘：招商雍和府
推荐理由：小户型、学区
推荐招商雍和府有一个原因是有小户型，最小75㎡2房。
参考拾悦城一期二手房指导价4.9万/㎡，一套75㎡2房总价约368万，首付约110万买进西部热区，香不香？
而且，这是沙井第一个招商“雍系”住宅，从项目楼书来看，将采用新加坡垂直绿化，走小而美的精品路线，值得期待。但货量不多，只有303套。
值得注意的是，@深圳买房计划 获得最新消息，招商雍和府周边或将引进一所百合外国语，9年一贯制（以实际为准，供参考）。
结合周边土地规划，一路之隔的拾悦城二期规划有一所36班九年制学校，经过信息比对，大概率将是这所百合外国语，如果成功落地，对周边新盘将是极大利好。
推荐楼盘：合正方洲
推荐理由：配套、近百万大盘
无缝衔接3号线地铁吉祥站的合正方洲，是龙岗中心城的超大体量新盘。
整个项目建面180万㎡，分4期开发，涵盖建面约80万㎡产业办公、约77万㎡住房、幼儿园和一所72班九年一贯制学校。
其中，项目自带20万㎡华润万象系商业，休闲购物不愁。
@深圳买房计划 了解到的是，合正方洲第二批将推出约300套面积60㎡-165㎡户型。
按最小60㎡，毛坯均价预计仅4.3万/㎡左右，低总价就能买入龙岗中心城。
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