万科高喊着房地产进入黑铁时代。
黑铁不黑铁不知道，反正闭着眼睛买房的时代早已过去。
即便是在坚挺如斯的上海，楼市的内部分化也会越来越大。
当下买房，只要不犯错，你就赢了一半的人。
今天就给大家盘点一些，上海买房尽量不要碰的区域。
1
杨浦中原
杨浦位于上海市区的东北角，而中原位于杨浦的东北角，是杨浦最偏的一个板块，被称为是“杨浦区的西伯利亚”。
区域内仅靠一条能级不高、还很拥挤的8号线出行。
这里开发较早，原先是一片农田，后来上海建设吴淞路闸桥、杨浦大桥等市政重大工程，一批居民被动迁到了这里。
这就导致了中原现在几乎全是老公房， 有工农、民星、市光、国和、开鲁等新村。
最近几十年，在别的地方都在大干快上、城市面貌日新月异的时候，时间在中原仿佛是停滞了。
另一个问题是这里的人口老龄化也比较严重，没有人口增量，区域内的年轻人也在不断往外走。
商业配套上，就一个小小的中原城市广场和欧尚超市。
虽然隔壁就是新江湾城，但两者完全不能比。
总的来说，这里属于前期过于成熟，当下没有空地和新规划，正在老去的板块。
杨浦买房，建议大家看新江湾城和黄兴公园就够了。
2
同样的，普陀的甘泉宜川，新静安的彭浦新村，虹口的凉城、江湾镇，都是类似的地方，非地缘自住客，不建议买。
比如彭浦新村，靠近中环，有1号线地铁。
但它的问题还是太老了，整个社区居民群体老龄化特别严重，也没什么空地来做规划和产业。
整个片区的潜力很一般，区域自住可以，保值升值就不大行了。
除了文物，房子越老越不好卖，这是一个不争的事实，
上海房改到现在，楼市基本上每五年就会出现新一代的产品。新产品，更适应新时代。
这些年比较流行的90平的三房，虽然略有局促，但也是多年来供需双方多轮博弈的结果。
这里毕竟是寸土寸金的上海。
四代产品，2000年-2005年的产品会很吃亏：大户型，高总价，但房间少。
很多甚至是120平、130平的两房，满足不了家庭生活的需求。不过新房供应很少的地方会是例外。
而没有电梯，缺少车位，人车不分流，户型奇差的老破小，也终将在时代的洪流中，被慢慢抛弃。
尤其是地理位置差，不靠近地铁的老破小，连经济特别紧张的铁刚需都不想要，他们宁愿买远一点。
比老破小更差劲的，是老破大：看得上的人买不起，买得起的看不上。
新房不断在建，但上海的人口增速在放缓，而且新上海人和本地土著中的年轻人，对于市区是没有老一辈那种情怀的。
相反，他们对于居住品质要求更高。
所以这些整个片区都是老破小，没空地没规划的地方，未来也会很惨：涨的少，跌的多。
行情好的时候喝点汤，行情不好的时候要割肉。
3
浦东惠南，也是不建议买的。
惠南起点不低，以前毕竟是老南汇的中心。
后来这里也是有过规划的，五角世贸商城，大学城，但都开发不利。
后来大学搬走了，商业也是半死不活，不要说高端了，年轻人喜欢的网红店都没有。
最重要的是这里位置太远，浦东外环内还管不过来呢，惠南现在根本照顾不到。
有人看这里便宜，想去挖笋，千万别，万年不涨的地方。
判断一个地方有没有前途，就看这里的接盘侠都是什么人。
只有上海本地人接盘的地方，都是标准的老县城，不要碰就是了，惠南就是典型。
类似的新场，宣桥，也是同样的地方，不要买就是了。
4
浦东祝桥
先来说说祝桥的标杆，公元2040。
这个项目本身不便宜，高层卖4.5W，叠加卖5.4W；但是这个盘，卖了2年，一直都没卖完，是不是应该好好反思一下为什么？
大家买祝桥不是因为它规划有多牛，不是因为它发展有多快，很多人都是看中了明珠和进才这两个新学校罢了。
但是说来可惜，这两个其实都是还没有出过什么成绩的伪学区。
还有人觉得：祝桥和大虹桥多像啊，有机场，还有个火车东站，怎么会差？
大虹桥能起来，不仅仅是因为这两个原因。
房子是给人住的，大虹桥的产业和人口，不知道要甩开祝桥几条街。
很明显，浦东的心思根本不在祝桥，在浦东心里，祝桥属于二流规划；顶级规划是前滩、金鼎天地、张江这些地方。
老话说得好，想致富，先修路，但祝桥目前啥也没有。
东站落地时间也不清楚，可能遥遥无期。
如果手握300到500万的预算，买祝桥不如买临港，买临港不如买周浦、孙桥，三林动迁房；
这几个地方位置绝佳，去张江去只要15分钟，难道不比祝桥香吗？
除了浦东的远郊，上海的远郊：金山、崇明，和奉贤的大部分区域，也是不建议买的。
无他，太远了，接收不到市区资源的辐射。
这些地方未来会既跑输通胀，又跑输大盘，因为这里基本没有人口流入，产业也是低附加值的农业和工业，房子要出租都租不掉，新房供应也不少。
最重要的原因是这些地方距离市区太远，这就导致没有接盘侠，一般离市中心25km以内是可以接受的距离。
5
黄浦五里桥
这个板块地处市中心，本身没什么问题，不建议买的原因只是当下估值太高，太贵了。
五里桥属于老卢湾，紧邻新天地，不少五里桥的房东以及买房人，已经把这两个地方划等号。
然而它并没有什么特别之处。
除了医疗资源属于顶尖水准外，五里桥的交通、商业只能算内环内普通的水平。教育资源一般。
综合来讲，五里桥的配套和城市界面与长寿路差不多，地段稍好一些。
然而，五里桥的房价已经超过了南京西路，标杆楼盘永业公寓的房价高于地段、品质都更好的远中风华园等，不得不说价格高估。
五里桥房价的高企，有两个主要原因。
首先，黄浦区新房层出不穷，使得该区曝光度居高不下。
而且，融创外滩壹号院、翠湖五集等都是顶级豪宅，令买房人形成了黄浦=顶级地段的错误认知。
其次，五里桥的居民多为老黄浦、老卢湾土著，具有较浓的地段情怀，加上较强的财力，变相提高了房价。
笔者有身家A9的朋友住在永业公寓，土生土长的老卢湾，买房只在卢湾范围内，外区只考虑南京西路一个区域。
所以，外区的居民以及新上海人，还是别来五里桥凑热闹了。同样的价格，其他板块的性价比要高很多。
以上，就是当下上海买房，尽量不要碰的地方。
总结来看，有三类区域：
正在老去的板块
没有利好的远郊板块
被显著高估的板块
买房要有接盘侠思维，也要注意价值匹配。
建议大家，选筹跟着新上海人走，跟着中产走，他们是未来上海楼市的最大增量。
这些增量流向哪里，哪里就会是价值高地。
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