本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道，下面我们就来说一说关于长租公寓房企“断舍离”?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!
长租公寓房企“断舍离”
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
日前，随着房企半年报的披露，其布局多年的住房租赁业务也显露出底色。
在长租公寓领域，万科（000002.SZ）、龙湖（0960.HK）、旭辉（0884.HK）、招商蛇口（001979.SZ）等是较早一批的“入局者”。克而瑞数据显示，截至今年上半年，中国住房租赁企业开业规模排名前二分别为万科“泊寓”、龙湖“冠寓”，均超过10万间。
目前，在各家房企披露的口径中，龙湖“冠寓”在去年开始盈利，而万科“泊寓”计划在2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。今年2月，旭辉“瓴寓”实现住房租赁市场首例资产退出，完成“投融建管退”全周期跑通，为行业带来另一盈利信号。
至此，房企系长租公寓在规模扩张之后，开始寻求稳健的增长以及项目的精细化运营。
克而瑞租售团队分析指出，随着越来越多的房企在报表中披露租赁业务的营业收入，企业对于租赁业务能否带来盈利也开始持乐观态度，该业务或为房企带来新的业务增长点。
规模出现分化
自2015年相关政策首次把公寓纳入生活服务业，再到《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务以来，房企进入住房租赁行业已有数年。
根据克而瑞数据，截至2022年二季度末，中国排名前30的租赁企业开业规模达88万间，管理规模约122.45万间。其中，房企系公寓的管理规模约是住房租赁创业公司公寓的3倍。管理规模排名前10公寓品牌中，房企系企业占比超过半数。
如同其他新兴行业，租房租赁行业在一开始也经历了规模扩张的时期。早在2015年年初，万科推出旗下长租公寓品牌“万科驿”，后更名为“泊寓”，在2017年已扩张至全国22个城市，拥有近1.6万间公寓；2016年8月成立的龙湖“冠寓”，其2017年底的目标是开业房间数超过1.5万间；彼时的旭辉“瓴寓”则预计在2017年入市2万间房源。
“跑马圈地”至今，根据克而瑞数据统计，截至2022年6月30日，万科“泊寓”的开业规模约16.95万间，管理房源约20.99万间，今年上半年共新获取10个项目，合计房间数为9674间，开业规模较2021年年底增长4.39%；龙湖“冠寓”的开业规模约11.1万间，较2021年年底增长3.77%；“招商伊敦”公寓管理房源约3.7万间，较2021年年底增长2.78%；旭辉“瓴寓”的开业规模约3.22万间。
值得注意的是，排名前两位的万科“泊寓”和龙湖“冠寓”，与排名第三企业的开业规模有约3万间的差距，而排名第30的企业开业规模仅有千间。克而瑞分析指出，“长租公寓拼规模的时代逐渐结束。从去年开始，多数企业主逐渐放慢规模扩张的脚步，注重稳健增长，开始聚焦开业项目的精细化运营。”
根据披露，截至上半年末，万科“泊寓”出租率为94%，客户周期满意度为95%，续租率为56%；龙湖“冠寓”整体出租率为93.3%，其中开业超过6个月的项目出租率为95.4%；中骏集团旗下“方隅公寓”管理房源约3.16万间，其中85%分布于一、二线城市，稳定运营的一线重资产项目平均出租率超85%。
值得注意的是，随着近年来各地对保障性租赁住房建设力度的不断加大，房企系长租公寓也积极响应相关政策，将旗下公寓项目纳入当地保障性租赁住房。
其中，截至上半年末，万科“泊寓”在深圳、厦门、武汉等城市已有48个项目4.1万间房纳入各地保障性租赁住房。其中，万科“泊寓”的北京成寿寺项目由村集体和万科成立合作公司作为项目运营主体，万科负责所有建设成本投入并获得项目建成后45年的经营权和收益权，村集体每年收取保底收益及超额分红。
此外，龙湖“冠寓”以轻资产输出的形式，参与保障性租赁住房的建设，其苏州木渎项目由当地村集体组织开发建设，由龙湖“冠寓”整体租赁后开展运营，并每年向村集体支付租金，运营期为15年。旭辉“瓴寓”则以重资产的持有方式，旗下项目通过认定成为上海市松江区首批保障性租赁住房。
住房租赁市场不断扩围背后，智研咨询发布的《2022—2028年中国房屋租赁行业市场竞争状况及发展趋向分析报告》显示，2021年，中国住房租赁市场规模约为2.2万亿元，同比增长15.8%。前瞻产业研究院预计，到2026年，我国住房租赁市场规模有望突破3.5万亿元。
破解盈利难题
就在房企系长租公寓逐步将触角延伸至保障性租赁住房之际，今年8月，首批3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所上市交易，受到投资者持续追捧。
克而瑞租售团队认为，尽管目前保障性租赁住房REITs的底层资产均为地方安居企业，未来或将对市场化租赁企业开放，为行业带来新的盈利点。
事实上，盈利问题一直是住房租赁行业面临的难题之一。据披露，今年上半年，万科“泊寓”收入14.8亿元，同比增长12.3%。报告期内，“泊寓”自有渠道获客占比达79%，较2021年提高1个百分点；线上平台注册人数达到234万，较2021年底增长17%；营销费用率1.01%，同比下降0.38个百分点；新增企业客户160家，累计为超过1900家企业提供定制化员工租住生活服务，在租客户占比为16.6%。
而在去年实现盈利的龙湖“冠寓”，今年上半年收入11.8亿元，同比增长11%，具体盈利情况并未披露。龙湖表示，“公司在专注满足客户需求的同时，亦遵循投资回报的生意逻辑，凭借稳健经营、高质发展，持续创造利润。”
值得一提的是，今年2月，旭辉“瓴寓”出让其所持“上海浦江华侨城柚米社区”项目30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。出让股权后，旭辉“瓴寓”作为资管方，将继续运营该项目。旭辉“瓴寓”CEO张爱华对此表示，这是租赁住宅领域实现“投融建管退”资管全周期跑通的首个项目。
据了解，“上海浦江华侨城柚米社区”项目于2018年12月启动建设，占地面积超过6.3万平方米，总投资20亿元，由旭辉“瓴寓”持股30%，负责项目的开发建设与运营管理。2020年，该项目正式投入运营，合计上市1869套房源。
8月30日，旭辉董事局主席林中在2022年上半年业绩会上透露，旭辉“瓴寓”近期已启动A轮融资募集工作，在与若干知名国际投资机构深入接洽后，目前已取得实质性进展。
克而瑞分析指出，目前来看，头部运营商、国企在住房租赁业务上更容易实现盈利。前者具有一定规模，在形成规模化、标准化的沉淀后，必将开始寻求利润的增长；后者依托大力发展保障性租赁住房的号召，通过自身大规模的存量改造叠加价格较低的租赁用地新建租赁住房，以较低的成本为实现盈利带来可能。
而在房企愈发重视自身住房租赁业务的过程中，多样化产品随之出现。其中，大型租赁社区频频被提及。
克而瑞解释称，为解决新青年、新市民的租房痛点，满足多样化租房需求，各地纷纷开始出让租赁用地建设租赁住房，由于租赁用地的规模较大，租赁社区产品由此诞生。
根据披露，截至今年上半年，旭辉“瓴寓”目前在全国已布局21个城市，运营及自持的大社区项目超过30个，是目前行业内拥有大社区最多的租赁企业。
万科北京区域首席合伙人卢冰日前在业务交流会上透露，到2022年，万科在北京获取集体租赁住房22167间，约占据市场的30%。据了解，目前，万科在北京入市开业的集体租赁住房项目包括成寿寺项目、高立庄项目等。卢冰称：“成寿寺项目是大型租赁社区1.0版，高立庄项目是2.0版，台湖北社区则是3.0版。”
“2022年，北京万科计划4783套集体租赁住房入市，2023年为4589套，到2025年约5000套房源开业入市。”卢冰表示。
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