一位楼兔子小密圈朋友昨日咨询，南山南头关附近的麒麟花园日前放出了一套“笋盘”，1200万可以买一套顶层复式学位房，值得出手吗？
楼兔子给她的建议是，如果确实是自己有实际使用需求，可以购买。如果是纯投资，还是要谨慎。
南山实验学校 低容积率 毗邻前海中心 低单价，明面上集中这么多优势，我为什么还是不建议购买呢？
1
麒麟花园最大的卖点是名校
如果你是南山学位房的追求者，麒麟花园大概率曾经进入过你的视野。
麒麟花园位于南山玉泉路与南海大道交汇处，1999年批得地，分三期开发。最早一期2000年建成，三期产品2004年上市。楼龄比较长了。当然，也正是因为这个情况，整个小区的容积率较低，楼间距很宽。这在整个南山来说，并不容易。
麒麟花园目前自住客比较多，租客极少。最大的卖点是南山实验学校的学位。
目前价格状况是，均价大约每平米8.3万元，大面积的平层与复式单价最低，大约在每平米7万元左右。而面积为47平米的一房一厅和51平米的两房一厅，单价则可以接近每平米11万元。
从价格上看，1200万买200平米顶层复式，实际单价大约是每平米6万元。这在整个小区确实是笋盘低价！
2
老破旧小区的大户型转手极难
我为什么不建议这种看似赢面极大的所谓抄底呢？
第一个原因是这类老龄房产的大户型正被真正有实力的购房者抛弃，而新一代刚需用家往往追不上，市场定位非常尴尬，客户需求出现了断层。
1200万至1500万，对于顶级物业追求者来说，自然不是什么问题。但你指望这批客户来接盘，并不现实。如今深圳楼市的最新状况是，大约240平米左右的顶级学位房，如万科瑧山府、半岛城邦三期、安峦公馆等，市场价大约在单套总价2400万至2800万元间。
事实上，如今2400万左右新房的受众，极大可能就是麒麟花园这种顶层复式的业主。他们已经在过去十年的楼市中占据了赢面，如今正是升级换代的时候。
但是1200万至1500万元，对于今天绝大多数刚需学位房用家来说，依然是会是一个天文数字！
这种市场错位的状况，注定了这类产品的流动性存在极大问题。
3
未来的趋势是中小户型最受捧
麒麟花园这种老龄大户型的尴尬有可能改变吗？
在楼兔子看来，趋势一旦形成，就已经很难再改变了！如果不是拥有绝对资源地位的名校，南山实验学校还真不算，深圳所有这类老龄社区的大户型单位都将不可避免地落后于大势！
这种市场错位将继续深化的根本原因是，深圳房价会大概率继续上涨。在高房价的背景下，市场最主流的成交将会是刚学能够承受的起的中小户型，而有实力的顶级客户会继续追捧升级换代的产品。
事实上，大约七八年前，建设部强制推行“90/70政策”的时候，大概已经预想到了今天这种状况。
上面这张图是世联地产对于上半年深圳楼市的统计数据。典型数据是，90平米以下的中小户型成交，占据了市场份额的70%，而300万至500万单套总价的房子，市场份额大约是48%！
在股市里有一句话说，天量之后有天价。其实楼市也差不多，当主力成交都集中在中小户型产品时，说明这个段位的产品市场承接力最强！
中国的现实就是，哪里集中了最多的人，就会集中最多的资源，就可能产生黄牛党！
4
附件：香港棺材房卖20万透露什么趋势？
今天的话题是，老龄社区的大面积单位房价难以避免弱势格局，深圳最有希望的产品是中小户型。
那么，这个趋势在香港市场已经比较明显。但香港中小户型，被市场贬称为棺材房，却比深圳在售的一些典型中小户型新盘有一个明显的优势，这是什么呢？
楼兔子告诉你，深圳这批中小户型隐藏起来的缺陷将是致命的！买房前往别踩雷了！
香港地铁太子站附近在推售一个极小户型上车盘，每套房大约室内使用面积15平米，外加大约3平米的阳台，市场报价是每平米大约20万港币，优惠后的实际成交单价大约是每平米18万元。
很多人说，这类房子太不人道，比人家一个车位还小，简直就是一个棺材房。
然而，你知道吗？现在香港核心城区地铁站口的老龄社区小户型都已经基本10万 级别了。不买这种小户型，其它更追不上啊。
然而，大家仔细看一下这个所谓棺材房的户型图，麻雀虽小五脏俱全！厨卫厅阳台，这些基本居家要素都齐备了！香港开发商在这一点上考虑非常充足，面积可以小，房价可以高，但吃喝拉撒之外，最好还得有享受阳光的权力！
麻雀虽小五脏俱全。这句地产人天天念叨的话，最近的很多个深圳新盘漠视了！
在福田，在坪山，在光明。楼兔子最近连续看到至少3个新盘，50平米做三房，75平米做3房，80平米甚至可以做到4房、5房！豪华精装修上市，面积使用到了极致！
然而，这三个新盘，无一例外没有阳台！一家三口住家深圳，没有阳台。精装修 多房间，看上去很美很美，但住进去会很难受！
总结：香港棺材房给你什么警示？1、不管你愿意不愿意，国际大都市里，中小面积私人房产会是一个趋势。2、中小面积房产的单价会超出你想象的高。3、中小面积产品的设计必须是麻雀虽小五脏俱全。
你知道该买什么类型的房子了吗？
提示：
具体楼盘的选购意见，请在分答系统中向我留言。小密圈暂时无法登陆，所有功能转移到楼兔子小密圈微信群，楼兔子将继续私密资讯服务，目前入圈子优惠年费1398元。有意向的朋友，可以加楼兔子个人微信号 58142696。
楼兔子小密圈最新发文：
只有15天时间了，30%价差的机会！
传闻欠薪3000万的房企，有人拿回了200万。
临深大批新盘无法备案。大灾序曲？
1.2亿豪宅一次性付款的购房者怎么看前海？
不会是孤例！1200套房一天之内全部变更登记！
14亿！打包整购！老板来了！
一份讨薪录音暴露了危机！
这个区域的这类房产你千万别碰！
绝对的雷区！
华侨城新天鹅堡完整售价清单！Word文件！
8万套！你惊讶暴跌！真相可能恰恰相反！
2.5年翻倍上涨！这楼盘警示深圳楼市方向！
龙华标杆盘要暴跌降价了？别太傻太天真！
开发商垫资首付，承诺保值回购！
楼市见底了？还是开发商出逃？
又一个标杆盘获批预售！价格太意外了！
万科内部文件透露调控大动向！
深圳热点豪宅新盘最新小道消息汇总
楼兔子最近发布的几篇文章都因为各种压力而被迫删文了。有兴趣的朋友可以加楼兔子助理私人微信号（LTZ26564862），拉你进楼兔子深圳购房群，目前1、2、3、4群已经满员，5群、6群尚有空位！更多私密资讯，只能在楼兔子小密圈付费群公布了！
,
