上铁淮风晓月要开了，最近不少黑文和软文出来，我之前已经写过了，还是维持之前的观点吧，有兴趣的，出门左拐（淮风晓月值不值得买）。
今天系统的说一说雨花城南的五个盘吧，几个维度都聊一聊，可能不一定客观，大家自己甄别一下，仅供参考吧。
今年四季度，雨花城南共有五个项目开盘，这五个项目，分别是：赛虹桥的淮风晓月、小行的仁恒城市星光、铁心桥的华发美的云筑、雨花核心区的华润G39和金基嘉钥。
这五个项目，全部都位于雨花秦淮新河以北，价格接近、户型面积段接近、产品定位接近、首付比例接近，但是各自存在不同的问题。
先挨个点评一下各个楼盘。
1、淮风晓月。位于赛虹桥板块，主力户型110㎡三房和137㎡四房，产品定位偏刚改，没有挖底跃，标准层单价=4.1（毛坯） 0.2（简装） 0.25（装修包）=4.55w。
优点是：位置同时靠近主城、河西、软件大道，并且有大量本地购买力（俗称“地缘客”），周边可比楼盘（凤凰和美、亚东观云国际）基本可以支撑淮风晓月的价格。
缺点是：背贴高架、宁芜铁路封脸，旁边是计划旧改区域，整体环境较差，且环境短期内改善的可能性较小，装修一般化，基本上跟产品定位匹配，户型设计较差，尤其是137㎡大户型，体现了开发商的产品研发能力较弱。
2、仁恒城市星光。位于软件大道南侧、小行尤家凹片区，主力户型100㎡三房、110㎡三房、126㎡四房、143㎡四房和165㎡四房，产品定位偏刚改，标准层单价4.5w。
优点是：位置靠近河西金融城和雨花软件谷，周边可比楼盘（中南锦苑）基本可以支撑仁恒城市星光的价格，户型设计不错，得房率高，带会所，开发商品牌过硬。
缺点是：距离机场二通道快速路、绕城高速、宁芜铁路均不远（距离不远，但是中间有一定的隔离），小环境相对封闭。
3、华发美的云筑。位于铁心桥东侧，主力户型100㎡三房、118㎡三房和140㎡四房，产品定位偏刚改，标准层单价=3.85（毛坯） 0.2（简装） 0.5（装修包） 0.15（底跃）=4.7w。
优点是：位置靠近雨花软件谷，周边就业强劲，距离S3号线地铁站不远，距离秦淮新河不远，前排高层可能会有一点河景资源，还要看科研载体的高度。
缺点是：距离京沪高铁编组站，隔壁有不少安置房小区，学区暂时没定，也没有预期，装修包比较贵（可能是雨花所有盘里最贵的）且与产品定位不相匹配（小户型配高价包），开发商没什么说服力，不足以支撑未来的高溢价，挖了底跃导致标准层价格偏高，板块偏小未来潜力不大。
4、华润G39。位于雨花核心区，主力户型110㎡三房、140㎡四房和170㎡四房，产品定位偏改善，标准层单价=3.85（毛坯） 0.2（简装） 0.35（装修包） 0.15（底跃）=4.55w。
优点是：位置靠近雨花软件谷与河西CBD，本身规划为雨花中央商务区，距离S3号线地铁站不远，装修包价格中规中矩。
缺点是：隔壁有不少安置房小区，开发商口碑一般，挖了底跃导致标准层价格偏高。
5、金基嘉玥。位于雨花核心区，主力户型118㎡三房和143㎡，产品定位偏改善，标准层单价=3.8（毛坯） 0.2（简装） 0.45（装修包） 0.15（底跃）=4.6w。
优点是：位置靠近雨花软件谷与河西CBD，本身规划为雨花中央商务区，带会所，科技住宅，金基的产品力目前在南京仅次于仁恒。
缺点是：物业费 会所使用费 三恒系统使用费略高，挖了底跃导致标准层价格偏高。
五个产品，从单价上来看，基本上集中在4.5w-4.7w之间；主力户型基本上在100-143㎡之间；区位上来说，基本上都不是很完美，周边都有各种各样的问题；首付比例上，目前都在6成左右；目标客户大多也就是河西、雨花的刚需刚改家庭。
下面，我们从几个方面对五个产品做一个相对全面的分析。
1、大区位
理论上讲，大的区位上，淮风晓月所在的赛虹桥板块要远比小行、雨核、铁心桥要好一些，这边距离主城、河西、雨花软件谷都非常近，未来也有改造计划，淮风晓月是现在主城边为数不多的新盘之一。
这个优势的出发点有二：1、这个区位优势是建立在赛虹桥旧改完成以及宁芜铁路搬迁的基础上；2、对于有地缘情节的人来说，这个优势会被无限放大，毕竟在老城南眼里，赛虹桥和铁心桥、贾西是有鄙视链的。
当然抛开这两点，无论是小行、贾西还是铁心桥，本身区位也并不咋滴，要么环境闭塞、地形复杂，要么周边安置房环伺。雨花台区嘛，开发的早，确实历史遗留问题比较多，赛虹桥还有拆迁、旧改的机会，其他几个片区基本上就是在现状的基础上直接开始建设升级。
另外，雨核中央商务区属于成片开发，未来发展要略优于小行和铁心桥。
大区位上，淮风晓月：良；华润G39、金基嘉玥、仁恒星光、华发美的云筑：一般。
2、小区位
小区位上讲，淮风晓月位于板块的最西侧，紧贴凤台南路高架和宁芜铁路，基本上就是这个片区未来最差的位置，不利因素极多。
华润虽然在雨核的中心位置，但是南侧安置房较多，反而不如在数字大道北侧的金基嘉玥的环境更纯粹。
仁恒城市星光的大环境虽然一般，不过好在四周都有其他小区或山体，会减少一些噪音的影响。
华发美的云筑板块不大，小区位没什么好说的。
小区位上，淮风晓月：较差；华润G39：一般；金基嘉玥：良；仁恒星光：良；华发美的云筑：良。
3、配套
大的配套主要看三点，教育、公共交通、商业。
淮风晓月周边相对比较成熟，商业靠近虹悦城，小学大概率新建，初中共青团路的可能性略大，距离地铁规划S2号线凤台南路站地铁口800m，不过这条路线是在宁芜铁路原址建设，暂时没得预期，剩下几条地铁都不是太近，暂时不能算地铁盘吧。
美的云筑商业上距离天隆寺商圈大概共享单车可达吧，周边没什么优质教育资源，学区上预期不强，有教育用地，但是美的云筑是片区第一个小区，不知道等不等的了，唯一不错的是距离地铁S3号线铁心桥站挺近。
华润和金基的配套预期不错，本身有现成的地铁S3号线贾西站，商业上本身雨核就是雨花中央商务区，华润自带万象系商业，学区上虽然没有定，但是周边教育用地都有，有一定预期。
仁恒星光的配套预期主要在学校，配建一所九年一贯制学校，我不能说这是哪所学校，但是大部分南京购房者都知道是什么学校吧。仁恒星光距离河西龙湖天街以及天隆寺商圈的距离也差不多是共享单车可达的程度，另外小区旁边有自带的商业，虽然是仁恒管理，但是会对外出售，不过商业一旦对外出售，好不好就真的没谱了。仁恒星光距离地铁10号线约1000m。
配套上看，这几个盘，都还可以，毕竟是主城，但是都不完美。
配套上：淮风晓月，良；华润G39：良；金基嘉玥：良；仁恒星光：良；华发美的云筑：良。
4、户型
户型上讲，淮风晓月的110㎡三房相对正常，但是137㎡略差，这个具体不说了，可以参考这篇文章（淮风晓月值不值得买）。
仁恒城市星光的几个户型设计都不错，受益于得房率较高，整体空间感还不错，基本上中规中矩，没有特别亮眼的操作，但是也没有大的硬伤。
金基嘉玥和美的云筑目前只出了户型图，也都在传统的户型上做了一些突破。比如金基的四房户型，就做了更大面宽的设计；美的边户户型全部做了开放式厨房，整个客厅空间感爆炸。
华润的户型没出，还不好评价，但是面积跨度略大，170㎡户型基本上就是送人头的，跟城北的华润万象四季一个操作，不是你设计不出好户型，而是客户要么看不上、要么买不起华润的170㎡。
户型上，淮风晓月：较差；华润G39：一般？金基嘉玥：良？仁恒星光：良；华发美的云筑：良？
5、物业
物业这块比较清晰，仁恒物业一枝独秀，属于顶级物业，金基物业也还不错，华发物业、华润物业以及上铁的保利物业属于普通梯队物业。
物业上，淮风晓月：一般；华润G39：一般；金基嘉玥：良；仁恒星光：优；华发美的云筑：一般。
6、装修
装修这块不太好说，目前已知的仁恒星光，精装修4500元，做的还不错，上铁2000 2500，较星光稍微逊色一些，但是基本合格，金基、华润、美的都是5000-7000的精装修，做的好是应该的，做不好是要打脸的，品质这段就不评价了，大概率就是最后价格高的，装修也好一些。
7、产品匹配度
产品匹配度要结合价格、位置、品牌等各方面，目前看，金基、仁恒、上铁的产品匹配度不错。
金基起步户型最大，逼格最高，带会所、科技住宅，但是总体跟区域的购买力还算是比较契合。
仁恒虽然位置弱一些，但是可以利用自身影响力完善配套，户型、得房率、装修也比较接地气，虽然有160㎡ 的大户型，但是品牌影响力足够，问题也不大。
淮风晓月的大区位最好，两种户型也基本跟其目标客户的购买力相匹配，至于户型品质什么的，估计买这个盘的客户也不会拿淮风晓月和仁恒、金基去对标，只要比凤凰和美、亚东观云这些盘强一些就可以了。
华润做170㎡的大户型有些盲目，目前考虑城南片区的客户还是首付在250-400w左右的刚改家庭，对于170㎡的户型接受度应该不会太高。
美的做的户型倒是比较接地气，但是装修包实在太他妈贵了，我一个刚需家庭买100㎡小户型，能接受你70w的装修？就差把割韭菜三个字写在脸上了。
产品匹配度，淮风晓月：优；华润G39：一般；金基嘉玥：优；仁恒星光：优；美的云筑：一般。
下面这张表，大概代表了我对五个盘的偏好：仁恒星光＞金基嘉玥＞淮风晓月＞华润G39＞美的云筑。
当然，站在当下的时点上，如果你的首付不够河西、大校场，不想去江北，只能在雨花城南五盘中做选择的话，有些问题还是有些要注意一下。
一个是首付问题。
淮风晓月是五成首付，美的云筑和华润大概率也就是五成吧，金基嘉玥和仁恒星光预计都是六成，仁恒也可能八成。户型、单价差的不多，所以五成和六成在首付上会差个四五十万吧倒不是太大问题。
另一个是开盘时间。
淮风晓月已经开盘，今天刚刚领了销许；仁恒星光和美的云筑估计11月份开盘；金基嘉玥和华润G39估计要到12月份。
所以嘛，现在的策略比较明显。
1、着急上车且不挑的。明天先报淮风晓月，上不了车的话（可能性不大），11月份报美的云筑（仁恒最后两栋，难度极大），再上不了车，12月份报金基，金基嘉玥首开4栋楼。
2、纯投资的。11月份报仁恒星光，上不了车12月份报金基嘉玥。
3、在意居住品质的。11月份报仁恒星光，上不了车12月份报金基嘉玥。
4、首付不太多的（只有5成的）。明天先报淮风晓月，上不了车的话（可能性不大），11月份报美的云筑（仁恒最后两栋，难度极大），再上不了车，12月份报华润。
最后强调一下，规划上讲，雨花台区因为历史原因，开发比较早，也没有经过集中规划，加之早期比较偏僻，这边确实有不少安置房，甚至于秦淮新河以南还有不少公墓、殡仪馆以及南京最大的保障房片区之一的岱山。所以，你指望未来这边有像河西一样翻天覆地的城市界面重大改善是不太可能的。
但是，软件大道这边却有着南京最大的软件产业基地——中国（南京）软件谷，围绕着中兴、华为两大通讯行业龙头厂商，带动的上下游产业，集聚了近40w的软件从业人员。这些人普遍比较年轻，购房的需求比较旺盛，能拿得出河西、大校场8成首付的可能不多，但是大多收入还可以、月供能力比较强，工作比较辛苦，其中一些人对于通勤距离、居住环境还是有一点点要求的，目前城南的楼盘基本上适合这些本地就业的群体。
无论是仁恒城市星光、还是淮风晓月，乃至以后的美的云筑、金基嘉玥、华润G39，都曾经，或者正在，亦或者将来，被一些黑文攻击。但是，我觉得，在整个南京市的高端产业重心不断南移的大背景下，这些楼盘即便或多或少的有些缺点，却也绝非是自媒体笔下的站岗盘。
当然啦，五个盘嘛，优劣势对比下，选择一个最适合自住，顺便还能兼顾投资的楼盘，岂不更好？
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