5月15日，央行、银保监会发布通知，要求对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，不考虑商业银行差别化加点的因素，按照目前5年期及以上LPR4.6%测算，相当于首套普通自住房贷款利率可以低至4.4%。值得注意的是，降低房贷利率的福利仅针对新发放的个人住房贷款，已经通过房贷审批、开始按月还贷的购房者则无法享受这一福利，央行的这一动作目的很明确，刺激楼市消费需求的释放，帮助开发商共渡难关。
那么，房贷利率全面降低后，购房者到底可以节省多少利息呢？以总价100万的房子，首付三成，贷款70万元，还款30年，等额本息来估算，房贷利率由4.6%下降至4.4%之后，每月房贷支出减少83.18元，未来30年共减少利息支出近3万元。房贷利率下调的本意是激活楼市需求，但根据市场的反馈来看，刚需的买房积极性并没有显著提升，这到底是怎么回事呢？究其根源，主要跟这5点有关：
第一，购房者对房贷利率的敏感度弱于房价
老百姓不买保时捷汽车是因为车贷利率高吗？明显不是，而是车价远远超出了大多数人的购买能力，房地产市场也是一样的道理，房贷利率对购房成本的影响微乎其微，真正决定购房成本的是贷款本金，也就是房价。如果房价不降低，工薪家庭连买房的首付都凑不齐，也就不会产生买房的想法。
第二，部分商业银行没有同步下调房贷利率
此次央行发布的通知较为突然，很多商业银行没有做足准备，尚未及时下调房贷利率，但有了央行斩钉截铁的同时和各大媒体的造势，购房者对房贷利率下调形成了较高的预期，因此，在银行下调房贷利率的承诺没有兑现之前，购房者不会轻易签订购房合同。
第三，利率定价遵循因城、因银行施策原则
现在房贷利率的定价模式是LPR＋基点，各大行业银行可以根据自身实际情况确定基点。比如有的银行增加60个基点，有的银行增加40个基点，央行此次下调房贷利率并非是LPR利率直接下调，而是建议增加的基点减少20个点，因为没有统一基点基数，所以银行的操作空间很大，最终能否让购房者受益还有待商榷。
第四，不能忽视购房需求减少的事实
截止2013年，中国20-50岁的主流置业人群数量达到顶峰，2014年后房价开始回落，直到2016年棚改货币化安置政策的刺激，导致我国房价又一次坐上了高速列车，同时房价上涨的恐慌情绪也透支了大量的购买力，叠加如今我国人口老龄化程度加深、人口出生率和结婚率下降、城镇化发展进程放缓的因素，我国房地产行业已经由增量时代过渡到了高质量发展阶段，未来刚性购房需求只会越来越少，楼市交易冷清将会成为常态。
第五，楼市购买力降低
去年的教培行业、今年的互联网和房地产行业，先后掀起了降薪、裁员的巨浪，如今疫情又导致多个行业的收益受损，老板和员工都面临收入下滑风险，所以现在即使想买房也是有心无力，每月降低的几十元房贷根本不足以刺激消费者的购房欲望。
综上所述，降低房贷利率只能让一小部分正在准备买房的人加快买房节奏，但是想要带动交易活跃和房价上涨还远远不够。
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