房地产行业一直都是备受老百姓高度关注的行业，同时也是社会各界人士谈论的焦点话题。自改革开放以来，房地产一直以来都是高负债率产业，很多公司的负债率在80%甚至90%以上。房地产行业用最少的资金启动开发项目，这需要开发者有很强的融资能力，否则会面临着资金链断裂的危险。
房地产行业各种税负太高！老板想赚钱该如何财税规划？
房地产行业规模持续扩大的同时，国家针对房地产市场的调控力度也随之加大。随着政府部门提出的房住不炒概念的提出，商业银行不仅加大了对个人房贷的限制和监管力度，同时针对房地产企业贷款的限制条款也越来越多。面对空间巨大的生存压力和挑战，绝大多数规模较小的房地产企业都出现了资金链断裂的问题。
所以，怎样才能有效降低房地产企业经营成本，提高企业的风险防控水平，推动房地产行业的健康可持续发展，是当前新经济常态下我国房地产行业面临的首要问题。分析房地产企业在实施税收筹划策略时出现的问题，并以此为基础制定切实可行的应对策略，为我国房地产行业的有序发展保驾护航。文章主要是就房地产企业税收筹划进行了分析与探讨。
房地产行业涉及的领域比较广泛，有设计、开发、销售等多个领域，这几年房地产市场占有率逐步提高，该行业产生的利润也非常高，税负压力也相应倍增。增值税和企业所得税这两大税种，在企业所有的纳税中占比很大。我相信很多企业选择以现金支付的形式解决部分税收，规避高额的股息税，但是房地产行业如何综合降低税负压力呢？
现在房地产行业光缴纳的税种都有十多种，财务在计算税率的时候也显得十分的繁琐和复杂，这个时候如果房产老板自己不懂的如何避税，那么所缴纳的税款也是十分的惊人！
作为新经济常态下的房地产企业来说，必须紧跟市场经济发展的脚步，做好税收筹划、税务风险防范工作才能确保企业在激烈的市场竞争中始终处于有利的位置。随着房地产企业深刻认识到，要想有效提升企业的盈利水平，企业必须从税务筹划方面着手，严格按照国家颁布实施的税收政策，优化和完善企业的税收筹划体系，才能最大限度地降低企业经营发展过程中的税负压力。
首先对于以下情形的，可以不征、暂不征或免征各税种：
1、房地产转移不征增值税
《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条规定：不征收增值税项目，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
2、大额房地产转移不征或暂不征土地增值税
《土地增值税实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）第四条规定，关于细则中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况：(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
3、房地产转移免征契税
《财政部税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第17号）第六条规定，资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
第七条规定，债权转股权经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
根据上述的规定，可以了解到以下关键信息：
1、大额房地产转移不征收增值税，务必做到：一大额房地产转移发生在资产重组过程中；二是合并、分立、出售、置换等资产重组方式；三是房地产转移一定与其相关联的债权、负债和劳动力一并转移；
2、房地产赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业，不征收土地增值税。
通过这一方式，公司分立符合税务政策，而把房产和业务分离不涉及到税务成本，这种方法从公司剥离房产的税务很低。
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