高新三期、曲江新区、航天、长安,盘踞西安城市南部,得益于人口、产业的扎堆,大城南板块的新房热度、二手次新房流通性、房价涨幅远高于其他区域。

节前,高新三期、曲江新区规划生变,引得议论纷纷,借着国庆盘点,我们来聊聊区域最新规划及重点关注楼盘。

壹丨高新三期

西安高新三期是否值得购买 盘点③规划生变(1)

前两日很多粉丝拿着这张图来问我到底发生了什么?

图片信息显示,会议为“西安高新区托管相关区县镇街退还移交暨合作共建会议”,很多人看到这样的会议,第一反应都是“高新三期不搞了?要把之前的属地退回长安、鄠邑?”

这则新闻牵扯到“行政权与开发权”,通俗来讲就是高新区仍负责托管区域的开发,但行政权归还原行政属地,如原本是长安、鄠邑地界,将由长安、鄠邑行使行政权,高新区作为经济开发区,可以轻装上阵,专注招商引资和开发建设,对区域发展不见得是坏事。

能够如约发展、认真兑现,行政权、开发权都是好权,但如果因为行政权与开发权产生割裂,导致区域进展缓慢,拧不成一股绳,多方混管、混治,才是所有人不想见到的。

就当下的高新三期而言,仍是规划配套>现有配套的区域。

西安高新三期是否值得购买 盘点③规划生变(2)

西太路东侧,重点配套为国际医院、大仁遗址公园,但公园的进度略慢,区域教育主要说的是23小和第五中学,但教育最终还是以交房后的实际划定为准。看得见的优势在于离地铁六号线仁村站较近,区域内在售的华宇御璟天宸,建面约110-143㎡,卖点是带装修 带阳台 近距地铁,板块起步较早,后期会率先形成人居氛围,招商臻境、新希望锦麟天玺尾盘清仓。

西太路西侧又分为瞳北、瞳南两大板块。

西安高新三期是否值得购买 盘点③规划生变(3)

瞳北片区,碧桂园高新云墅一期、中天新希望未来印先后售罄,很快高新在四季度又会开始在这一片区供地,两宗百亩以上的住宅用地位于碧桂园高新云墅一期北侧与西侧,地块容积率还是区域常见的2.8,好在地块体量更具优势,紧邻31小和11中(高新一小一中新校区),这也算是高新为了这次拍地所拿出的诚意。

目前,瞳北片区碧桂园高新云墅二期、曲江文商檀境、高新云熙港均有在售房源,紫薇云上也即将开售。

南向观瞳,是目前瞳北片区新房一大共性卖点,此外还有永安渠公园、永安花谷这样的城市绿地配套,但硬伤也有,距离地铁六号线得10-15分钟左右,出行离不开自驾。

从楼盘热度上来看,紫薇云上是CID首个纯高改社区,高改买家在CID的选择其实并不多,目前只能看紫薇云上;碧桂园高新云墅二期、高新云熙港、曲江文商檀境中,后两盘的咨询度明显更高,高新云熙港整盘房源在售,面积110-182㎡,均价两万五左右;南望未来之瞳、永安渠商业水街的檀境项目迎来曲江文商入股后,好产品迎来好资本,CID置业必看项目之一。

潼南片区,整体配套上与瞳北相近,无非是换了个生活视角。瞳北观瞳,瞳南观山,主要配套仍是未来之瞳和永安渠商街,但在教育上有一不确定因素,附近教育用地很难确定是否会和兴隆社区共用,暂无考证。

在售项目中,龙湖青云阙二、三地块接连入市,在售106-188㎡,产品跨度较大,该盘继推出4万 的底跃户型后,迎来了一波关注,天地源棠樾坊、紫薇云峰里在售产品面积接近,也都是毛坯销售,云峰里面积区间105-143㎡、棠樾坊112-126㎡,但明显云峰里两万四的均价,性价比更高一些。

其实目前整个高新三期都面临着一样的状况,即刚需产品更卷,改善房源偏少。

几次去高新三期踩盘时,都能明显感觉到CID各盘、置业顾问之间在相互打击,但其实整个区域的大配套都是高度重合的,开车15分钟以内,基本上可以实现配套互联共享,教育也都是高新名校 的办学模式,大家好,才能真的好。

贰丨曲江新区

可算等来了曲江扩容!

西安高新三期是否值得购买 盘点③规划生变(4)

今年后半年,曲江一直在扩容的道路上竭尽脑汁,7月末,曲江联手雁塔共同打造西安文教园板块方才落定,节前,曲江官宣与长安联手,共同打造约10km²的杜邑文化科技产业园!

合作模式在新闻稿中也有详尽的介绍:

长安区委副书记、区长李娴表示:一是专人负责,专班推动,主动对接,支持合作共建区加快发展;二是配合曲江新区做好土地征迁、医疗养老、社会治理等工作,做好合作共建区服务保障;三是用好用活两区资源,深化拓展合作,推动区域文旅融合发展。为打造大遗址保护新典范,建设国家级文旅融合产业示范园做出长安贡献。

长安供地、曲江主导的开发模式没跑了。

从公告和信息来看,10km²杜邑文化科技产业园中,文化保护区域面积为3.5km²(折合5250亩),可建设区域面积为6.5km²(折合9750 亩),北至长安区与雁塔区行政界限,东至长鸣路,南至杜陵保护线,西至西康高速。

住宅、教育、医疗、交通、商场等综合配套都将在曲江的主导下落位,长安区闲置用地得以盘活、曲江一解“无地开发”这样的燃眉之急,初看的确是双赢的选择。

目前整个曲江一二期,已经完全饱和。

曲江一期先后建成大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江国际会展中心、曲江池遗址公园、大唐不夜城等一批重大文化项目,短短数年间,中海、保利、绿地、金辉、金地、天地源等大牌房企进驻曲江二期,造城成功。

近年革新的曲江二期,分为以雁翔路南三环交汇为核心的QCIC板块,以及雁塔南路南三环交汇的CCBD板块,目前这两个区域的拓荒同样接近收官。

西安高新三期是否值得购买 盘点③规划生变(5)

△曲江电竞产业园效果图

产业方面,较新的有曲江电竞产业园等;曲江创意谷、正荣彩虹谷、西安新植物园、杜陵遗址公园、旺座曲江等建成,为周边居住人群提供了就业、商业便利及休憩娱乐场所;医疗方面,则有西北妇幼为健康保驾护航。

教育方面,近年来曲江二期进展迅速,康桥国际学校、曲江第三中学、曲江四小、五小,曲江第十一小学等落地,改善区域教育环境。

西安高新三期是否值得购买 盘点③规划生变(6)

新房领域,就略显孤单了,目前整个曲江住宅只有曲江城市树在售,项目在售超高层,毛坯交付,房源面积160-240㎡,均价20586元/㎡,价格比同区域的二手房还要低,但因为学区的因素,很多意向曲江的客户目前的重心还是放在二手次新房上,近来阳光城PLUS、中海曲江大城三万 的二手房出货迅猛

曲江联手长安,未来不会缺新房供应,目前只是敲定合作,区域规划、土地出让、新盘入市等还远在路上,未来三五年,杜陵、东三爻都将成为曲江新盘的主力供应地。

叁丨航天新城

航天在过去五年西安楼市的表现中,是极为稳定与坚挺的,原因有二。第一,航天自身高精尖产业密集,催生大量高收入人群,需求庞大;第二,承接曲江“无地开发”的外溢需求,但自身的新房供应量也极度紧缺。

过去十余年的发展积淀,已经不能用新区的标准去衡量航天新城了。地铁四号线通车、十五号线在建,航天1-5小、航天1-5中,航天菁英学校等教育配套先后落位,世子公园、明秦宣王遗址公园、航开路口袋公园、揽月阁等逐一开放,商业短板也被近年来开业的金辉广场购物中心 、航天城·壹街区、航天城星座广场、航天城中心广场等商圈覆盖,区域内又散落着航天城、富力城、揽月府、大华锦绣前程、龙湖花千树等成熟社区,生活配套较全。

西安高新三期是否值得购买 盘点③规划生变(7)

目前整个航天新城的在售新房同样稀缺,神舟大道沿线绿城春和印月在售,毛坯交付均价不到两万,房源面积123-141㎡,项目有精装包可以选择的,分为1720元/㎡和2280元/㎡两档标准,主要区别还是在厨房的配置、推拉门,淋浴屏、墙面、中央空调的品牌等各个细节。该盘近期频传销售喜报,国庆看房可得抓紧了。

揽月阁板块的招商华宇长安玺就不必过多介绍了,屡推屡摇的高改项目,不到三万的叠拼,又处在航天这一新房供应短缺的板块,很难不被抢。

叁丨长安

整个大城南板块,最为低调的应该就是长安区了,区域内多为老城区,欠缺利好规划加持,热度不及周边的高新三期、曲江、航天也在情理之中,但多年发展的积淀,还是为长安区积累了不少生活配套。

西安高新三期是否值得购买 盘点③规划生变(8)

交通:地铁二号线南北贯通长安,在建中的地铁十五号线东西向串联航天、高新三期,呼声最高的地铁七号线确定改道,原7号线最早由洪庆-长安秦岭脚下,2019年9月16版改线后变成:由高陵北关站-西安新南站,最新板改为由高陵火车站-西安新南站,长安后期的地铁交通还是得仰仗地铁二号线、十五号线。

教育:基础教育资源是极为丰富的,光公办性质的幼儿园便有60 所,素质教育阶段,长安一小实验小学、长安一中实验中学,长安区二小、三小、四小,长安二中、兴国中学等多所学校建成。

长安国际大学城内聚集着西北大学、外国语大学、陕师大、邮电大学、政法大学等37所知名学府,聚集着超30万常住居民、高校学子及教职工,这是大西安的智力策源池,每年毕业的近12万名高知学子(数据源:2020年西安统计年鉴)。

生态:清凉山森林公园、长安公园等,皆是休闲遛娃的好去处。

医疗:西安国际医学中心、长安区医院、西安市工会医院、长安区天佑儿童医院等医院都在生活半径内。

商业:周边沿街商铺较多,也有阳光天地、万科生活广场、鹏润悦秀城、GOGO街区等综合商超

西安高新三期是否值得购买 盘点③规划生变(9)

长安老城区内,新兴熙园一直处于在售状态,该盘在售高层,毛坯交付,房源面积135-167㎡,均价14582元/㎡;雅居乐宏府翰林山节后即将迎来高层/洋房产品加推,建面117-183㎡,高层均价约14500元/㎡,洋房约16000元/㎡,在整个大城南片区,价格优势明显。

从文章字数可见,大城南区域的规划亮点和供货量还是比较充足的,在片区内工作/生活的小伙伴有能力还是尽量选此区域,若投资我们也更好这些区域的潜力和流通价值。

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