上海的商业空间还能扩容到什么程度?

前不久,由上海市商务委员会牵头,会同上海市规划和自然资源局编制形成的《上海市商业空间布局专项规划(2021-2035年)》草案正式公示。

根据公示内容,上海将形成“4 X 2”(4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系)的商业空间体系,其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个。

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◎上海市商业空间布局专项规划(2021-2035年)市级商业中心规划布局图(主城区范围内)

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◎上海市商业空间布局专项规划(2021-2035年)地区级商业中心规划布局图

此番规划背后,是上海商业项目不断激增的直接映射。据赢商大数据,2014-2021年,上海购物中心(≥3万㎡)存量由993.28万㎡增至2520.41万㎡,年均增量超40万㎡。

与之对应,上海连锁品牌入驻率稳步提升。以2021年为例,上海全国连锁品牌入驻率由上半年的63.8%提升至64.8%,区域连锁品牌入驻率由5.1%提升至5.3%,连锁品牌偏好度则由31.5%提升至32.6%。

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商业项目与连锁品牌繁盛生长,魔都市级商圈谋变不已——15个旧将八年“蝶变”,14个新秀潜力可期。

一、15个市级商圈八年“蝶变”

魔都上海,从来都是中国商业的高光舞台。据赢商大数据城市商业发展一级指标及商业指数,上海的商业活跃度居五大城市(北京、上海、重庆、广州、天津)之首。

早在2014年,上海已规划了15个市级商业中心(《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》),构建综合性商业功能区。8年蝶变,这些市级商业中心内的商业体量、商业形态及场景空间出现大升级。

南京东路商业中心:“新潮青年聚集地”

作为上海现代商业的起点,南京东路承载了“上海国际消费城市示范区”的使命,集聚了四大百货公司、近20个商业项目,及国内外品牌旗舰店。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

2017年起,商圈朝着“新潮青年聚集地”转变,多个项目调整升级。第一百货商业中心年轻化、时尚化;上海世茂广场以“魔都潮流枢纽”姿态登场;新世界城开启“百货购物中心化”。三者均在建筑形态、业态组合方面融入年轻、时尚元素。

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◎图片来源:上海世茂广场

2020年,南京路步行街东拓街区开街,延伸至外滩。同期,位于中段的世纪广场、旅游品商厦、春申江大楼、三星大楼、真老大房食品等超17万㎡商业进行焕新。行至2021年,南京东路建筑霓虹炫酷亮灯,U479正式“开箱”。

建筑形态、功能重塑进行时,南京东路上的品牌旗舰店组合亦大变。如:快时尚品牌Forever21旗舰店被华为全球旗舰店取代;innisfree全球最大旗舰店撤场,POP MART全球旗舰店替补……

南京西路商业中心:高端范与特色风齐飞

南京西路集结了恒隆广场、中信泰富广场、静安嘉里中心、兴业太古汇等高端商场,以及吴江路四季坊、UX88等特色商业街区。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

2017年,兴业太古汇200多家品牌亮相,壮大南京西路东段商业版图;直通12号线的丰盛里投入运营,成海派文化商业街区和夜生活集聚区;恒隆广场对面的锦沧文华酒店,改造为“高端办公 高端精致购物中心”的复合型商业体,商业部分JC PLAZA锦沧文华广场即将靓丽出街。

紧跟兴业太古汇、丰盛里,吴江路四季坊开启了调改之路。“潮地”四季坊引进了niko and ...中国大陆第二家店、HOKA、Zoff、RELX等潮流时尚品牌。

临近四季坊的张园地块,是上海现存规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的石库门建筑群。2021年,太古地产与静安置业成立合资公司,拟共同开发该项目。太古地产出手旧改项目,期待值直接拉满。

期间,开业超过20年的中信泰富广场,以“像素城市”概念立题,焕新外立面、内部空间。引入涵盖重奢MIX潮奢、新锐设计、生活方式、环球美食、轻餐茶饮等多元化业态,焕新“梅泰恒”商业全业态版图。

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◎图片来源:中信泰富广场

不同南京东路品牌替换术,南京西路重磅品牌偏好圈内流动,如:gucci撤离金鹰国际购物中心、Burberry退场静安嘉里中心后,均搬进恒隆广场;而Abercrombie & Fitch则从静安嘉里中心转向兴业太古汇。

淮海中路商业中心:20个特色mall大集结

淮海中路分布了近20个不同特色的购物中心:主打夜行经济概念的环贸iapm、体验式街区商业先行者上海新天地、艺术型购物中心k11、全球首个策展型零售商业空间TX淮海……

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

其中,不少是旧项目新生而来。新天地广场前身是原太平洋百货淮海店;上海新天地时尚、上海广场启动升级,朝着多元社群生活方式聚集地迈进;百联TX淮海瞄准95后、00后,以策展型模式引领商业潮流。

此外,新世界·K11上海淮海中路地块于去年动工,将与原上海K11协同发展;太平洋新天地、丰盛尚贤坊即将亮相。

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◎图片来源:新天地官方微信

这里,同时是网红店、旗舰店、首店聚集地。

爱马仕之家、MUJI、连卡佛、优衣库、维多利亚的秘密、YSL圣罗兰美妆等大牌旗舰店依次摆开,Popeyes、niko and…、Shake Shack等网红品牌热闹不已;热门潮玩品牌X11、52TOYS,闻献全国首家旗舰店、bosie品牌旗舰店、施华洛世奇最大旗舰店、Gentle Monster全新概念店、挪威国宝级户外品牌Helly Hansen中国首家旗舰店等新来报道。

小陆家嘴-张杨路商业中心:新mall与存量项目斗艳

位居浦东新区最核心商业区,小陆家嘴-张杨路商业中心集结了ifc商场、正大广场、陆家嘴中心L mall、世纪汇广场、第一八佰伴、尚悦湾、九六广场、华润时代广场等10余个购物中心。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

新开商业与存量改造,托起了陆家嘴商圈的繁盛。其中,尚悦湾于2017年启幕,主打艺术生活空间;世纪汇广场、陆家嘴中心L mall于2018年亮相;华润时代广场经历两年多闭店调整后,于2019年底重新亮相。

四川北路商业中心:发展滞后但亮点不少

相较南京路、淮海路,四川北路商业发展滞后,甚至有些没落。如今,区域内已开业商业项目主要包括凯德虹口商业中心、星荟中心、艾尚天地。

虹口区王者mall——凯德虹口商业中心,开业10年 ,年均销售额超20亿元,客流超3500万人次。

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◎图片来源:凯德虹口商业中心

高保留海派建筑特色、丰富文创主题活动,街区商业体今潮8弄(滨港商业中心的一部分)于2021年开业即红。据悉,未来滨港商业中心还有9个大小、功能不一样的剧场空间亮相。

徐家汇商业中心:高奢商场与扛打百货大PK

在徐家汇,既有高奢风满满的徐家汇中心ITC、港汇恒隆广场,又有扛打的老百货东方商厦、汇金百货、六百、太平洋百货等,还有网罗一众日本首店的特色室内街美罗城。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

2019年末,定位为“rand Luxury”的One ITC重磅开业,众多国际一线高端品牌旗舰店登场。按计划,整个ITC项目将于2023年分阶段落成。

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◎图片来源:One ITC

全面重装升级的港汇恒隆广场、东方商厦(徐家汇店)、美罗、六百来势汹汹,太平洋数码二期原拆原建,重新定位为“全球前沿科技产品的沉浸式消费体验中心”。

空中连廊东起汇联商厦,经过T20、美罗城,南至太平洋数码二期,是徐家汇商圈一站式便捷消费的重点工程。

豫园商城商业中心:豫园商城、BFC多元共存

豫园商城、BFC外滩金融中心,为豫园商城片区最具代表性的商业项目。前者以游客优势和新国潮概念,逐渐成为年轻人打卡圣地;后者于2019年末亮相,引进了众多首店、旗舰店品牌。

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◎图片来源:BFC官方微信

增量方面,嘉里建设于今年初竞得的黄浦区核心地块,直达豫园地铁站,计划打造成上海新地标。

五角场商业中心:各角一mall,调改不断

五角场,上海四大城市副中心之一,集结了五角场万达、五角场合生汇、百联又一城、UMAX悠迈生活广场、苏宁易购广场、创智天地等商业项目。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

2007年,五角场万达广场、百联又一城建成投入使用,五角场市级商业中心初成;2016年合生汇加入,五角场各角一mall,商业版图成型;一年后,五角场万达、东方商厦(杨浦店)、五角场苏宁易购广场、合生汇相继升级改造。

五角场万达历时9个月,引入众多上海首店、品牌旗舰店,增设主题街区、裙楼连廊。经过4个月闭店调整,东方商厦(杨浦店)更名为百联UMAX生活广场,“变身”城市奥特莱斯——百联集团旗下首个城市奥特莱斯项目;苏宁易购广场改造后,引进了苏宁极物、苏宁小店以及苏鲜生上海首店。

2021年,开业五年,五角场合生汇全面升级,招调面积占全场30%,涉及约250个品牌,翻新停车场、场内指引、下沉式广场。这一年,商场销售额达到42亿元,位居上海商场前列。

中山公园商业中心:以巴黎春天百货为起点

中山公园商圈的形成,以2002年巴黎春天百货为起点。

依托于地铁2号线、3号线、4号线交汇之位,以及周边大量的办公楼、住宅区集聚的强消费客群,中山公园商圈多类型商场迭出:大型商业综合体中山公园龙之梦购物中心、长宁来福士广场;教培为主的贝多芬广场;日式餐饮为主的玫瑰坊;多媒体生活广场兆丰广场等。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

2017年,是中山公园商圈独特一年。上海第二座来福士广场——长宁来福士登场亮相;斜对面中山公园龙之梦购物中心品牌组合大变,更名“龙之梦购物公园”;运营15年的中山公园巴黎春天挥泪关门,准备以“又又广场”之名重出江湖。

中环(真北)商业中心:成熟市级商圈,瞄准家庭消费

中环真北商圈为成熟的市级商圈,主要涵盖近铁广场、百联中环广场、上海118广场、上海金沙和美广场4个商业项目。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

巴黎春天118广场店,近中环真北路地铁站,原为118广场内综合商场和大卖场。2013年,新世界集团向农工商超市租赁运营,定位为生活广场。2014年11月试营业时,百货店、购物中心两种业态并存。一年后进行了去百货化调整。

2014年,商圈内地铁上盖项目近铁城市广场开始营业,定位家庭消费,此后品牌调整因时而动。而2006年建成的百联中环广场一期,大体量、多业态,实力在线;相较之下,二期项目命运坎坷,几经转手后烂尾,于2020年被爆破拆除,拟建“宝能中环中心”,计划4-5年内完工。

新虹桥-天山市级商业中心(现虹桥-古北市级商业中心):上海西部最早商圈之一

新虹桥天山路商圈(含古北地区),上海西部地区除中山公园外最早建设的一大商业中心。目前拥有尚嘉中心、虹桥南丰城、金虹桥商场、百盛优客城市广场、缤谷文化休闲广场、星空广场、高岛屋等项目。

2014年,尚嘉中心正式开业,“靴子楼”造型、奢侈品集聚。以“沪上时尚品质生活地标”为标,尚嘉中心不断进阶,2021年销售额突破20亿元。

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◎图片来源:尚嘉中心

2015年,天山百盛闭店歇业,转型城市奥特莱斯,成上海存量商业改造典范。同一年,虹桥上海城一期、三期合并而成的虹桥南丰城整体亮相,借亲子IP活动成功出圈。

同处圈内的高岛屋,是继伊势丹和三越百货公司之后,第三家入沪的日本大型百货。继2014年大量品牌撤店,又于2019年上演“宣布闭店后又宣布继续经营”的反转剧情。

虹桥商务区商业中心(现虹桥国际中央商务区市级商业中心):成熟度、聚客力待提升

虹桥交通枢纽,全球最大综合交通枢纽。以此为基,商圈内各大房企进驻,叠加着世博会的溢出效应,消费人口集聚,商业格局雏形初现于2016年。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

这一年,虹桥天地、新华联购物中心、龙湖虹桥天街登台抢戏。首开的虹桥天地,引进多个首店品牌,以文化休闲娱乐为切入点,特色鲜明;新华联购物中心于2018年初围绕“新生活 PLUS”这一全新定位进行调整,以“家庭”为着力点;龙湖虹桥天街是龙湖商业上海首秀,开业之初便招入多个体验品牌上海首店,2019年完成超过1/3品牌升级。

2019年,虹桥丽宝广场商业部分——丽宝乐园正式亮相,这座主题式商业购物中心囊括六个贯穿B1层和M层的主题街区。

值得一提,目前区域商场人气主要集聚餐饮业态,商业成熟度与聚客有待提升。

国际旅游度假区商业中心:瞄准乐园游客与奥莱购物迷

国际旅游度假区内的商业,主要由迪士尼小镇和比斯特上海购物村(原为奕欧来购物村)构成,均于2016年亮相。

迪士尼小镇,上海迪士尼度假区内的大型购物餐饮娱乐区,引进了迪士尼世界商店亚洲首家主题商店、亚洲首家星巴克迪士尼小镇旗舰店、乐高品牌旗舰店等众多首店、旗舰店,瞄准游客消费。

比斯特上海购物村内汇聚了近200家店,涵盖精品购物、餐厅与艺术展览空间,时下场内的餐饮业态较开业初有所增加,零售业态进行了更新替换。

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◎图片来源:比斯特上海购物村官方微信

大宁商业中心:静安闸北合并,圈内商场增多

大宁商圈的兴起,源于大宁国际商业广场2006年的开业。之后几年时间里,该项目长期“一家独大”状态。2015年,静安闸北正式合并后,区域内的商业项目增多,协信星光广场、大宁音乐广场、静安大融城次第而来。

2021年11月27日,历时十年、耗资近100亿,上海久光中心正式开业,26.7万㎡的商业体量、400 品牌及众多首店、特色店,提升了大宁商圈的商业维度、影响力和消费能级。

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◎图片来源:上海久光中心官方微信

真如商业中心:22万方LOVE@大都会即将登台

真如商圈为新兴商圈,圈内开业最早的项目为上海星光耀广场,于2019年亮相。去年上半年,普陀绿地缤纷城启业,梦幻魔法森林场景、沉浸式体验业态,吸睛不断。

2022年,长江实业旗下的大型商业体LOVE@大都会即将登台。据悉,LOVE@大都会体量22万㎡,拥有多个主题区域、宽达24米的步行街和13个主题广场、表演场地等。

二、14个“新晋者”的实力与潜力

在《上海市商业空间布局专项规划(2021-2035年)》草案中,上海未来计划新增14个市级商业中心。

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浦东前滩风头正热,重塑上海高奢商场格局

在《上海2035规划》中,前滩被列为城市高等级的中央活动区之一,是陆家嘴2.0升级版本。内地市场第三个太古里——前滩太古里的到来,加速了这一目标进程。

2021年,前滩太古里开业,重奢云集的品牌组合,打破了上海“浦西恒隆广场、浦东IFC商场”高奢商场格局。

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◎图片来源:前滩太古里

自2012年启动开发至今,目前前滩全部商场均已进入建设状态。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

浦西北外滩低调爆发,各方大佬抢地进场

2021年,北外滩来福士亮相,与白玉兰广场、J·LIFE金茂时尚生活中心、白金湾广场同台竞技。期间,上实发展(联合其他企业)先后拿下北外滩89、90、91街坊地块,规划建浦西第一高楼。

今年2月,华贸35.53亿元夺得北外滩59街坊,将与北外滩来福士、白玉兰广场等联动成高品质综合商业区。

值得关注的是,北外滩不仅是市级商业中心,还与五大顶级商圈(南京东路、南京西路、小陆家嘴-张杨路、淮海中路、豫园商城)共同组成东片国际级消费集聚区,承载着上海建设国际消费中心城市重任。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

苏河湾走红,上海首座万象天地就要来了

因蓝瓶咖啡内地首店落户走红的苏河湾,继静安大悦城、凯德星贸、静安国际中心后,今年将迎来苏河湾万象天地。

作为华润万象生活上海首座“天地”系项目,苏河湾万象天地复兴了上海石库门建筑“慎余里”和上海第一座妈祖庙“天后宫”古建,5万㎡城市中央绿地公园和顶级餐饮、年轻潮流和友宠天地的品牌组合,市场期待值高涨。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

杨浦滨江、徐汇滨江、吴中路,区域商圈进阶

据此前报道,杨浦滨江定位“滨江国际创新带,后工业未来水岸”,规划理念“生态圈、数字化、未来感”。

区域内已开业购物中心主要包括东方渔人码头、百联滨江购物中心、宝龙·旭辉广场等。随着美团、字节跳动、B站等互联网大厂进驻,区内配套商业迭代,如曾经的远东第一制皂厂变身为“皂梦空间”,上海城市更新经典样本。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

徐汇滨江商圈原为成熟区域型商圈,拥有徐汇正大乐城、徐汇绿地缤纷城、保利时光里三个相对成熟的商业项目。

2021年,西岸滨江板块AI PLAZA西岸凤巢开业,将商业与艺术、科技融合的商业打法,延伸了徐汇滨江的商业范围。往后,龙华会、西岸传媒港、阳光滨江天地等项目的面市,会进一步强化徐汇滨江商圈的特色。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

同为区域商圈进阶为市级商圈的,还有吴中路商圈——坐拥上海万象城、爱琴海购物公园两大商业体,及社区型商业乐虹坊、井亭天地生活广场;

莘庄——拥有两大老牌商场仲盛世界商城、凯德闵行商业中心,将迎上实城开与新鸿基联袂打造高奢商场“TODTOWN天荟”;

浦东机场-东站区域,佛罗伦萨小镇为核心消费目的地,2021年项目二期开业带来110家品牌、华东首家“奇幻丛林”家庭游乐中心业态组合。

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◎图片来源:赢商大数据 - 城市商业地图

五大新城概念落地,上海市级商业中心外拓

嘉定新城、奉贤新城、松江新城、青浦新城、南汇新城五大新城概念落地,上海市级商业中心外拓,对应规划为嘉定新城、青浦枢纽、松江枢纽、奉贤枢纽、临港新片区等市级商业中心(远期)。

上海主要商圈分布情况(上海29个市级商圈开杠)(32)

◎蟠龙天地效果图 来源于项目方

老牌商圈积极谋变,新晋顶流大秀才艺,上海商业未来模样因29个市级商圈之变而变。

在这一系列改变中,上海正不断创新经济新消费,无限靠近“具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市”终极目标。

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