撰稿&视觉//KK
近年来，南通城市建设速度突飞猛进，一座座高层住宅拔地而起，挤满了购房者对住房改善的需求，也大大更新了城市面貌。
但是，与这些“高大新”相比，传统“老破小”备受争议，一边是滑坡式的居住体验，另一边则是坐拥百万，甚至千万的不菲身价……
老破小到底能不能买，这是长期存在于楼市中的一个终极问题，今天我们就来讨论一下。
01.老破小的优势
“老破小”，顾名思义是因为房龄老，内部设施破旧，面积小，没有电梯，缺乏物业管理......虽然它有众多的不足，但不能否认其价值。
地段：由于建设年代比较早，大多数老破小都位于市中心，周边成熟地段，不管是交通、商业还是医疗配套都比较齐全，它的土地无疑是最值钱的。
哪怕是房子已经老了，破了，凭着优质的地段，也能吸引一批开发商进场旧改，或者政府重新翻新维修。
望江楼//图源：网络
房价：为什么很多人都说老破小便宜呢？因为它的面积小，所以造价低；开放式小区无需管理，维护成本低。一般的老破小得房率在90%以上，比现在新房市场上高出10%。
学区：一些优质学区的学区房，它的价格一再突破，价高不说还一房难求。就比如城中小学、二附、第三中学这些优质类学校，其周边配套十分成熟，其学区房价格也已经达到了南通二手房金字塔的顶端。
据贝壳网数据，南园路19号挂牌均价:41886元/m²、望江楼40552元/m²、银花苑34082元/m²。
城中小学//图源：网络
02.老破小的劣势
年代久远：大多数“老破小”的房龄都较大，里面的设备也非常老旧，很多缺少物业管理，上门推销的、发广告的人员都可随意出入；无电梯，楼内走廊灯、下水道的修复常常无人过问。
南园路19号//图源：网络
户型：老房子一般以两室一厅一厨一卫居多，面积并不大，客餐厅没有明显区分，采光不足等，最初建成只是为了解决居住问题，并不关注品质、舒适度。
车位紧张，难停车：老旧小区停车位少，常常出现居民私自划分车位、占领公共区域的现象，而道路两旁车位收费又很高，无形间增加经济支出。又由于小区很难做到人车分流，出行存在着一定的安全隐患。
银花苑//图源：网络
贷款难：因大多数“老破小”的房龄都有十几年，如果想要贷款购买的话，向银行申请贷款也是一个难题，由于房龄老，贷款首付有可能增加，且贷款时间缩短。
03.政策调控 喜忧参半
2020年，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。
《意见》要求，明确城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。
去年，崇川区投资14亿元对50个老旧小区进行改造，至去年底，全区老旧小区改造“十四五”规划完成率超过30%。目前全区2022年老旧小区改造工作已经提上日程，前期设计、基础调查和意见征集工作正在有序推进。
涉及建筑外立面、屋顶维修出新，地下雨污管网、检查井更换，沥青路面铺设，架空管线入地，增设休闲小游园，新增居民活动用房等。
图源：崇川在线
这些改造明显提升了老旧小区的外在形象，也改善了居住条件和生活环境，从而也会带动“老破小”估值的提升。
有地段优势的“老破小”，在旧改的利好之下，或许会迎来价格的第二春，当然，最重要的是提升了居住舒适度。
另一方面，旧改也意味着大拆大建可能没有了或者被暂缓，那些想要靠买“老破小”博拆迁致富的投机客们，这种机会也可能越来越小了。
今年2月，教育部全面落实就近入学 公民同招！学区房成为历史？
教育部官网发布的《教育部2022年工作要点》35条中，第15条明确提出：
推进义务教育优质均衡发展。研制集团化办学指导意见。
全面落实免试就近入学全覆盖和“公民同招”，指导各地完善学校划片政策。
深入做好随迁子女就学工作。修订出台学籍管理办法，严格规范学籍管理。
或许政策的影响，不会立竿见影，但一定会逐渐沉重打击和影响到所谓学区房的房价！
没有了择校热和学区房，教育资源的分布将会更加公平，将迎来最强洗牌。
给那些想买“老破小”的朋友一些建议：
1、如果你对交通、教育资源、配套十分在意的话，并且首套房自主，可以选择老破小过渡。
2、如果你已经有一个舒适的大房子，但是教育资源一般的，可以考虑买一个优质学校的小户型给孩子上学。
注：购买的时候要了解学校名额是否充足，确认户口可迁入，同时出租抵贷，未来还可以转手。
3.不建议大家买“老破小”来做纯投资，特别是楼龄超过30年的，随着楼龄的增长，面临贬值问题，也可能面临无人接盘。
关于老破小，你觉得值得买吗？欢迎参与投票和在评论区留言讨论。
