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演讲介绍国内房市多方预测见顶，房产新一轮投资机会何在？今天凯盛专家为您带来的演讲来自于国内知名地产经纪公司研究院分析师。
演讲将为您全面讲解：
海外房产与国内房产的差异性。
投资海外房产的有利因素。
海外买房与移民？
投资海外房产需要注意的问题？
演讲者介绍
Grace
演讲语音稿语音稿来自讯飞听见转换，部分文字转译不准确，请您以音频演讲为准
大家好，
今天很高兴，可以通过凯生专家APP和大家聊一聊海外资产配置的一些事情。
啊我分享一个数据就是从差不多2010年开始然后在海外买房的这个人的比例几乎是以每年差不多100%的速度在增长，所以说
越来越多的人会在海外开始买房子，比方说我们可以看到像李嘉诚嗯他们之前的时候开玩笑就是因为李嘉诚跑了很多在国内的商业地产然后他去哪里买了呢他去英国买了然后像王健林然后前段时间在英国的那个嗯西边的差不多西一区西二区这样买了三个多亿的豪宅，然后包括像一些大的金融机构像安邦保险啊像海南
航空它们都有在境外做一些大的投资，那为什么现在有越来越多的人它会去海外买房，呢其实嗯总结下来原因主要有三个，第一个就是它是规避这种单一的市场和单一货币的风险，
比如说像嗯其实去年6月的时候人民币对美元的汇率差不多是6.
1左右，然后那到现在基本上是在6.
6到6.
7左右，这就相当于人民币有一个10%左右的贬值，
那其实如果这段时间你一直是持有人民币的话，那相当于你的资产
就是对美元缩水了差不多有10%左右，然后第二个就是他是为了获得更高的收益，因为海外的房产嗯之前的时候没有做过一个研究会发现其实北京阿姨北京举例哈北京去年的时候他的租金收益率就是所谓我们的一年的租金，比上我的总的房价差不多，这个租金收益率只有2.1%左右，然后向东城西城海淀这种房子比较贵的地方，
它的租金收益率还不到二，基本上在1.5%左右，
但是海外的这个租金收益率一般来说会在4.5%以上，这个不同的国家不一样，可能比方说像啊芝加哥啊基本上有一些房子，它可以达到净收益，在每年的租金的净收益在8%以上，然后向日本基基本上有很多这种投资型的公寓，它的租金净收益在6%以上是没有什么太大问题的。
第三类的原因主要就是嗯有一些人它可能是有一些移民啊留学啊这方面的需要，那我们现在嗯我就给大家简要的介绍一下海外的房产跟国内的房产它有一个什么样的区别，那第一点是就是之前的时候有很多人会问到说我买海外的房子是不是非常的贵，呀然后是不是嗯在海外买房的流程非常的麻烦，呀然后是不是在海外买房它需要非常多
的你你要有资格啊你是不是必须是他们国家的公民或者是有他们的绿卡那其实在海外买房会比海
国内买房的流程
要简单得多然后在大部分的国家你在海外买房只需要第一你的钱是够的然后第二你有绿卡只要有爱第二是你有护照只要你有中国的护照就是护照很好办嘛然后大家很多人都有并不需要你有比方说你买美国的房子必须要有美国的签证这个是不需要的，然后就是只要你有一本护照然后只要你的钱是OK的那那这样的话我们就可以在海外买房在海外买
买房是没有任何的限购和限贷的就是嗯比方说你在国内有三有三套房子你在北京有五套房子或者怎样你想我想在美国再买五套这个是没有没有任何关系不会有人限制你说你不能你在国内有房产在海外不能买房然后也不能也第二就是它没有任何的现代
就比方说你在国内有贷款然后这个其实在大部分的国家并不影响到你在海外继续的贷款
嗯可能在日本会稍微有一些影响，但是在美国加拿大或者是欧洲的一些国家它都不会影响因为国外你买房贷款，它主要看你的事。你第一是你的银行流水，第二是你的收入证明，然后个别的银行可能还需要你提供一个你的税单，然后，但是嗯就是它主要是需要看这些资料，但它并不看你在国内是不是有贷款，
然后这是第一个国外的房产跟国内房产的区别然后第二个国外房产跟国内房产的区别就是在于产权我们都知道国内的产权一般住宅是70年的产权，然后那那个像那个如果要是商业商业地产的话
或者是商住房的话，它的这个产权是40到50年，就是国内基本上都是这样的产权，嗯像北京有一些老的四合院，啊像嗯这这种房子一般是永久产权的蛋，这是比较特殊的情况，绝大部分我们所买的住宅或者商业的房子它的产权年限都是只有40到70年，那海外的房子基本上基本上绝嗯90%以上，各个国家基本上都是永久产权，
除了有个别的情况他可能不是永久产权，比如说像英国的比如说像英国的这个公寓，啊国外所说的这个公寓的概念跟我们国内的公益概念是不太一样的，国外的公寓指的是嗯就是独栋的这种叫做house，
然后那像楼房是的这种住宅，他们统称叫做公寓，
然后所以就是楼房，住宅叫公寓，然后独栋的叫house，然后还有汤house这种，
然后汤耗子就是联排，然后那像这个嗯独栋的，嗯那像这种公寓的这种住宅就是楼房的住宅，在英国他并不是永久产权的。
嗯在英国的这种公寓一般来说它的产权年限是999年，
啊大部分是999年，它叫长久产权或者叫做租赁产权，然后它也有一些事，啊时间比较短的，可能有一些是250年或者是300多年或者是700多年，但绝大多数都是999年的这个产权，
所以还是比中国的产权这个房子的产权要要要要长很长时间，然后这是一个比较特殊的情况，但是国外绝大部分的房子都是永久产权的，不管是英国也好，美国也好
嗯是这样的，然后这是一个区别，然后第三个区别就是在装修方面，嗯在面积和装修方面是有些区别的，我们国内买房一般来说说到的
我们国内买房，一般来说说到的这个面积指的是啊建筑面积就是它其中包括一些公摊啊这种建筑面积，但是在国外嗯因为我接触到过很多个国家的房产，然后像包括像我们现在恋家的业务也有覆盖到九个国家，
除了中国之外没有一个国家是嗯有还有建筑面积这一说就是所有的房子，如果他说是一个75平的两居，
那一般来说它是75平的，使用面积就是它是地砖面积，然后嗯大部分的国家，呢它的阳台的面积是赠送的，然后所以一般来说比方说我们说举个例子说英国的伦敦的一个75平的一个公寓的话，那嗯其实它说的是指不包含阳台的套内使用面积是75平然后所以这是面积方面跟国内的一个差别，那它们的75平的公寓可能就
相当于国内的一百多平了这样然后嗯第三还有一个区别就是装修一般我们国内来说是有这种精装修和毛坯房的区别然后有一些新房它会是毛坯但国外基本上所有的房子都是精装房，而且它的这个装修的程度是非常高的，包括一些基本的电器厨房里的电器比如说像冰箱啊然后像抽油烟机啊啊有有些是国外有一些是开放式厨房它没有抽烟
及就比方说像洗碗机烘干机这些它都已经是有的了，然后它没有的只是可移动式的家具，比如说像桌子啊椅子啊床啊这些它可能没有需要你自己配，
然后还有一个区别就是在这个贷款方面，
因为刚才我也说了国外其实他是不限贷的，然后那其实嗯国外的贷款跟国内不太一样的，第一就是利率不太一样，就是嗯这个我们知道国内的利率嗯之前的时候大概已经经历了，从14年的下半年一直到现在大概经历了五次还是六次左右的这个降息，那其国内的基准利率是从6.
551直降到了4.
9，然后所以现在以北京为
里就是嗯利率大概我就是嗯首套房嗯可能还会打个八折或者八五折，二套房可能是基准或者稍微有一点上浮，基本上是在4.
9上下的这个利率水平，但国外的利率会比国内的利率基本上是比国内利率手手套打个八折，然后还要再低。举个例子，比方说嗯比较低的像加拿大加大的贷款利率现在应该是2.5%左右，
然后像日本日本对外国人的贷款利率基本上现在是2.6~2.8%然后英国差不多是3.
8左右然后包括像美国可能利率高一些但是美国的利率也就是4.
3左右都是基本上比国内的贷款利率要低然后呢还款方式其实跟国内也有一些不一样就是它除了等额本息是的还款就是本金利息一起还这样它还有一个区别就是它还有一种灵活的还款方式，比方说像
因果嗯如果你资质比较好的话就可以操作就是只还息然后比方说您贷款30年然后每年每个月你只还这个贷款的利息，本金是在最后一期就是30年之后最后一期来还的是这样的。
嗯我看刚才嗯有这个张木叔他在问哪个地区的收益率最高这个我一会会讲到我先讲一下国内房产跟国外房产的一个大概的区别，然后嗯之后会讲一下大概嗯就是为什么我们要去投资国外的房产然后嗯之后会给大家分析一下各个国家大概都有一个什么样的特点投资的收益率大概都是什么大概有多高
然后下面就是继续讲一下国外跟国内的不同啊还有一个不同就是嗯我们所说的首富的概念是不太一样的向国内一般买房他这个首付是呃20%或者30%那你签了签了合同之后你就要开始付首付了就要把这个全部的首付都付掉然后但是海外一般来说他首付是分期付的就是他们的首富的概念跟我们的首富的概念是不太一样的距离
例子啊比方说你要是买加拿大的一个期房然后那可能你先签合同的时候你付10%然后你再过120天再付10%，然后可能你再过360天然后再付15%它是这样的就是它的一个首付大概其实嗯也有个百分之二三十这样，但是它是可能是分到一年或者是一年半之内它分批次的来付的，所以它的这个经济的压力并不是非常
老大，
然后这是这个是根据不同的国家不同的城市不同的项目它都会有不同的要求，嗯然后房产税的问题一会我也会提到，然后这是国外跟国内的这个房产有有一些不不一样的地方，啊还有一点就是非常不一样，是在于我们还贷，因为国内如果假设不管你买二手房还是买新房，你一旦这个合同签订之后，哪怕你这个房子是一个期房，假设它2019
年交房但中间这段时间你是需要还贷款的
然后但是国外的房子基本上是什么时候这个房子交房了，钥匙交到你的手里了，你在开始还贷款，然后这是一个区别，而且很多情况下有一些税，包括像交易税，我们国内一般的交易税就是契税印花税个税，然后像这种税是交易的时候就就要交，但是国外比方说像英国他叫樱花水，然后这个印花税就是什么时候交房什么时候叫，所以说嗯假设我买了一个期房，在国外
我就是现在
交了这个钱，然后呢嗯现在交了一个首付的钱，然后它19年交房，那我中间这段时间可能就是没有任何费用支出的，到19年这个房子的钥匙交到我的手里了，然后我才开始还贷款，然后我才开始教它的这个交易的税费，然后是这样的，嗯就是国外跟国内的一个区别，啊链家现在业务涉及到九个国家，然后海外事业部现在由美国英国啊加拿大
澳大利亚新西兰法国德国日本和韩国，然后有这九个国家，然后下面我就跟大家说一下那个为什么我们要投资海外房产，因为我平常的时候经常会去给我们一家门店里面的同事也去做一下海外的一些基础知识的培训，每次我去问的时候它们都我去给它们讲的时候它们都会问我一个问题，它们会说唉那为什么我有钱我我不买一套北京的学区房做投资或者
我不在通州买一套或者我不在那儿买一套然后国内的房产来做投资，而我要去买一个海外嗯国外的一个很遥远的我可能也看不到摸不着的这样的一个房产的。
那其实嗯回答这样的问题就是我们要先了解一下国内跟国外房产的一个区别，然后就是之前的时候做国内的研究和分析，所以我对国内市场会有比较深刻的认识和了解。
其实国内
市场跟国外市场最大的一个区别是国内市场它的波动受政策影响非常的大就是它市场的波动性是非常大的嗯它是一个波动上升的一个一个情况然后但是海外的市场它基本上是一个平稳上升的阶段啊一个一个一个形式大家可以脑海当中想一下这个图形然后包括像北京这样一个非常好的一个投资房地产的一个市场，它在08年的时候啊11年的时候然后像那个一
13年底到14年上半年的时候它的房地产市场都是经历了经历了一个非常非常非常大就明显的一个下滑，然后之后是一个非常快速的反弹的一个过程，然后这是北京的一个情况，基本上一线城市大概都是这样，会有一个很大的一个波动，然后呢其实现在房地产市场好不好，呢其实嗯可能如果如果嗯在听的这些听众吧如果大家是嗯
上广深的一线城市的，可能会觉得最近房地产市场非常好，但如果是三四线城市的话，可能觉得自己城市的房地产市场依然非常低迷，其实整体来看中国的房地产市场还是处于一个啊比较疲软的一个状态，这就是为什么政府会一直出这种降息降，
啊这就是为什么政府会出一直出这种降息降准的政策，然后为什么会一直说出这种去库存的政策就是因为整体来说国内的房地产市场还是一个比较低迷嗯很比比较低迷比较疲软的状态，所以它因为受房地产这个下滑的拉动所以国内的它也是就是导致国内的GDP最近长得不是很就是走势不是很好的
这样一个重要的原因。
然后那其实嗯如果我有钱的话，我肯定是希望投在像北上广深这种非常好的一线城市那可能他这个更稳妥一些，然后我嗯或保值不管是保值还是增值的属性会更好，但是如果我去投一线城市的话我会有一个非常大的障碍就是在于限购就是因为一线城市是有限购政策的，你不是你想买就能买，然后所以说这就是
是嗯给有一些想投资房产的人造成了一定的障碍，然后嗯但是如如果我不投一线城市的话，我去投三四线城市234线城市那我的风险可能就会比较大了，因为因为现在整体的市场并不是很好像三四线城市包括一些二线城市，它之前因为拍地的节奏比较失常，所以供应量特别大，需求又没有那么多，我们专业的说法叫做库存压顶，
然后所以就是出现这种状况。
我去投其他城市的风险是比较高的，这个时候其实投海外房产是一个不错的选择，因为国外的房产它因为嗯像北京的嗯商品房市场应该是从差不多98年左右的时候开始的，其实也就几十年的时间非常短，然后在海外的房地产市场向英国都有一百多年历史了，所以它各项法律法规会更加健全，它受政府政策的影响会更小，
所以说你比方说还拿英国举例子它过去差不多三五十年，每年平均平均下来每年的房价是涨9.6%，这是伦敦的一个涨幅，然后像美国它就是金融危机的时候房价确实掉掉下来一些，但是现在长得也还比较稳定就国外的房子基本上它涨幅不会有像国内像北京这么快然后但是它可以保证我一年有一个5%到10%的一个增幅，然后这是房价的上涨，然后第二部分收益
就是我刚才说到的这个租金的收益北京的租金就是嗯它的租金收益大概平均只有2.1%左右今年估计只有1.8%左右，然后海外基本上净收益能在4.5%以上，我举个例子就是嗯像2015年的时候嗯是仲量联行还是世邦魏理仕为忘了它们做了一个研究就是2015年的时候伦敦的
平均的一个开间的租金是1596磅1596磅是什么概念就是一个40平左右的一个开街1596磅就是嗯你乘以9.
5那个时候去年的时候英国的汇率是9.
5左右乘以9.
5就是人民币，就是说他一个非常普通的全市平均的就非常普通的一个开间，一个月能租到一万三四，
所以说它的租金是非常非常高的然后所以这这就是为什么会有那个嗯那么高的一个租金收益
你想你包括像之前的时候我有一个朋友，它买了一套那个日本的投资型公寓，是在大阪，然后那套总价并不贵，总价人民币26万，然后但它一个月租金可以租一千八九两千块，然后所以你在北京买一套房子，一个月能租两两千块的怎么也得200万以上，但是它在东京买的就是
需要26万就可以买到
所以这个租金收益率是非非常非常可观的，然后嗯D刚才说了第一个是房价涨幅，然后第二个是租金收益，第三部分就是汇率，我刚才也说了就是人民币对美元的汇率去年是6.
1，现在是六点六六点七这样就是说嗯其实它汇率的上涨也是相当于你资产的一个升值，因为其实我们去投资海外的房产就是投资了另一个国家的货币货币，就是比方说像我买了mm
美国的房子就相当于是我买我买了美元，我买了英英国的房子就相当于是我呃就是购买了英镑是这样的，嗯而且人民币这个贬值的大趋势其实这个压力还是非常大的，当然如果嗯我没有多少钱我只有一个几十万的话，那可能这个人民币的缩水对我来说人民币的贬值对我来说影响并不是特别大，但如果我真的是一个高净值人群，我的我的资产非常多，我可能
大几百万上千万的资产，几千万的资产，上亿的资产，
然后这样的话人民币的稍微略有贬值的话，那对我的资产缩水其实是还是蛮大的，想想就挺肉疼的，然后所以说这个时候我去投资国外的一些资产就相当于是对我这个资产缩水风险的一个对冲
是这样的，就是我人民币资产贬值了，但是我美元资产相当于就升值了，这样算算的话就是你从房价涨幅跟租金收益还有汇率收益这方面来看，其实你作为自己的资产配置去投资一部分海外的房产是非常非常划算的，然后也是一个现在一个比较明智的一个资产配置的做法，因为其实现在你说你去买一个嗯股票股市现在风险也非常大，嘛然后你去买PtoP现在
但很多人就说买PtoPPtwoP也不是很保险，而且像PtwoP现在整体他的那个收益率也下降得非常明显，因为央行一直在降息，然后所以这个时候我我而且P兔P风险也比较大，我去买一套国外的房子，至少我是拥有一个永久产权的一个一个实实体的资产在那里，然后所以说不会，这个风险是比较小的，
然后
嗯对，然后下面就跟这是这是现在其实在在海外买房子的人可以归成几类人，然后第一类就是我刚才说的投资客，我自己接触到的会发现现在其实有60%都是投资客都是投资客去就已投资的目的去买海外的房子就是它根本不会care，不会去想我这个房子朝向怎么样，我这房子嗯户型怎么样就是它们这一类人它只看我的收益率只看
表格就是你你是几层你的户型是什么样的无所谓，然后我只把它当做一个理财产品去买，然后这是最多的一类现在买海外房产的人。
然后第二类就是子女留学，因为现在现在这个就是很多人，
大家就是收入也高了，然后留学也比以前要简单了，就嗯不会说像以前嗯身边有个人去海外留学，感觉特别的高大上了，现在很多人都会把自己孩子送到国外去留学，那其实嗯其中有一部分家长会把孩子送到国外，去留学的时候呢
他会给孩子在开留学的地方的旁边买一套房子，然后这个是其实现在很多很多家长会做的事情，然后刚开始我我听到的时候了，最早我身边朋友听到的时候都会觉得他们家肯定特别有钱
然后或者是家长特别的溺爱这个孩子，然后他孩子只是出国去上34年学就还给买个房子，但其实并不是其实这一类家长，他们非常的明智，
因为在国外上学你也是要租房子的，就不管你是住学生公寓也好还是你住寄宿家庭也好，还是你自己去租房子也好都是要掏租金的，而且不像国内我们上大学可能一年1200块钱人民币就可以管一年的住所国外我刚才也说了你比方说很多人去英国留学吗，然后去英国留学租一个单身的公寓，然后也要那么多钱，1万多块大几千块，所以是非常贵的，而且你每个月都要掏这个租金，
而且还有一个问题就是如果孩子在国外留学的话，你要经常去给他打钱，
你要去忍资金就是换换成外汇给他打生活费，那这样其实是比较麻烦的，所以呢
有的人就举个例子，还拿英国举例子就是我孩子可能假设是在伦敦留学，然后在孩子学校旁边给他买一个两居的公寓，让孩子住其中一间，然后另一间租出去，租金很高吗？
一个月差不多一万好几小2万块钱，然后让孩子去收这个租金，然后这样的话，第一我孩子有地方住了，然后第二就是这个租金可以给孩子当生活费用，就省去了家长在国内经常
要换会经常要资金出境的这个麻烦。
然后第三就是如果孩子假设上了34年学它回国了，然后它并不想留在国外，
那我刚才说了轮
就是基本上国外的房价像英国像伦敦的房价一年是平均涨10%左右那34年也涨了百分之百分之三四十我把这个房子卖掉那相当于我把孩子的学费也蒸出来了然后所以这样就是一举多得然后甚至如果你操作的好的话孩子出国留学基本上相当于没有花你的钱自己还挣了很多钱
然后这个就是嗯这个就是那个我们这个其实它有个学名就是我们所谓的概念叫做以房养学所以我因为我我有很多朋友它们都是从国外回来的，然后它们说当初最后悔的事情是在国外留学的时候没有买一套房子比方说像有的人它11年12年的时候在美国上学，如果那个时候那个时候是美国房价的一个低谷，如果那个时候它在美国买了房子的话，那其实它现在就赚了很多了，
然后那其实说到这第三
第三类井要在海外买房的人就是移民的人，但其实这类并不多，主要的大头还是在于投资客和那个子女。
留学一方养血的人是最多的，移民这种是属于刚需，就是因为中国人跟外国人并不一样，国外外国的人他是真的，
因为我的同事也有白人，也有香港人，有加拿大人，然后他们是真的可以。我一辈子租房是OK的，
然后就是它们没有那么多的，就是买房的这个意识，然后但是中国人不一样，中国人就一定不管它去哪个城市居住和生活，它一定是要在那个城市去买房子的，所以这个就是刚需，所以主要的嗯就是买房。
在国外买房的人就是三类，一类是投资，然后一类是子女留学，一类是有这种移民的需求的，然后那其实嗯一般聊到这儿呢其实很多人就就会觉得噢
原来是这样，其实在国外买房并没有特别的麻烦，原来他也是有一个比较好的收益的，然后这个时候大家就会考虑那我应该投在哪些国家，呢那国外的房子到底贵不贵呢？
还还有还有还有一段时间我就给大家简要的分析一下各个国家的一个情况，然后那其实很多人会觉得嗯国外好像就很贵的样子，然后国外的房子可能就非常的贵，那其实我可以告诉大家国外的房子大部分来说嗯并不贵甚至很便宜，我刚才讲了我我自己朋友然后联系我我帮他找了一个那个日本的投资型的公寓，这样人民币26万
非常的便宜，当然当然这个确实是非常便宜，一般来说如果你手里有个几十万的话，那你就可以开始考虑就是有有几十万的这个钱你就可以开始考虑在海外配置资产了，
嗯各个国家都有什么样的区别呢？
我我举个例子就是让大家打消一下觉得海外房子非常贵的这个顾虑，因为之前的时候嗯有墨尔本澳洲那边的开发商，然后它们有做了一个有一个别墅的项目，是在墨尔本的东南，啊我不知道群里有没有有没有对澳洲比较熟悉的，哈然后就是墨尔本的东南区域是它一个富人区，就是富人聚居的一个区域，然后别墅比较多，然后它们在那开发
了一个项目，然后那个项目呢就是他离墨尔本的市中心差不多有40公里左右，然后嗯
就是它旁边离开车20分钟可以到南半球最大的购物中心，然后它这个土地面积每套别墅的土地面积为国外是永久产权的，它的别墅是带徒弟的
国外的土地面积，呢嗯嗯他那个项目的别墅的土地面积是400多平，然后嗯差不多房子两层别墅的总共里边套内的使用面积是200多平，然后他可能是那个嗯就是旁边离的离那个莫纳什大学的莫纳什大学是澳洲最好的四个大学之一，塔里木那是大学的医学院，走路七分钟，
然后嗯他旁边有维多利亚州最好的几个高中，然后就是方圆五公里之内20多所非常好的学校是学区房，然后这样一个项目大概多少钱呢大概
只要人民币230万左右，
嗯对230万左右就这样一个别墅的项目，然后去年的时候嗯澳洲还可以对外国人贷款，然后那个时候首付只要12万，
就是他们5%的首付，吗
然后每次说到这儿的时候就很多人非常的动心，然后就觉得很乖的房子非常非常得非常的划算。
啊然后那其实我分析一下，现在来说，我并不是很建议大家去投资澳洲的房产，就虽然说刚才说了那个说的那个项目，之后大家觉得
非常非常的那个
嗯觉得觉得非常的便宜，然后但是其实是这样的。
嗯现在主流在海外买房的这些嗯国家像美国英国加拿大澳大利亚，呀包括像啊日本啊这些国家，然后它有就是不同的国家，都有都有不一样的特点。
额先从美国开始说，因为美国其实是中国人买房的一个非常大的市场，然后美国的房子大概多少钱，呢
就是它分成是因为美国在东海
啊西海岸南部啊中不它有非常多大的城市，然后像中国人比较喜欢去的洛杉矶旧金山就属于西海岸，它在加州，然后向东边有纽约，啊然后向中部有芝加哥，啊然后南部有休斯顿，这些地方
美国是一个可选择范围非常大的国家，然后嗯基本上呢嗯它的房价像多少钱的都有你像比较大的城市像休斯顿休斯顿比较大的城市，然后你买一个别墅，大概嗯
啊
15万美金左右可以买到像唐城R里程啊比较好的学区房叔啊美金可以买到，然后20万美金左右可以买到比较好的了20多万美金，然后这样算下来也就是人民币一一百多万，一百多万就可以买到一个别墅带湖景的带学区的，然后像那个芝加哥这种投资型的别墅嗯，净收益率在嗯因为昨天晚上跟今天上午的时候
噢嗯我有两个朋友就是分别买了芝加哥的两套房子，然后帮他们推荐了一下，大概是净收益率净收益率能到8.4%左右，昨天晚上我那朋友买的是嗯人民币99万人民币99万，然后他所有的交易税全部都算下来的那个二手房是102万然后净收益
是8.4%就是它抛出所有的房产税或者是什么的它净收益差不多是在8.4%左右其实还是不错的然后芝加哥每年房价涨3%到5%左右
啊这是美国的一个情况然后那美国嗯刚才说的便宜的房子但是他贵的房子也很多像纽约其实就是最贵纽约的曼哈顿，啊然后基本上你要买一个小的公寓然后也要一百万美金起几百万美金这样然后呢一般像嗯
啊中等，其他向着刚才举的是两个极端，一百多万可以买到别人一百多万人民币，你可以买到别墅一百多万美金。
在纽约只能买到公寓，那中间价位的呢就是比方说像那个西雅图
嗯
就是下图这边差不多相位微软总部在那边吗，然后微软总部旁边的这个区域，然后大概是
嗯均价在70万美金左右，可以买到一个非常好的别墅，然后向波士顿波士顿也是中国人比较愿意买的地方，就是因为mit就是麻省理工啊康奈尔大学啊包括都在那，然后像包括它是非常好的，学区像莱克星顿啊像牛顿都是非常好的全美最好的高中啊初中都在那边，而且是全美，最好的医疗中心就是医疗条件也最好，它那边基本上也是五六十万
美金，可以买到一个还不错的一个一个房子，然后像嗯
嗯
基本上落山像加州这边的话，加州有两个比较大的城市，一个是洛杉矶，一个是旧金山，拿来洛杉矶的房价可能是旧金山的一半，这样然后洛杉矶买一个别墅大概也是五六十万，
啊六七十万七十六七十万左右啊美金，然后可以买到一个别墅，然后但是旧金山就非常贵了，旧金山你要买好一点的房子就要上百万了，这个主要的原因是因为旧金山，它的嗯最近山中国人非常多，是高层次的中国人非常多，它整体的受教育程度会非常的高，然后在那个伯克利加州伯克利大学就在君山那边，
然后嗯所以说嗯
而且像硅谷也在旧金山，所以那边人整体它收入比较高，房价就比较高，然后洛杉矶那边整体整体的那个大家的学历层次就要第一个档次，然后就是好莱坞好莱坞在那个洛杉矶，所以那边就是嗯相对来说房价就便宜一些，然后这是美国的一个大概房价的情况，那其实美国跟其他国家相比美国的房产税是比较高的美国的房产税是1%到3%就是每年
你要交这个房子评估价的1%到3%每年都要交啊这个房产税然后为什么是1%到3%呢其实应该是1%到4%就是因为美国它是一个联邦制的国家，包括加拿大也是这样联邦制的国家所以它不同的州会有自己的法律，
不同的州收不同的房产税你但是它比方说像纽约的房产税大概就是1.5%啊1.2%这样然后波士顿也是1%点多，像休斯顿刚才我说的湖景别墅非常便宜，就是一百多万人民币就可以买到一个别墅，一个house的这种像嗯那个休斯顿德州这边德州的房产税就比较高差不多3.5%到3.7%左右，然后呢它这个制定房产税的原则是什么呢？
奇石馆
我爱收房产税，它并不一定是一个坏事，然后它这个房产税是真的用来建设这个社区周边的学校，啊然后包括社区周边的配套，啊它的钱都是从这个地方来出的，然后呢一般来说这个原则就是人口多一些的粥然后经济条条件更好一些的粥，它的房产税相对来说更低一些，一会我会给给大家讲一下买房跟移民的关系就是买
房到底可不可以拿到绿卡然后先讲大概讲一下美国然后美国这边就是一般来说人口比较少然后嗯这个房产税相对来说就会相对高一些就经济稍微啊弱一些的粥然后房产税就会高一些然后这是美国的一个情况然后还有就是很多人嗯就是在美国买房子你一定要避开的事一定要挑选区域就有的房子你可能看上去非常的便宜
页，但是呢这个房子他可能是在黑人区，然后如果你买在了黑人区的话那就非常麻烦了。
你这个房子第一是你不好租，第二是
那个你将来卖的时候不好卖，第三你也不知道你在房子里面发生过什么事情，就是昨天嗯今天今天我有一个朋友然后买了芝加哥的一个投资型的，一个它买的是移动，然后移动里边有六六间六间房都租出去的这种公寓，它先开始的时候它就不想通过我我们帮它找经纪人去买就是美国的经济人，然后它讲自己去，那个因为因为国外的这个信息是非常透明的，然后就是它自己在
C楼啊或者是write这种网站上去查，
然后他女儿就
本身他们家已经移民到芝加哥了，他女儿就在芝加哥生活了很久，嫁了一个再嫁了一个外国人美国人，然后他自己去查查到一个房子的净收益率是在10%，
然后呢那个房子也非常的便宜，然后但是
他们去看了一眼看了一眼，发现这个房子虽然便宜但是不能买，为什么为什么不能买，呢因为他在芝加哥的南部芝加哥的黑人是非常多的，然后主要集中在芝加哥的南部，然后到了那之后发现到处都是黑人，然后非常的乱，非常的破，然后所以说我那朋友真是一个是一个阿姨，然后阿姨跟我说说唉呀那感觉房子要是买在这儿的话那可能就是我每我要提着脑袋去收租金了然后所以说
芝加哥你如果要是买的话你最好是买它的北部和西部vs的办卡那个区域或者是它的北部，然后因为因为北部跟西部白黑人非常少主要是白人，而且又非常的有发展，然后有很多大公司的总部都在那边，像那个很大的航空公司啊什么的总部都在那边，然后南部就不能买，然后所以在美国买房你一定要避开的就是就是黑人区域，
然后这是这是美国的一个情况然后那个啊之后
其实其实每一个国家如果要是西说的话都都可以都可以讲都每个国家都可以讲一个小时，然后呢其实具体的各个国家的一个一个情况我可以之后的时候再给大家讲。
我现在我看到有一些人有问一些问题，那我就现在回答一下这个问题，然后第一个就是有的人嗯这个司马兰这个朋友，他问海外买房可以送绿卡送绿卡靠谱吗，啊我我告诉你还来
买房送礼送礼卡不靠谱。
对，
然后这这为什么呢？就是现在嗯大家经常会说买房可以移民吗？因为现在有很多公司，一些小的公司他会宣传说你买了这个房子你就可以拿到绿卡拿到拿到永居或者怎样我们先来搞清楚移民的概念是什么。
移民其实嗯就是我们我们所说的护照就是你在国外的事，可以用到的身份证就是我持中国护理为国外它是
认识真正的它只认你的护照我拿着中国护照假设我到美国然后它不看我身份证了它看我护照知道我是中国人知道我的这个信息
那签证是什么呢？签证就是你到另一个国家去短期的居住的这样的一个许可短期停留的许可，比方说啊我上个月去泰国玩了，然后签了个泰国的签证，那我可以在泰国玩一圈回来，然后那我签了美国的签证，可以在美国短暂的停留180天，
然后我我
这是签证的意思，那我们通常所说的移民是什么意思呢？
我们通常所说的移民分两类，第一类是你拿到了绿卡，
然后第二类是你换了国籍就是你拿到了护照
是这样的那绿卡是什么意思呢卡就是你在另一个国家的永久居住权就你可以不用再说我到我拿了我没有美国的绿卡我只有美国的签证然后那我到了美国180天我就得回来我回来要继续去去去回来之后然后再去再前再去是这样的
但是如果我有美国的绿卡我就不用回来了我就可以永远在美国居住我也不用经常回来了，而且我还能够享受到一定当D的福利啊就是医疗教育的福利，然后它跟那个护照换了国籍的去唯一的区别是你如果只是拿到绿卡的话或者加拿大的枫叶卡的话，你可以享受它的福利，但是你没有选举权和被选举权
只有这一点区别，
然后像那个护照你那移民的另一类就是拿到了国籍
对那个绿卡一点都不容易拿，然后移民的另一类就是你拿到了国籍。因为中国是承认单一国中国之成人单一国籍，然后但是国外有些国家它是承认双重国籍的，就是嗯比方说像美国美国你可以记拿两本护照我可以，即使美国人又是英国人，我可以向我我有一个同事，它就是它是香港人，但是它入了加拿大国籍，所以它两本护照香港也是承认双重国籍的，就是
它既是香港人又是加拿大人，但是我们中国是不承认双重国籍的，我们只承认单一的国籍，所以这就是现在很多人赴美产子就是你花20万左右就可以在美国生个孩子，然后但是孩子落地之后就有美国国旗，但当这个孩子到18岁的时候
它就必须要选择我是宝，我是不是要保留中国国籍，如果保留中国国籍的话，我就必须放弃美国国籍，如果我保留了美国国籍的话，我就必须放弃中国国籍，因为中国只承认单一国籍，但如果一个英国人到了到了美国去那个生孩子这样的话，它孩子永远都是可以有双重国籍，这是我们国家跟其他国家的一个区别，就是我们只承认单一国籍是这样的。
那现在什么样的国家可以移民呢？嗯就是
像嗯买什么样的国家买房可以移民，哈就是嗯一般来说经济比较好的国家像美国英国加拿大澳洲新西兰这些买房跟移民都没有一毛钱关系，
就是你买了房并不能够移民，如果要是有什么小公司或者是中介机构说你在英国买个房可以给你办一米，那他一定是骗子，这个是没有任何关系的。
有一些国家可以比如说像
嗯欧洲一些经济不是很好的国家，像西班牙意大利
希腊
嗯塞浦路斯葡萄牙，然后向这个韩国的济州岛，然后这些都是买房可以移民，然后像有的国家买房可以拿到绿卡，然后这个就是像那个圣基茨尼维斯，就是南美有一个国家叫圣吉斯尼维斯，他就是你买房还可以送你国籍，但是我们自己来想一下，哈就是那个呃比如说像那个
北京
北京上海广州深圳，然后这种城市你买了房，它也不可能送你北京户口，但是如果你去一个三四线城市一个小县城，你买了房子，它很有可能就送你一个户口，
然后这个就是
对这个就是国内跟嗯买房能不能移民，其实打一个比喻，哈然后那其实那个
嗯有一个国家相对来说移民会比较容易的是日本，就是发达国家里边日本，就是但是它时间会稍微长一点，日本有一种叫做投资经营者签证的东西，然后呢这个呢就是嗯你可以享受日本的福利，然后五年可以入籍，然后如果你也可以不选择入籍，十年之后你就就可以有这个嗯它们的绿卡了，但是当你刚开始办到投资经营者签
真正的第一年开始
就是你就可以享受日本的福利，就是子女的教育，包括日本的医疗条件非常好，然后你去看病到70%报销，让你从你开始办，让你能办下来，然后你就可以享受这种福利，然后你你享受这种福利五年之后它可以让你入籍，但你可以选择不入籍，然后再过五年就可以有日本的永居权了。
其实我觉得如果要是从嗯国家的发达程度跟好处来说嗯
嗯日本是一个比较好的选择因为欧洲
欧洲的经济形势真的是非常不好，因为比方说像希腊希腊现在就是你存钱进进它的银行，它还要扣你的钱，它不但没有没有给你利息，它还要扣你的钱，就是这样经济形势非常不好，而且欧洲的难民问难民问题也非常的严重然后所以是这样的。
然后像嗯我刚才说的日本的移民，这个真的是如果要是讲的话又要单讲一节课，这个真的是可以单讲一节课，他是比较复杂的一个事情，
但确实非常好，相对来说嗯资金的要求量也不是特别高，啊大概二三百万人民币这样，吧
然后像那个
海外买房必须通过国外的银行，贷款啊是这样的，就是基本上大部分就是其实你要买海外的房子，不是说你拿人民币就能买的，你买美国的房子就要用到美元，你买英国的房子就要用到英镑，而且一般来说贷款是要通过国外的银行来贷款的，嗯
有些银行像在日本买房子贷款可以通过国内的就是中国银行的东伦敦东京的分行，然后这个是可以的，但是大部分的国家还是比方说像英国就是要通过汇丰啊巴克莱银行啊
是这样的，然后一般来说它这个贷款成数就是也是5到8成，吧不同的国家不一样，然后最高可以贷到八成，在英国有些就可以，如果你资质特别好的话可以贷到八成，然后贷款的年限一般来说是15年到30年左右，这个跟国内没有什么太大的区别。
投资海外房产要注意哪些问题，其实这个也确实真的可以可以说可以说一天，然后可以可以说一节课就是不同的国家不一样了，嗯比方说像日本，其实你投资日本房产最大的问题第一是地震，因为日本是一个多地震的国家，
然后第二个是在于中日关系，
然后嗯地震，这个其实是你是可以避免的，因为日本其实它有一种保险叫做火灾地震险，
然后你去买这个保险，如果真的房子真坏了，他会陪你的，而且你只要是因为1981年的时候日本出了一个较新地震什么建筑法，
然后就是说
嗯你嗯如果真是比较细节的问题，就如果你真的打算去投资日本的房子的话，我建议去买你看这个房子的年代最好是买1981年以后建成的，因为国外真的会有真的会有很多一两百年一百多年七八十年历史的房子，你像美国嗯有很多城市，你1980年的房子算非常新的房子，这192几年1937年的房子很多，然后在日本就比较建议买一九
81年之后的房子，因为嗯那个时候日本出了一个法律就是要嗯这个房子一定要抗能够抗七级地震，就是他对建筑有了更高的要求，然后就是说那个年代之后的房子是非常抗震的，是没有问题，而且有火灾地震险，
然后像在澳洲买房也会有很多注意，其实不同的国家都会有注意事项，像澳洲之前贷款政策非常宽松，现在在澳洲买房是贷不了款的，然后这是第一个，然后第二个就是嗯所有的国家对外国人买房都没有限制，只有澳洲对外国人买房有限制，就是外国人只能在澳洲买二手房，而只能在嗯说错了就外国人只能在澳洲买新房，不能买二手房，
啊这是一个非常大的限制所以说你如果是纯投资目的的话其实并不是很推荐澳洲
就是不同的国家适应不同的人群这个之后看能不能再开一期讲座给大家具体的来讲一下不同的国家因为澳洲其实你你想你这个房子如果是投资目的的话将来肯定还是要出手的但是如果是澳洲的房子的话你将来只能卖给澳洲本地人。
那刚才我说了欧洲本到处周整个国家有多少人，呢澳洲整个国家有2000万人口，就是还没有北京应该都有2500万以上了，然后所以说你在跑
出一些外国人，然后那你这个房子只卖给澳洲本地人的话，
再加上澳洲本地人不是很喜欢买房子，所以将来出手会比较困难，然后这也是为什么我觉得澳洲并不是适合很适合投资的一个原因之一，然后这个之后我们再具体地去讲
嗯对，我我我其实我也觉得非常值得，讲一下就是不同的国家的情况，甚至我觉得每个国家都可以讲一起
现阶段海外买房是否反了点，
嗯我觉得现在不晚，因为现在就比方说像啊加拿大加大，确实如果是在前两年买的话
会是一个非常好的时机，就是在金融危机之后房价12年一年12年刚刚开始涨起来的时候，那个时候非常好，但是现在也还可以比方说像加大加大之前对人民币的汇率是六点多，然后现在去年的时候降到了4.
6，然后现在是五左右，然后其实它汇率还是一个比较低的状态，所以说现在非常适合抄底加大，然后向东京现在也值得卖，因为都为什么呢因为东京它经历了那个
嗯危机之后呢两次金融危机之后泡沫危机之后他现在的房价还是一个比较低位的状态，
而且东京2020年要开奥运会了，所以这几年中间房价涨的蛮快的，就是嗯
去年涨了15%，然后前年跟大前年都涨了10%就长得非常快，所以现在东京也还比较值得。
买
嗯就美国，它的房价就是现在也是金融危机之后才刚刚开始涨起来，每两三年这样，然后所以就是其实很多国家都非常值得投资，这个是不同国家有不同的这个特点，
然后去国外买房，刚才我说了需要的条件就是第一你有护照，
然后第二你的钱够
就可以，
嗯国外基本都是交房才开始付贷款，对国外基本上都是如果如果你买的是新房的话基本上都是交房才开始付付贷款的，因为国外跟国内非常不同的一点就是国外的法律法规跟健全在国内买房假设你买新房的话你这个钱就会直接给到开发商了
是这样的但是如果你要是在国外买房的话很多它是你这个钱是打给一个政府监管的第三方的账户的或者是着不同的国家不一样或者是政府的账户或者是呃律师的信托账户，因为像你将在国外买房很多他都是要通过律师的，不是说像国内一样只通过一个嗯门店的经纪人就可以在国外买房都是要通过律师的，然后所以说开发商呢
他拿到你就是你交了这个钱其实是到不了开发商的手里的，什么时候开发商这个房子交到
钥匙交到你手里了然后你看了这个房子你满意了然后这个时候开发商才能收到你之前的首付款然后才能开始收到他的那个贷款的那些钱所以这就是很大程度上规避了一个什么开发商什么卷款跑路啊然后或者是烂尾楼对那个购房者造成损失的这种情况
国外的房产税其实我刚才说了美国的房产税是比较高的1%到4%不同的州是不一样的，然后加大也有房产税加拿大的房产税差不多嗯也是不同的州不同他们家不同的手不一样像bc省啊然后像亏本QQ上的不一样一般来说加大的睡稍微低一些是0.4%到1%，然后也有很多国家是没有房产税的，你比方说像英国像澳洲嗯像希腊
他都是没有房产税的，然后所以说也并不是所有国家都收房产税，
嗯然后紧刚才就是絮絮叨叨的都已经讲了一个小时了，然后今天主要就是
嗯给大家简单的沟通了一下为什么要在海外买房，然后还有一些嗯在海外买房的收益大概是哪几部分组成的这些情况然后之后嗯就是看凯盛这边有没有继续再安排了，如果要是嗯大家有需要的话，我可以后续给大家讲一下各个国家投资就是分国家，然后不同的国家讲一下这个国家都有什么样的特点，然后不同的城市房价大概都是多少
然后适应什么样的人群然后大概收益率都是什么样的包括可能如果有人对这个移民比较感兴趣的话我也可以单开一起讲一下那个移民的一些事情，包括可能我自己觉得比较好的去做一个日本的这个投资经营签证，具体怎么操作啊这些，
然后不过这都是嗯因为今天的时间可能就不是特别够了，然后去看能不能再开几期给大家讲，吧然后大概
就是这样，然后现在做海外的国家嗯海外国家房产的公司非常的多，然后就是鱼龙混杂的。
其实噢我的建议还是如果大家嗯比较感兴趣的话，还是找一些大公司，比如说像恋家这样
大概就这样，今天就到这里，吧然后嗯谢谢大家。
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