吹牛逼也得打草稿，以下就是你吹牛逼前，我给你打的草稿
饭局聊什么
当然是聊大部分人都关心的话题
什么话题是大部分人都关心的
当然是房地产
提起房地产从业者
我们直观的感觉就是
收入高、门槛高、情商高
那这个行业到底在做些什么
我们好像什么都知道
又好像什么都不知道
感觉他们在造房子
但明明造房子的是施工单位啊
又感觉他们是在设计产品
但明明搞设计的是设计院啊
那房地产到底是做什么的
1
房地产的本质
房地产的本质就是一家金融机构
它在做着跟银行一样的事情
我们先来看下银行是靠什么赚钱的？
两个手段：
1、二道贩子
银行低息从老百姓手里借来钱
然后高息把钱借给企业
赚个差价
其实就是个二道贩子
2、空手套白狼
银行尽可能推迟还款
然后把还款的钱尽可能用于放款
这样同一笔钱就能被银行反复利用
利差成倍地被放大
关键是自己还不用贴钱进去
房地产同样也在做着这两件事
1、二道贩子
房产公司在政府那里把地买来以后
成本控制下找来各个单位
（比如总包啊、设计院啊、造价咨询单位啊等）
然后指挥他们把房子造好
最后自己把房子高价卖出去获得收入
2、空手套白狼
房地产有个神奇的制度叫预售制度
在房子刚开始造的时候
它就可以把客户的钱给收过来
然后拿着这个钱
去买新的地造新的楼
往复循环
同一笔钱被放大了N倍
只要速度足够快
连房子自己都反应不过来
银行和房地产这两个超级赚钱的生意
它们最奇妙的共同点是
两者几乎都不需要多少本金
2
房地产是如何运作的
房地产的运作和开餐馆是一样一样的
无论你是否开过餐馆
你大概可以知道餐馆的运营节奏是这样的：
1、问父母或者朋友借点启动资金——财务部
2、选个不错位置的门店——投资部
3、办个营业执照——开发部
4、提前想好哪些客户会来消费、做哪类菜品——产品研发部
5、提前想好具体菜品的色香味要做到哪个程度
每个菜要放哪些调理——设计部
6、大概算下买菜的成本——成本部
7、然后去批发市场买菜买肉——招采部
8、找个大厨、招几个小工——人力部
9、开始烧菜——工程部
10、端菜给客户并在店门口揽客——营销部
11、客户说菜里有虫要投诉——客户关系部
以上几乎涉及了房地产公司的所有部门
你能说出如何开一家餐馆
事实上你已经理解了
如何做一个房地产项目
3
房地产的未来
房地产目前处于下行周期
它还会不会回到几年前的房价疯涨时代呢
我觉得不会
因为我要否认一个命题
叫做房价一直会涨
房价一直会涨的基本逻辑是
土地这个资源它会越来越稀缺
这其实跟粮食很像
就在两百年前
我们的粮食也是十分稀缺的
有个著名的经济学理论叫马尔萨斯陷阱
它说人口的增长永远会快过粮食增长
所以战争和瘟疫就是用来平衡多余的人口的
最终这个理论被工业革命推翻掉了
因为工业革命使得整个社会的生产率提高
粮食依然被需要但不那么稀缺了
同理
整个地球的土地资源它稀缺吗
它不稀缺
稀缺的是那些发达国家发达城市的发达地段的土地
因此
若干年后
当整个社会发展变得相对均衡了以后
不就让土地变的跟粮食一样
依然被需要但不那么稀缺了吗
有人会说
怎么可能每个城市都发展的差不多呢
正如两百年前有人说
怎么可能穷人和富人有一样多的米饭吃呢
是一个道理
这两年咱们国家提出的共同富裕
就是要让各地发展均衡
这就是房地产未来的答案！
总 结
最后总结下
我们一共聊了三个话题
首先我们说房地产的本质
就是一个空手套白狼的二道贩子
其次我们聊了下房地产的运作模式
它跟一家餐馆的运作是一模一样的
最后我给出了我的一个观点
房价不会再疯涨
只会平稳运行
,
