周末位于金山的万科城市之光开盘了，由于项目没有备案，所以价格情况也仅仅是网络流出的价格表。
当然项目依然采取线上选房，随着网络传播，售楼部还没打出售罄，不少自媒体已经打出抢房售罄。
至于实际如何，最好的结果等待网签，下面从数据角度来看看，这个项目的实际优劣势。
推盘情况项目首推：北地块5/6/10，南地块18/20/21/22，共计456套。
户型情况：89-92平：160套，116-119平：160套，165平：136套。
公摊情况：读者反馈价格表，面积165平，公摊40.75平，公摊率：24.6%。
分析：项目在拿地近2年后，在未备案的情况下终于上市，从这次首开的楼栋来看，连廊产品以北区为主，同时推出有一定江景的165平改善产品，对于项目的132平此次居然一栋没开。
项目位于9米的盖板之上，全部都配有架空层，精装上市，北区配建三栋公租房，位于地面，通过盖板隔离。
对于165平产品，之前楼盘分析也写过，由于非17层的小高层定位，消防配建过多，导致公摊高达24.6%，配合优惠均价3.15W，公摊要花费130W，也是惊人。
从目前推盘策略来看，北区的房源是前期重点，虽然首次开盘7栋住宅，456套，但是对于项目而言，商品房2268套，需要保持这样的推量5次，才可以全部上市，可以说房源实在够多。
价格情况项目首开优惠情况：
18号楼：按揭最高优惠18.5万，一次性最高优惠23.5万
5-6-10号楼：按揭最高优惠20.5万，一次性最高优惠25.5万
20-21-22号楼：按揭最高优惠23.5万，一次性最高优惠33.5万
搭配网络的价格表，统计每栋按揭优惠均价如下：
北区：连廊三栋2.85W，其中5号楼最低2.74W
南区：165楼栋3.15W，连廊楼栋2.97W
分析：对于项目而言，从均价来看，北区3.05W，南区3.3W，对比金山北区的新盘备案价，毛坯2.8W，项目带精装，贵了2.5-5K，可以说拿到的价格并不低。
当然万科依然保持了一贯作风，一系列花里胡哨的优惠，当初排尾万科金域国际，北站金域时代，都是如此操作。
项目全部优惠下来，可以做到20W左右的优惠，一次性付款，165的改善产品，甚至可以优惠到33.5W。
正是由于这样的优惠，项目的实际售价也有所下调，统一采用按揭的优惠计算，连廊的楼栋均价在2.74-2.97W，165平的楼栋均价3.15W。
同时由于优惠情况一致，实际的连廊中户，单价优惠能达到2.2K，实际的售价更加有优势。
通过观察项目每栋楼层的差价，对于165平的楼栋，特色在于高层差价非常少，甚至持平，对于这些定位一定江景的楼栋而言，很明显高层的单价更有优势。
对于连廊楼栋，特色在于，7层左右开始，楼层差变成100，个别单元有一定波动，从选择上来说，高层依然有优势。
同时个别位于西侧的楼栋，西端头的差价随着高层，价格增加更多，除了南区18号楼，高层是西端贵之外，其他楼栋依然是东端更贵，可以从价格来说，已经很清晰的表明这些楼栋是否有江景。
选房情况对于项目而言采取线上选房，网络传出的消息：近1400组客认筹，半小时383套。
分析：群友也分享了当天的选房情况截图，从选房情况来看，确实很火爆，高层房源以非常快的速度就被选定。
也正是由于这样出乎意外的选房速度，让项目得到了高度关注，大部分局外人对此都保持质疑。
对于线上选房，不同于当初的摇号选房。
因为这并不是真正的去化情况，需要后续缴纳相应款项，其中可以选择退房。
不同于摇号退房会被政策禁止购房和公积金贷款，线上选房没有这些限制。
同时线上选房，采取的也是房企自身的系统，当天还发生了系统崩溃的情况，可以说情绪营造上，也是非常不错。
对于上面的楼层差价分析，相信高层房源确实受到一定吹捧，至于底层房源的选房，不排除营销作假。
当然不管实际成交如何，已经被个别自媒体带成项目售罄的节奏，然而实际情况，读者反馈依然有不少房源可选，置业一直推荐北区房源。
对于项目而言，以前也分析过，项目定位TOD项目，主打交通出行，同时个别楼栋有一定江景。
虽然配建公租房，但是整体定位也是接近纯商，同时地块限高80米，但是容积率1.8，可以说指标较好。
项目劣势在于虽然是TOD项目，宣传的电梯直通地铁，不过实际情况：仅仅只能通过东侧的一部电梯直达地铁，这存在本质差别。
同时地铁上盖项目，社区的进出都需要通过电梯、楼梯等辅助，与日常社区不同，对于这样大体量的项目，日常进出社区并不方便。
同时项目的江景实际情况，也受到周边楼栋的影响。
由于目前项目价格已经给出，对于优惠完的价格，对比看看，直接选择最容易参考的项目，新榕金城湾。
1、金城湾：清一色33层左右的住宅，城市之光：一半楼栋18层，一半22-27层
2、金城湾：2号线在社区南侧，城市之光：4号线在项目东侧
3、金城湾：二手精装2.7W左右，城市之光：精装2.74-3.15W左右
4、金城湾：位于金山住宅区，教育过渡桔四，城市之光：位于金山工业区，教育未定
5、金城湾：社区人车不分流，伯恩物业，城市之光：社区进出有一定不便，万科物业
分析：从两个项目的对比来看，金城湾的优势：地铁 周边环境，劣势：人车不分流，户型设计较差。
从社区对比来说，虽然都是定位高层住宅大盘，但是城市之光有一半18层左右的楼栋，整体依然存在差异，加上人车分流也有保证，同时3.68元的万科物业，相信也强于伯恩。
城市之光劣势在于，虽然也有地铁加持，但是TOD项目并非如宣传那样方便，从便利度来说，金城湾这种设计明显更佳。
同时城市之光周边教育目前也缺失，目前最近的洪塘小，对口二十九中，可以说是金山垫底。
从首开的价格来看，连廊楼栋的精装均价2.74-2.97W，比金城湾二手挂牌贵1-2K左右。
从户型设计来说，90左右的三房两卫，明显强于金城湾90的两房一卫，119的四房定位，也不比金城湾115的产品来得差。
综上，从整体的对比来说，项目存在自身的亮点，并非一无是处，当然对于目前楼市，因为热度太差，购房者整体也在观望。
对于购房者而言，目前最大的困扰肯定在于，后续楼栋价格是否会上涨，同时首开的优惠是否会回收。
对于当时排尾的金域国际，也仅仅是首开优惠，随着热销，后续楼栋就没有了这个优惠。
不过时过境迁，从房源总量来看，项目的体量不可同日而语，加上近3W的价格，位于三环边的工业区，吸引力并不强，建议无须过急。
盘点总结对于金山而言，2018年福晟弘府，2019-2020年榕心映月，2021年建发和玺，三个都是高去化项目。
2022年万科城市之光，是否能延续，目前的线上选房热度不错，但是实际情况等网签再看。
对于万科，近两次已经没有在福州土拍出现。
近年在福州的项目去化都不错，金域国际、金域时代、甚至天空之城，都做到了高去化。
从这次优惠定价来看，连廊价格压低，北区价格做到最低，南区165平全款给最大优惠。
可以说在操盘上，非常好地匹配了目前金山的客源情况：地缘刚需 地缘置换改善。
伴随着这周土拍的进行，绿轴住宅指导价3.5W，目前的网络消息，地块报名房企不少，最终成交情况如何，可以等待。
对于城市之光，不吹不黑，项目没那么糟糕，价格谈不上杀猪，但是缺点也不少，去化周期肉眼可见的久，自己购房自己拿注意。
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