经济导报记者 孙罗南
近年来，济南的“商业赛道”涌入的选手越来越多。大家熟知的恒隆广场、万象城、世茂广场、印象城、龙湖奥体天街，还有本土的银座，在过去的一年业绩表现如何？
近期，各大商业地产上市公司2021年年报陆续发布。经济导报记者对这些企业旗下的济南商业项目运营情况进行了梳理。
从披露的经营数据看，在经历了2020年的疫情大考后，这些商业领域的知名品牌去年在济南大多表现出色，尽管项目体量不一，但整体呈向上增长态势。
高端商业项目优势突显
以恒隆、华润为代表的地产企业旗下运营的高端项目，近年来在济南的商业版图中占据了重要地位。
济南的高端商业综合体主要由恒隆广场、万象城领衔，这两个体量较大的项目在规模和人气上都可谓一骑绝尘，且业绩表现突出。这背后也折射出高端消费市场持续增长的行业态势。
济南恒隆广场一如既往成为济南市场的佼佼者。开业十余年的济南恒隆广场一直表现很稳，以先发优势占据济南高端商业市场。
恒隆集团（00010.HK）的2021年年报显示，济南恒隆广场2021年收入3.05亿元，较2020年增长3%。截至2021年末，济南恒隆广场租出率为93%，略低于2020年底的94%。
从上述数据可以看到，相比2020年，济南恒隆广场2021年的业绩明显呈回暖态势，收入有所提升，不过与此同时，出租率出现了一定的下滑，这或许与其品牌调整有关。
近年来，济南恒隆广场已经悄然迎来其自开业以来的最大改造。自2021年6月起分阶段展开了为期三年的资产优化计划，以提升商场定位和高端品牌的选择。恒隆称，济南恒隆广场2024年完成资产优化计划后有望跻身高端购物商场之列。
高端商业市场所展现出的强大“吸金能力”，可以从国内不少一二线城市中可以看出，顶级奢侈品牌是销售业绩增长的一大重要推手。
当前，与济南本土的贵和、银座相比，济南恒隆广场在顶级奢侈品牌的引入上，还有待进一步突破。
济南高端商业市场的另一员“大将”是万象城。万象城目前属于华润万象生活（01209.HK）旗下。华润置地此前分拆商业运营和物业管理业务，成立了华润万象生活，并在港交所上市。
华润万象生活目前公布的2021年业绩公告中，并未披露旗下万象城项目在去年的具体“成绩单”，我们只能从一些零碎的信息中大致了解一下万象城去年的表现。
目前看，开业两年多的济南万象城已经渐入佳境。从市场传的济南万象城的宣传海报看，其2021年度营业额同比增幅45%；零售额同比增幅54%。公开信息还显示，济南万象城2021年的两周年店庆月——9月的零售额达到近3亿元，非常可观。
值得一提的是，华润在山东的另一个重要商业布局——青岛万象城也表现不俗。据市场口径的数据，开业于2015年的青岛万象城，2021年的零售额已经突破40亿元，创历史新高。
开业仅两年有余的济南万象城无疑也将逐渐进入“收获期”。位于山东省博物馆东邻、紧邻经十路的济南万象城，无论是在区位亦或是体量上，都在济南商业市场占据很大优势，还塑造了济南的高端商业新商圈。
高端商业同样是华润的商业业绩“压舱石”。华润万象生活提到，其商管业务主要得益于奢侈品类高端消费回流趋势延续等，国内高端及品质赛道商业市场快速增长。
据悉，华润万象生活旗下的重奢购物中心已经达到8个，济南万象城尚不在列。未来济南万象城能否迎来更多的重奢品牌进驻，也拭目以待。
济南世茂广场租金收入居前列
地处济南核心商圈泉城路的另一家大型商业综合体——济南世茂广场，交出的“答卷“如何？
截至经济导报记者发稿，世茂集团（00813.HK）2021年的年报尚未公布。不过，经济导报记者查阅世茂集团2021年中期报告看到，从商业运营收入来看，济南世茂广场2021年上半年的租金收入达到7900万元，其2020年上半年的收入则为7600万元。
济南世茂广场去年上半年的这一收入，在其所披露的商业项目中仅次于上海世茂广场。从济南世茂广场贡献的租金收入看，其已成为世茂的商业项目业绩“主力担当”之一。
这家于2014年5月开业的世茂广场，是世茂在济南的首个商业项目。经济导报记者从世茂集团此前的年报中了解到，济南世茂广场2019年的租金收入达到1.64亿元，此后受疫情影响，2020年的租金收入为1.52亿元，尽管如此，这样的租金收入仍位居世茂商业项目的前三甲，前两位是上海世茂广场和北京世茂大厦。
“2021年上半年，除受零星疫情影响的部分区域外，绝大部分项目的经营状态已恢复乃至超过2019年同期水平。”世茂集团在上述报告中提到。
经济导报记者注意到，世茂集团2021年中期报告还以济南世茂广场为例称，该项目进行了创新营销、创新场景及内容优化升级，五一期间项目累计实现销售额4200余万元，创开业以来的历史新高，客流超62万人次，较2019年同期提升13%。
济南世茂广场备受世茂的重视。世茂股份（600823）4月23日发布的2021年年报中也特别以济南世茂广场举例说道，该项目针对目标客群实现精准定位，打造“食余知味”全新美食街区和“皆所集”潮玩区，在创新营销及内容优化升级上狠下功夫。
世茂广场在济南的版图还在延伸。世茂股份在年报中提到，未来几年该公司在杭州、宁波、济南、武汉、珠海、淄博等地，陆续会有新的世茂广场产品逐步入市。
时间拉回到2019年，济南长清区东王城中村改造项目，有2宗土地出让，包括B-1商业地块和另外一宗居住地块，土地最终被世茂摘得，长清世茂广场即由此落址。这将是世茂广场将要入市的新项目。
商业新秀表现出色
近几年，随着万科、龙湖的接连入场，更多新的商业力量逐鹿济南市场，且表现不错。
首先看一下位于济南洪楼片区的印象城。近期，万科A(000002)发布2021年年报，披露了该集团运营管理的部分商业项目经营业绩。经济导报记者注意到，济南印象城位列该集团运营管理的前十大商业项目，按营业收入排序居于第7位。具体来看，济南印象城2021年营业收入约1.63亿元，出租率100%。
这样的业绩表现可圈可点。经济导报记者查阅万科此前年报显示，济南印象城2020年营业收入约1.34亿元；出租率为96.2%。
在万科的商业版图中，印象城是关键一子。定位于中高端区域型购物中心的“印象城”品牌创建于2006年。万科在山东第一个印象城——济南印象城于2019年6月开业，建筑面积约15.66万平方米。
再来看一下位于济南CBD片区的龙湖奥体天街。经济导报记者注意到，龙湖集团（00960.HK）2021年年报显示，济南奥体天街2021年租金收入8988.8万元，出租率95.5%；其2020年租金收入则为717.9万元，当年出租率100.0%，租金收入增长率高达1152.1%。
不过，这里需要说明的是，龙湖济南奥体天街于2020年12月开业，2021年是其开业后的首个完整年度。
“天街”一直是龙湖商业业务的重点。龙湖济南奥体天街则是龙湖商业在济南布局的首个天街项目，建筑面积约7.76万平方米，也是龙湖在山东的第一个商业项目。
龙湖还在济南商业市场继续加快深耕步伐。龙湖集团2021年年报披露，济南北辰天街预计开业时间为2023年7月1日，规划建筑面积约7.88万平方米。济南西客站天街项目整体预计竣工日期2024年9月1日，规划建筑面积约14.34万平方米。
新的商业项目都需要培育期，这些济南的商业“新秀”未来仍具潜力空间。
银座推进经营调整
作为山东本土零售巨头的银座，也交出了2021年的“成绩单”。
银座股份（600858）的营收及归属于上市公司股东的净利润较去年同期均有所增长，业绩相比2020年提升明显，银座股份将此主要归功于“公司积极应对市场竞争推进经营调整，多措并举提升毛利，同时大力发展线上营销业务。”
具体看，银座股份2021年年报显示，去年实现营业收入56.71亿元，比上年同期增长4.80%。实现归属于母公司所有者的净利润为3620.03万元。
在市场竞争之下，银座也调整不断。银座股份披露，2021 年，该公司先后在聊城、东营、淄博、济南新开4家门店，济南新增门店为孙村店；关闭了12家门店，包括位于济南的郎茂山店、北坦店。
截至年报董事会审议日，银座股份2022年关闭3家门店，旗下拥有的门店共计117 家（含临朐华兴23家门店）。同时，银座股份受托管理大股东商业集团控股子公司山东银座商城股份有限公司旗下所有非上市门店51家。
开展业务转型是银座过去一年的关键词之一。银座股份在2021年年报中提到，其推进存量门店产品线打造，先行打造济南华信店、中铁店两种模式的社区购物中心；加快广场店自营模式推广，先后完成淄博店、泰安店、潍坊店等重点门店的调改工作；探索市集模式新路子。
经济导报记者查阅银座股份2021年年报还注意到，从经营业态的贡献看，百货商场业态占比最多。从区域看，济南区域的营业收入贡献业绩力度最大。
从银座股份披露的大型综合超市营业收入前十家门店的信息看，济南广场店、济南高新区店、济南燕山店位列前三，其次为济南花园店、济南万虹店、济南华信店、长清大学城店、济南中铁逸都店、济南济泺路店、济南全运村。这十家门店全部在济南。
济南各大商业项目展现出强劲增长动力的背后，是济南庞大消费潜力的体现，在城市与企业的相互成就中，未来济南的商业发展无疑值得期待。
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