江北拥有什么？
作为惠州的CBD，
这里有惠州最高端购物广场华贸天地，旁边的中海广场预计明年开业，
这里有繁华的写字楼群，华贸写字楼，荣灿中心，佳兆业ICC，
这里还有慈云图书馆，惠州博物馆，惠州科技馆，市政府，惠州行政服务中心，
这里道路宽敞，东江公园风景线美丽……
来源：网络
千亿配套，居住在江北，连肠粉都贵多一两块。
代表着惠州繁华的都市，这几年发展慢了，跟一线城市的“三年一小变，五年一大变“相比较，我们CBD貌似停滞了。
江北还缺什么？
最起码缺教育配套。最新 航拍：惠州八中高中部动工了！五中附属学校预计今年9月开学！
江北楼盘并没有如马安那样把教育配套捆绑到房企的头上，以致江北东区规划了十余所学校，至今仍然停留在纸面上。
江北，这几年发展较快是西区乃至北站新城，自北站开通至今，修路从未停过，莞惠轻轨北延线预计2024年完成，城市大动脉一号公路，还有围绕北站的倚山路等各条大干道在施工当中。
谈到西区，早在2019年出台的《惠州市江北金鸡地区控制性详细规划（调整）》，功能定位为以文化体育、商业服务、居住等功能为主公共服务核心、东江滨水休闲带活力节点、配套完善的滨水品质住区。
来源：惠州市自然资源局
回到东区，虽然说住宅用地以及教育规划多，但是进展缓慢。中交和风春岸去年4月已经收楼，可是学校却划分到老远的虾村小学，连大门口的市政道也不知何年才修。
去年9月，惠州市自然资源局发布《关于惠州市惠城区江北东区（金龙大道东南片区）部分地块控制性详细规划调整（草案）等项目》的公告。
对教育配套进行调整，学校数量减少，由原来的9所缩小为7所，最有看点的是取消2所初中，新增3所九年一贯制学校。
功能定位上，片区作为江北核心区的重要组成部分，集生态休闲、居住生活、魅力乡村、物流商贸于一体的综合发展片区。
来源：惠州市自然资源局
有人说，东区划分为居住为主，西区以物流为主。其实从规划来看，两则并未很严格的区分，都保留着居住，商务，物流的功能，只是或多或少的差别。从现实来看，西区明显在道路建设上发展会快很多。
近日，惠州房姐团队继续开春探市，第二站选择了我们熟悉的惠州江北，通过踩盘，房姐将江北楼盘分为三大类。
第一类：折扣力度大：二选一！
开年，江北西区的瑞府因为折扣力度大而传出被举报了。房姐的朋友圈在刷69折，反正就是0首付可以上车的楼盘。
附近的宝悦豪庭，也是多重选择，在售1-2-4栋，88-100-113平的建面，目前打到85折。
新盘德商悦府已经开盘，成都房企德商首进惠州的项目。折扣力度也是很大。首推2号楼，两梯四户，建面约为89-113平。备案价13000元/平，折后在1xxxx元/平起。对外宣传“首付0.5成，6万起”。其实就是两种折扣方式，要么返首付，要么直接打85折！
逸江澜庭，由8栋高层围合式组成，踩盘得知，1栋2栋是回迁房，有200多套，首推5栋 95-100平，也是两种折扣方式，要么️备案价9.6折送一成首付，要么直接打约86折。
德威上筑，只有一栋住宅，71-88-114㎡的二至四房，也是两种折扣方式，95折再返1成 或者8折，折后均价9500元/㎡
北站新城的保利和悦华锦，剩下的两栋1-2栋建面为92与110平，还有几十套房源，折后7500-8000元/平，另加3万可以送一个车位。项目预计今年6月全部交楼。
第二类：准现房或者现房，折扣力度适中
江北核心区房源实在太少，目前在售项目金满庭，备案价太高的小户型，实际上销售不怎么样，房姐曾讲过，弹丸之地还不如打造大户型的精品。推出一口价单位，12221元/平起，其实多数房源要到14000元/平。
刚才提到的中交和风春岸，去年4月已经交楼，据现场介绍，已经有50多户入住。1-2-6栋是塔楼，3-5-7-8栋是板房。目前在售房源有8个户型，95-109-112-122-124-125-139平，各个面积段都有货，大概有100多套，房源较多是大户型居多。
从现场介绍，春节期间的客户量会多点，以及成交都好 一些。
如果单独项目来讲，是一个楼间距以及品质都满不错的楼盘。虽然大门很漂亮大气，但是目前道理都没修，完全是摆设，而且旁边的教育用地也没动工，目前只能就读虾村小学，读汝湖中学。
与之竞品的碧桂园领峰，营销中心明显人气好，进进出出的购房者，据介绍，营销中心会作为居委会，门前的空地也会建警务处和社区卫生服务站。
目前幼儿园已经建好还未开学，至于关心的学区划分，据现场公示，可划分到39学校(九年义务教育)/青塘小学，至于哪个，目前还没确定。就说到就近原则。
1-2-6-7栋于去年12月交楼，两个多月就入住40多户，3-4-5栋会在今年7月30日份交付，总货量还有200套左右。
目前在售5栋一单元99-115-135-148平，其中99-115折后价在13000元/平135-148平折后价13800元/平。
西区的梵高花园也是现房状态，目前在售三街区 501-502-503-504-505-506栋 ，建面为139-134-147-123-113-129-172平，价格在15000元/平。
北站新城货量供应少了，除了一个超级大盘金裕星河丹堤，共有七期开发，建面180万平，目前只到三期，在售D1-D2-D3的85-95-106-126平，9折后12500元/平。
从现场了解到，目前有200多户业主已经入住。4月份楼盘还有一次交付，届时9月五中附属学校开学，应该有600多户业主会就读这个学校。
第三类：市场声音极小
在北站新城时特地去看了合能旭辉江来花园，目前处在停工状态。营销中心关闭，落叶满院。
不知何时才能重新开始？
泰丰千湾汇，处于守盘状态，在卖尾货128-133-143平，等新盘加推8栋，102-128平，带精装，价格待定。
还有方直星图，房姐至今都没踩盘，据说面积79-96-107㎡，价格在12500元/平带装修。
最后谈下中海锦宸，在去年12月交付了。作为央企项目，营销中心剩下一两个销售，还被曝业主投诉收楼问题。
目前在售现房，1-7-8-13-15-16栋均有房源，面积为88-96-116-128平。折后单价10500-11500元/平，目前入住大概10户，因入住率较少，停车位免费停。
整个江北，项目分布比较零散，大盘不多。从踩盘来看，大盘都不降价，房企的资金充裕，最近看房人气都上来了。小盘又因为配套不完美，也是只能以价换量了。
北站新城货量在逐步减少。
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