越是分化的楼市，越能体现百家争鸣。今天这篇文章是一位朋友对长乐楼市的分析。
数据显示，2021年长乐GDP达1143.9亿元，其中数字经济占比达55%，数字经济核心产业占比达9.1%。
2月25日，福州自贸片区管委会入驻福州市长乐区文武砂镇东南大数据产业园研发楼三期13号楼办公。
几天前，微信公号秦朔的朋友圈发布文章——《最憋屈的省会，最无声的逆袭》。
“2021年，福州一举超过西安、南通和泉州，上升3位，成为万亿城市中位次上升最大的城市，并首次跻身全国前20强，省会城市前10强。”
作者甚至写到：“对于福州的雄起，我反复研究，觉得主要还是得归因于政策加持。”
不要低估时运的作用，最近好几个朋友写了关于长乐的楼市分析，都很有意思。与作者聊了聊，都是在长乐工作、生活很久的人。
长乐楼市，当下究竟是什么状态？
长乐的经济产业与房价
长乐国际机场二期示意图
长乐在福州，是个很有意思的地方。
这里靠着东海，所以严格意义上，自2017年长乐划区后，福州藉此应称得上是个滨海城市。
长乐人在外自我介绍时，一般会直接称自己为福建长乐人，其中似乎蕴含着当地人内心的一丝小骄傲。当然，这种骄傲也是很有底气的。
作为全国著名的侨乡，这里具有天生的拼搏精神和造富基因，又因自身条件优越，具备纺织、钢铁、航运等多个优势产业。这些动力推着长乐人民不断向前，走向全国乃至世界各地。
在外扎根赚到财富之后，长乐人又有返乡置业，光耀门楣的传统习俗。因此这里的房价，算是福州“老八县”里头最高的地方。
根据第七次全国人口普查数据，长乐区常住人口数790262人，在福州六区七县中排名第三。
除此之外，在海外更拥有超30万名侨胞，从事着各行各业。自上世纪80年代开始，在美国纽约的唐人街，你甚至可以尝试跟用长乐方言跟当地华人交流。从那个年代开始，巨量的海外财富也回流到国内。
图片来源：福州市人民政府网站
一方面，长乐人开始进军钢铁、纺织行业，这两种产业被称作长乐的“一黑一白”，也是长乐人民走向全国的名片。
据不完全统计，全国各地80%的钢铁企业都是长乐人经营的。简单来说，民营钢铁行业中10位老板，就有8位是长乐人。他们在全国各地投资的钢铁企业多达500多家，近乎垄断了全国的钢铁行业。
钢铁产业 示意图
近两年受到疫情影响，全球的纺织产业陷入低迷，但长乐的纺织业却逆势上扬。在2021年的1月至10月，全区纺织企业产值1966亿元，同比增长12.4%。
很多长乐本地人也是依靠于这两大产业，进行相熟企业的资金投入，年底根据投入金额和企业盈利，统一进行分红。
行情好的时候，一年下来只靠分红收入也是相当可观。手里头有了钱，长乐人也热衷于在本地进行投资置业。
据安居客网站显示，长乐区目前平均房价为16248元/㎡（截止到2022年2月），若按照板块存量来区分，则主要分为老城、首占营前、滨海新城三大板块。
其中价格最为坚挺的，目前仍是位于吴航、航城的老城板块。
长乐网红小区：皇庭丹郡（名郡），建造于2013年，目前二手房挂牌均在3w以上。
这个价格即使放到福州主城区，也足以够到鼓楼台江的一些板块了。
“三足鼎立”的市场环境
图片来源：福州日报
前面说到，若按照板块存量来区分，长乐市场大体可分为老城区、首占营前、滨海新城三大板块。
三大板块的划分，其实也与长乐这些年的发展方向契合。
首先是吴航/航城所在的老城区板块，自1958年开始便是长乐城关，距今已有60多年的历史，这里对于长乐乡镇居民的吸引力是天然的。
原因无非有以下几点：老城关的光环、党政机关、成熟的医疗配套、优质的教育资源。
老城区的发展与吸引力，更像是广袤中国3000多个县城发展的缩影，也可以说是长乐发展的1.0版本。
对了，那时候长乐区还叫作长乐县。
2018年12月5日，福州市长乐区规划局发布《滨海快线首占站周边地区控制性详细规划方案公告》，本次公布的控规方案将长乐区首占新区南部片区的用地规划进行明确。
本次规划以首占站为中心，规划范围东至西洋路，南和西至东南快速路，北至营滨路。总用地面积约422公顷（约6330亩）。
图片源自福建省城乡规划设计研究院
规划说明中给出的定位是：长乐是福州重要综合交通枢纽之一，长乐的门户区域及对外枢纽，首占地区商务商业核心地段及重要的居住生活区域。可以看出本次控规编制对于该片区的定位很高。
当年甚至传闻，长乐区政府也要搬迁到这里。
彼时又伴随着福州楼市棚改政策，市场上行情一片火热，因此那两年首占的楼盘像中发首府、中茵天俊玖珑台等楼盘，一时间风头无两。
首占的新房售价甚至一度逼近2W大关。
但城市板块的轮动，以及实际落地到完善，都需要不短的时间。
随着3820工程的实施，以及政策倾斜，国家级新区：滨海新城的横空出世，又抢过了原属首占板块的风头。
道庆洲大桥示意图
滨海新城不仅政策力度大，投资能级也高，每天都有数以亿计的资金投向这里。
一栋栋楼宇和企业大楼在此拔地而起，就连原本要搬到首占的长乐区政府，也在2020年的5月，正式搬迁到滨海新城文武砂街道。
时间到了2022年，回归到楼市本身，除了价格仍属坚挺的老城，不论是首占营前，还是含着金汤匙出生的滨海新城，在房住不炒的大政策背景下，都略显低迷。
截止到2022年3月，根据相关门户网站数据显示，首占营前板块成交均价为16000元 /㎡，滨海新城板块成交均价为15000/㎡。
在市场和大环境的多方面因素加持下，市民们似乎用脚诚实地投出了自己的一票。
长乐的未来重点在哪里？
如果一定要三者中选择一个地方，进行长期的置业投资，你会选择哪里？我会选择滨海新城。原因如下：
首先是从政策高度层面：三者相比，滨海新城无疑是能级最高，投资额度最大的地方。
之前提过的的滨海新城输配环、福州职教城、天津大学的滨海校区，以及去年已经开业的复旦大学附属华山医院，都证明了政府对这一板块的建设决心。
效果图源自网络
滨海新城CBD核心区输配环项目是福州首个输配环工程，项目总投资约56.6亿元。建成后将打造成省内首个集轨道交通地下环路、市政过街通道、机场行李托运、出租车换乘、公交场站、大型地下停车场等功能于一体的城市综合立体交通枢纽。
2020年，福州GDP将破万亿元大关，并通过“强省会”和“强门户”争创国家中心城市。
回顾福州飞速发展的这20年，就是从江河城市向海洋城市转型的进化史。
从1993年提出的闽江口金三角经济圈，到如今的福州新区、滨海新城，数十年来，福州城市的发展方向明确而笃定——向滨海城市坚定迈进。
而滨海新城所处片区，是福州地区唯一有大范围想象空间的地方了。
福州自踏入万亿GDP门槛大关之后，想要更好更快地发展，也唯有向此靠拢。
滨海新城目前落地的东南智慧产业园、东湖数字小镇、贝瑞基因、数字福建云计算中心等，都是福州打造数字化产业的排头兵，也是福州未来重要的发展方向。
滨海商务图书馆：图源自网络
拉了一下备案数据，过去的一年里，滨海板块卖得最好的楼盘，是保利招商两大央企联合开发的海玥公馆项目。项目就在万寿路地铁口，旁边就是滨海实验学校和华山医院。应该是滨海板块配套最先成熟的区位。年销售额近6亿，卖了300多套房子。
由此来看，还是有人对滨海市场有信心的。
已至三月，传统的“楼市小阳春”似乎并未到来。料峭的春风带着些许寒意，吹到东海之滨。
这年头，信心比黄金更重要。风物长宜放眼量，不妨静待。（文/见青山）
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