80后老大爷地产脱口秀
一看到上面这张图，你的第一反应是什么？
别的不说，我第一反应就是业内常说的一句话：销售不好，策划祭天！
嘿！策划还真的是“高危职业”！
今天就来给大家摆哈地产营销中的危险人物的龙门阵---地产策划。
都说地产策划，很简单嘛！
不就是收集一下数据，弄几个表格，写个结论都定了的ppt报告，再给ppt排个版，对接哈广告公司，联系一下制作公司，走走OA流程的嘛，这些事情，是个人都会做，哪点复杂啊？
正所谓，外行看热闹，内行看门道！
能说出这种话的人，基本可以判定，就是个：外行！
作为营销策划，从拿地前期的可行性研究，再到产品研发阶段的规划设计建议，再到开盘前的营销策划制定，再到销售周期的活动执行，最后到交房周期的交房准备，没有哪一个环节，没有策划的参与！
地产策划涉猎的知识是多面的，特别是在房地产这个行业，越专业就越有话语权。
话不多说，开车!
以下案例，请各位以演员的感情投入，用重庆话阅读哈
ROUND 1
策划VS设计
策划
我们做了客群调研，根据成交数据和客户问卷，我们建议项目要做68㎡的两房，更强调功能性，85㎡的小三房，一定会赢得客户认同
设计
68㎡的两房，88㎡的三房？楞个小，勒个我们做不出来哈！
策划
为撒子做不出来也？我们对户型做了深入研究，来嘛，我们手绘给你看啷个做的，客厅开间……
设计
这种户型啊？这种都报的到规吗？不可能！
策划
XX项目也是这种做法，别人能做，为什么我们就不能做啊？这种产品做出来既能满足客户对产品的需求，总价控制上更合理，单价也更高，很OK啊。
设计
好嘛，那我们去告哈嘛
ROUND 2
策划VS成本
策划
还有，根据项目产品定位，市场未来预期竞争情况，如果我们要达成集团要求的销售速度和回款要求，我们测算出来的开发成本不能超过XXXX元/平米。
成本
那这个方案岂不是要大改？产品标准要降好几个档次哟？前期定的投资回报率啷个达得成也？老板肯定不得干！
策划
这个问题我们考虑到了，建议产品标准可以在这几处作适当调整，不但不会影响到项目的档次标准，我们同时还可以节约成本，提高我们的利润率，来来来，接下来我们来给大家具体讲一下我们的计划……
成本
还可以楞个啊？开眼界了！
ROUND 3
策划VS运营
运营
你们还是要控制下费用哟，听你们说起感觉营销费用要超也！
策划
我们测算过的，已经把运营推广的费用做出了详细的营销推广费用计划，整体肯定费用不会超。
运营
公司只给的钱就这么多，时间要求又短，难度太大了。
策划
所以啊，你看我们的费用计划，我们在把有限的钱都投入花到了必须投入的地方，同时我们建议引入商家的资源，以活动线来引流客户，确保更快速、高效的完成运营的起势。
运营
好像是要比我们之前的计划呈现的效果更好样，要得，我们马上协调商家资源！
各位，以上看完上面的案例，感觉如何？
策划是不是真的如外行所说，就是做点ppt，当个【表哥】，联系一下合作公司就可以了？真这么简单啊？
真这么简单就好了！
事实上，地产策划需要具备的知识远远不止这些。
一个优秀的地产策划，是一部不停自我适应，自我学习、进化的机器。
下面就列举一下一个优秀的策划应该具备的专业的能力。
软件类：
Excel，Word，PPT，Outlook，PS，AI，Coreldraw，会声会影，Premiere，Acrobat，美图秀秀，光影魔术手，AutoCAD…
系统类：
CRM系统、ERP系统、OA系统、客储系统、明源系统、货量系统、供销存系统、全景计划系统…
建筑类：
占地面积，建筑面积，可售面积，商业配比，户型配比，容积率，绿地率，绿化率，密度，Art-Deco、英式、法式、中式、新中式、现代简约、现代典雅外立面风格，东南亚、地中海、西班牙、北欧、意大利、中式园林景观风格，法式、美式、北欧式、港式、新中式装修风格…
设计类：
LOGO、VI、字体、色系、主色调、互补色、主形象画面、元旦除夕春节元宵情人节清明劳动节端午七夕中秋重阳教师节国庆感恩节圣诞节的画面…
推广类：
报刊夹报、灯箱广告、电梯广告、公交广告、户外广告、网络广告、短信广告、植入式广告、异业合作…
文字类：
想案名，写Slogan，写策略，写方案，写价格报告，拟合同，写软文，写新闻稿，写计划，写总结，写周报、月报、季报、半年报、年报，写定位报告、卖场策划报告、营销策略报告、后评估报告…
研究类：
踩新地块，踩同行，踩竞品，找竞品打滚求数据，找年度数据、季度数据、月度数据，找各项目到访量、认筹量、成交量、库存量数据…
制作类：
区分铜版纸、双胶纸、牛皮纸、新闻纸，明白打样、烫金、烫银、覆膜、过胶、打孔等工艺，评估制作效果，了解桁架、喷绘、绿植的价格行情…
媒体类：
运营微信公众号，运营微博，设计小程序，制作H5，雇水军发帖，关注网络排名，搜索引擎优化，做关键字营销…
沟通类：
沟通投资、设计、报建、合约、财务、客服，沟通营销总监、地区总经理、区域对接人、总部对接人，沟通城管、交警、派出所、居委会、街道办、电力局、物业公司，应对房管局、建设局，diao广告公司，diao活动公司，安抚置业顾问，抓小蜜蜂偷懒，处理问题客户…
流程类：
撰写标书，评审标书，招标，议标，定标，发月度费用申请、季度费用申请、年度费用申请，制作价单，发价格审批流程，发月度销售计划、季度销售计划、半年度销售计划、年度销售计划…
价格类：
制作面价表，底价表，优惠申请单，制作价格表，计算均价、首开价、住宅价、车位价、商业1F2F3F...价格、总货值、毛利率、销售利润率、成本利润率…
活动类：
会拍照，会摄影，会主持，会选酒店，会选点心、糖果、酒水、花草，会选豪车、模特、礼仪…
时刻关注：
环保检查，扫黑除恶，市场竞品竞争态势、地产未来发展趋势、房地产专项整治等社会运动……
这绝对不是开玩笑，因为没得玩笑开，这些都是一个策划日常所做的工作，没有这些专业的支撑，策划是不可能做好的。
没错，策划需要成为全才。一个优秀的策划，应该具备：良好的大局观，更好的前瞻性，出众的统筹、计划能力，准确强大的执行能力。
作为一台不断进化的机器，地产策划不但要能学，而且还要会看病、会管账、会风险管控、会替人挡枪。
ROUND 4
医生VS地产策划
ROUND 5
财务专家VS地产策划
ROUND 6
法律顾问VS地产策划
ROUND 7
电影导演VS地产策划
当然，做策划，也需要懂得广告设计，文案、创意、公关、媒体，不然......
懂设计
为什么要懂点设计呢？
我这么跟你说吧！
懂点设计，你提需求的时候就能要求设计师修改一下透明度、对比度、分辨率、层次、色调、CMYK、交互设计、用户界面、明度、暗度、布局... ...
如果你不懂设计，你就只会说：
“说了多少遍了！logo给我放大！放！到！最！大！”
懂文案
为什么要懂点文案知识呢？
我这么跟你说吧！
懂点文案，你在和乙方对接时，就会根据他们提供的框架，精准判断出自己想要的方向，从而占据主导权，避免在会上争论了几个小时，最后也定不下来后续调整的方向。
如果你不懂文案，那么很有可能在经过一系列的微调、小改动、改结构、改方向后，你只能精疲力尽的说：
“算了算了，还是改回第一稿吧。”
懂创意
为什么要懂点创意呢？
我这么跟你说吧！
懂点创意，你在跟乙方沟通的时候，才能擦除爱的火花，找到初恋的感觉，开拓思路，指导广告公司做出符合品牌调性和公司需求的好作品，才不会出现以下对话：
甲：“我想用波多野结衣”
乙：“这个可能不太好吧...balabala...”
甲：“我再说一遍，我就是要用波多野结衣”
乙：“额......”
懂公关
为什么要懂点公关呢？
我这么跟你说吧！
懂点公关，你做品牌宣传或者危机处理的时候就会知道什么是媒体关系评估、传播计划、消费者触媒习惯、活动计划、现场执行、新闻发布、专访安排、巡展活动、促销活动、网络公关、借势热点、IPO传播、危机评估... ...
如果你对公关一无所知，遇到事儿你就会说：
“卧槽！对不起！忘给XX 续费了！”
懂媒介
为什么要懂点媒介呢？
我这么跟你说吧！
懂点媒介，不然你怎么花钱，有没有效果都不知道。
如果你不懂媒介行情，你就会很傻很天真的说：
“拿这2万，去给我投咪蒙！”
“去发个通稿，要上新浪头条，5k够了吧？”
“你跟这个KOL关系那么好，他为啥不能免费帮你发个稿子？”
因为对工作负责所以策划长期熬夜，
只为能够高效的完成公司的要求
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因为怀揣梦想，所以执着、坚定
因为心甘情愿，所以愿像蜡烛
燃烧自己，照亮前方
好了，车也开够了，
关于策划的故事也讲完了，漫长的5个小时，又过去了，
写的过程很欢乐，但感触更深，
在表面光鲜的背后，都有太多的故事和回忆。
但我始终相信：
要给自己一个机会，追逐梦想，成就自己，越努力越幸运！
谨以此，献给跟我一起，奋战在一线的地产营销的同仁，
拥有智慧和勇气的你，正在书写着属于自己的历史，
愿各位，都能被善待！
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