金博大牵手麦迪逊城市奥特莱斯，今天终于定调了。
近期奥特莱斯的话题热度，应该十分应景这近40度高温的发布现场。会上进一步透露的消息是，大商和麦迪逊的合作，会在两三年内选郑州几家店或其他几个城市落地，形成大商麦迪逊城市奥莱连锁店。而金博大店将于9月正式闭店重装，预计年底开业。看来大商集团的改造更新之路，注定要坐上城市奥莱的快车了。
这只是郑州奥特莱斯突飞猛进的一个缩影。
前脚刚有唯品会收购杉杉奥莱的消息，郑州二店也被透露于明年落户航空港区。早前传言入郑的砂之船集团，6月份正在管南片区接洽选址；18年3月在新乡平原新区拿下10宗地的王府井，未来或献上一座10万㎡的奥特莱斯。
高频亮相的奥特莱斯，到底什么来头？
城市奥莱，“农村”包围“城市”？大多数郑州人，对奥特莱斯的深切感受，来源于2016年郑州首家真正意义上的城郊奥莱——杉杉奥特莱斯的进驻。
而时间追溯到2009年，有“中原第一奥莱”之称的康城奥莱，开进了CBD宝龙城市广场，经营面积3万㎡，曾是郑州市打造“时尚之都”的重点项目。虽然开业当天创造了近10万客流，但在郑州奢侈品数量凤毛麟角的10年前，货品不足的问题尤为“致命”，使得其很快陷入“瘫痪”状态。
昔日郑州首家奥莱/图源网络
这时候的奥特莱斯，其实是城市型，和远郊型奥莱有所不同。发源于美国的奥特莱斯，最早是依托品牌工厂建立起的Outlet store，专门处理订单尾货，因此主要存在于城市郊区，这也就是城郊奥莱的雏形。而随着顾客的增多，和对销售效率的追求，奥莱品牌逐渐集聚，并逐渐向城市靠拢，才有了后来的城市型奥莱。
六年后，城市奥莱再度回到大众视线。2015年，经过不断调整的丹尼斯七天地主动拥抱奥特莱斯。结合丹尼斯深厚的百货资源，把四、五天地原本家具等冷门业态进行大规模调整，调整后的丹尼斯奥莱天地总建面8万㎡，以销售表现不错的国际国内品牌折扣店为主。鉴于所处CBD核心区周边商务办公人群密集的情况，改造后的丹尼斯奥莱天地特地融入餐饮元素。“品牌＋低价＋餐饮”的合理组合，让城市奥莱可达性强的优势得以释放，调整后两块区域较以往确有明显改善。
千玺广场/图源网络
同年，“大玉米”楼下绿地集团G-Box名品奥莱开业。由于它的体量过于mini（只有0.5万㎡），常常被外界甚至统计数据“忽略不计”。地标的特殊位置及万豪酒店的五星级配套，赋予其极强的品牌号召力，ARMANI集合店、Cerruti1881、ESCADA等国际名品都在其麾下。虽为奥莱业态，亦有当季新品。由于交通等影响，客群相对小众，以酒店及会展中心客流为主。
郑州到底有多少奥特莱斯？
中原商业评论统计了目前郑州标注“奥特莱斯”类型的项目，主要有“丹尼斯奥莱天地、郑州杉杉奥特莱斯、郑州华盛奥特莱斯、郑州首创奥特莱斯”四家。
而基本上从2016年杉杉奥莱的落地，才被认定为正规奥莱进驻的标志。据公开信息显示，占地面积约9万㎡的杉杉奥莱，2018年其营业额达16.25亿，位居全国奥特莱斯第15位。杉杉奥莱“大品牌、小价格”的“亲民国际范儿”，撬动开业当日客流逾15万，营业额破1216万，双双打破当时中国奥莱开业首日记录。如此气势延续至今，开业首个完整年以12.5亿销售额冲进全行业17，2018年的16.25亿元业绩更是超过了北京斯普瑞斯奥莱和南京标杆奥莱砂之船。经过近3年的不断调整，品牌数量从开业之初的207个跃升至目前的300余家，形成以GUCCI（古驰）、PRADA、Ar-mani（阿玛尼）、coach（蔻驰）、MK、施华洛世奇等重、轻奢品牌为代表的头部品牌阵营。
2018中国奥特莱斯营业额Top20/图源奥莱领秀
在郑州东片区安营扎寨的杉杉奥莱风生水起之时，南龙湖的华盛奥特莱斯悄入眼帘。2017年，华南城旗下华盛奥特莱斯落户龙湖镇，总建面11万㎡，为郑州现存奥特莱斯中体量最大，但是“声量”却最小。项目以Outlets mall为主题，零售仅占60%，餐饮、娱乐比例达40%，加之入驻品牌着力大众消费，在南龙湖消费力有限的情况下也找到了工厂店们独有的生存方式。
华盛奥特莱斯/图源网络
2018年年底，郑州奥特莱斯阵营再入一子—首创奥特莱斯。9.6万㎡的空间内容纳了300余个品牌，其中GUCCI、BUBERRY、 PRADA、VERSACE等国际品牌以“CO时尚奥莱品牌集合店”的形式呈现，此外开辟1.5万方引入蹦床公园等体验业态。因运营不足一年,尚无营业额作为考量，同时道路的通达性对其运营有一定影响。但首创奥莱作为新田城极其重要的商业功能配套，其进驻补足了该片区向外辐射的影响力，也为洞林湖新田城在郊区新生活方式的探索上，提供了有益思路。
杉杉奥莱和首创奥莱作为头部奥莱品牌全国战略布局的重要部分，似乎更有国内主流奥莱的模样——“一线大牌、折扣大、质量过关”。它们占据城市东西两翼，主流吸附郑东、中牟、开封和郑西、荥阳的消费群体。如果再加上华盛奥特莱斯，也算形成了东西南相望的三角关系。
奥特莱斯缘何成为香饽饽？公开信息显示，中国奥特莱斯行业正在经历强劲的增长势头。就营业额而言，2014年～2018年期间，中国奥特莱斯Top20复合年增长率为15.3％。超出同全国购物中心营业额复合年增长率6.2个百分点。综合表现上，奥特莱斯业态也更胜一筹，在租赁活跃度和运营上都有突出表现。
甚至，凭借“名牌 低价”的商业游戏，奥特莱斯让电商也“黯然失色”。2018年“双十一”当天，在家电、电子产品等高客单商品的加持下，苏宁易购人均花费成为全网最高，达727元。而早在三年前，业内标杆奥特莱斯的客单价就突破了700元。
用户在主要电商2018双十一花费占比/图源见水印
资本也在向奥莱倾斜。2018年，先后诞生了”亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——砂之船信托”和“国内首单以奥特莱斯为底层资产的REITs产品——中联一创-首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划”。国内奥特莱斯业态搭乘资本快车，飞速向前。预计到2030年，中国奥莱行业的营业额将超过其发源地美国，成为全球最大的奥特莱斯市场。
砂之船房地产投资信托上市/图源网络
名品、6折以下促销、一站式购物、欧式风情街区，为“血拼”创造了充分理由。强目的性的消费轨迹，也让有车一族、高客单的消费人群，基本上成为了郊区型奥特莱斯主流客户画像。
走势昂扬的奥莱业态，也让“血统相似”却正备受生存煎熬的百货看到了机遇。如今国内较成熟奥特莱斯的三大势力之一——王府井、百联奥特莱斯集团，皆发轫于百货业租金高企、优势流失之际。凭借零售行业的深厚积累，“跨界”增量市场占得先机。此外，对于存量百货而言，只要货源可靠，改造的成本低，成功率有一定保障，何不试试？2017年国内新增30家奥莱中，城市型占比超过40%，其中由存量改造而来的超过一半。
郑州奥特莱斯的加速拓展，一方面是得益于杉杉奥莱良好局面的开创，另一方面也是郑州消费地位的提升以及旧有物业调整的迫切性。
前人指路，奥特莱斯“开花”水到渠成。在奥莱眼里，千万量级的城市人口，三口、四口之家的主流家庭结构，还有消费觉醒的城市中产，都让郑州市场这块蛋糕显得分外诱人。
郑州的奥莱，将走向何方？现在说郑州奥莱会走向何方，为时过早，不妨横向比较同类城市—武汉。
作为武汉首家奥泰--太平洋奥特莱斯，2011年进驻，营业2年，败走江城。现存的6家奥特莱斯中，以武汉百联奥特莱斯、武汉首创奥特莱斯、佛罗伦萨小镇最有代表性。由于三者开业时间间隔较长，在市场表现上呈现“两极分化”。2011年开业的百联奥特莱斯，自2017年成为营业额“20亿军团”常客，去年以25亿元再次刷新最好成绩，高居华中奥莱第一。这家华中最好奥莱的成功秘诀，可能不止品牌折扣。结合周边旅游产业打造奥莱主题公园，“游”、“购”结合，才是它经久不息撬动武汉城市客流的真正原因。而2017、2018开业的葛店佛罗伦萨小镇和武汉首创奥莱，不论业绩表现和品牌级次与之都有差距，武汉首创奥特莱斯运营首年营业额斩获4亿。
武汉百联奥特莱斯/图源网络
“头部与速度”，似乎可总结这场关于奥莱的赛事。近年来，奥莱市场的集中度在不断加强，截至2019年3月全国189家奥特莱斯中，连锁达62家，占比32%。而在2018年奥莱领域销售额TOP10中，仅连锁品牌就锁定7席。在郑州，可以预见这类连锁品牌已经呈现明显的下沉的趋势了。而城市奥莱，也会逐步变成百货型项目亟待转型的选择之一。
江山的稳固，从来不是商业的常态。2002年，中国第一家奥特莱斯购物中心——北京燕莎奥特莱斯成立，很长一段时间，它都是“中国最好的奥特莱斯”。情况自2014年出现转变，当年让出中国奥莱营业额冠军宝座，至今再未回到巅峰。业绩从也14年的逼近40亿，跌至2018年的29.7亿。翻看其大众点评评价，“品牌多、价格没优势”、“不如京东、天猫打折合算”或许道出了其势能减退的部分原因。
一位奥莱行业资深从业者说，“如果说做服装类零售难度系数是1.0，像万达这类综合体难度系数是2.0，万象城的难度系数是3.0，那奥特莱斯的难度系数在4.0以上。”
但显然奥特莱斯还在继续奔跑。近期走上郑州商业热搜词的“奥特莱斯”，只是一道前菜，在存量改造的时代将会掀起了更大的话题。
砂之船：2008年，砂之船奥特莱斯诞生于重庆，凭借其独有的“现代商业 稀缺生态 地域文化”商业模式，在零售业中异军突起。
目前在重庆、杭州、西安、长沙9个直辖市及省会城市运营着10家大型超级奥莱，总投资超过200亿元，总面积超过200万平米。
2018年发行全亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——砂之船房地产投资信托。
写在后面1、选址至关重要。看似传统奥特莱斯位于郊区，目的性极强，但对选址要求极高，也将直接关系项目的运营成败。要综合考虑城市级别，消费者接受度，区域商业氛围，甚至城市里品牌正价店数量及销售、库存状况等深层次内容都要纳入考虑范畴。
2、“微度假”化。近年来愈来愈多的奥莱开始增加竞争砝码，始于品牌，终于体验，加大餐饮、娱乐比例，蹦床公园和影院等体验业态开始成为新一轮奥莱标配。此外，武汉百联奥莱之于盘龙城，郑州首创奥莱之于洞林湖，都在借力片区旅游资源，通过“城市微度假”、奥莱一日游的理念，打造新型消费文化。
3、先让“蝴蝶”扇动翅膀。奥特莱斯这只蝴蝶，能否在郑州商业掀起一场风暴，对其他“气候”产生影响，需待蝴蝶的翅膀扇动。正如，三年前在淘宝直播里浮沉的无名小卒李佳琦，不会料到如今“3分钟卖货600万”的自己。郑州商业的变数，不比他少。
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