二手房指导价从一出台，便受到市场的质疑。就像美元是全球经济锚定的那个锚一样，二手房指导价成了深圳楼市交易锚定的那个锚。
也许一年前出台的时候，他在市场价的基础上活生生打了个七折，很多业主嚷着不会按照这个价格出售，时隔一年半以后，指导价似乎已经成了市场交易的那个锚。
能高于指导价的房子，一般都是市场稀缺产品，包括地段稀缺、景观资源稀缺、地铁稀缺、学校稀缺等等市场稀缺性产品；而低于指导价卖的，一般都是卖家急着缺钱，急于变现的产品，或者是刚性需求的产品，亦或是老破小的房源，挂牌几个月，也没有客户看房，这种房子要出手，只能慢慢熬。
上周北京专家董藩教授呼吁：取消深圳二手房指导价政策，这样深圳房价就会上涨，让深圳房价的上涨，带动三四线城市房价的上涨。波哥持相反观点，难道现在深圳的房价，取消二手房指导价就能上涨吗？
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指导价不是低了，而是高了
也许一年多前，二手房指导价确实低了，可一年多之后的今天，指导价明显不是低了，而是高了，取消的话，很可能快速下跌20%，抹平一二手房倒挂现状，目前倒挂18%，为何有此结论？
金九银十的九月、十月，二手房相继成交为1730套、1733套，看成交的个盘，接近六成接近指导价成交，大约一成比例低于指导价成交。
急于成交，就必须低于指导价价抛售，上周华润城2期一套800万的成交就是很好的例子：指导价1067万，低于指导价267万，顺利成交，说明没有卖不出去的房子，只有卖不掉的价格。
从2021年2月到今天，二手房成交量一直极度萎缩，深圳楼市一直处于僵局，业主不愿意降价出售的房子，几个月也没一批客户；业主一步到位抛盘的房子，瞬间被抢购。
这说明当前的市场形成僵局之后，比的是耐性，就看谁先绷不住，只有你拿出足够的耐性去捡笋，市场就会给你机会。
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十万套二手房天量挂盘
据四大行数据，深圳二手房挂牌抛出已经上升到10万套以上，每月成交2000套不到，消化这些抛盘存量房，需要50个月以上，当前的楼市情形已经完全变了。
至于稀缺的房源，市场不缺买家，只是需要适当降价出售，虽然能高于指导价，但还得看稀缺的程度，谁叫当下的市场，已经转变成买方市场呢？
董藩教授说取消深圳二手房指导价，房价会上涨，波哥则刚好认为相反：当前取消二手房指导价，也许房价跌得会更惨。因为现在的楼市行情，僵局已经形成，人心思跌已久。一旦下跌，追涨杀跌的行为就会出现，房价不像股市，今天跌，明天涨，一旦下跌，会相当长周期调整。
何况，从2014年深圳楼市走牛开始，深圳房价已经从4.2万上涨到8.7万之后，才第一次开始调整，现在仅仅调整到7万元左右而已。所以深圳楼市还会横盘调整，阴跌一段时间，筑底的一个过程。
十月南山部分成交案例真实数据
从上表可以看出，当前南山的房源普通的售价也接近指导价在卖，只有稀缺性的产品在溢价出售，至于法拍房、老破小，只有低于指导价，才有机会变现。
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预测：房价明年或将到底！
深圳楼市调整何时到头？波哥仅代表个人意见，做个预测：2023年深圳房价会到底，伴随房地产税的推出，很可能调控政策陆续松绑，不排除二手房指导价明年取消的可能，现在我们要做的，就是准备好现金，准备明年择机入市。
那么深圳楼市还有投资价值吗？波哥坚定的认为：最有投资价值的城市就是深圳，深圳就是中国楼市最有投资价值的龙头，只不过我们需要拥抱的是深圳最有价值的板块，板块里面最有价值的楼盘，而不是那些跟涨板块与跟涨个盘。
除了房子，我们还能投资什么领域？当然很多专家呼吁，房子未来会不值钱，波哥认为他们说的仅仅是普通意义上的房子，稀缺的优质资产，永远都能跑赢大市，你需要做的是选到真正的核心城市的优质资产，而不是担心未来房子一文不值。
我们只是告别了楼市的野蛮生长过程而已，以后投资楼市，需要更专业的眼光，才能决胜市场。
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