今年随着上海3个批次的土拍落幕，一些之前被忽视的板块闯入了大众的视野，其中最受关注的就是华泾和桃浦。
华泾虽属于徐汇区，但历来是一个存在感弱的板块，此前很多人都不知道这里属于徐汇。随着15号线的通车，华泾逐渐被购房者所关注。在近5年的时间里，房价涨幅高达40.01%，当下板块内的次新商品房已经冲到10万 ，新房联动价8.1万/㎡，价格算是配得上“徐汇区”。
桃浦以前也是一个存在感弱的板块，在上海土著民眼中的形象不怎么样，但它却是少见的在拿地之前，就对产品提出具体要求的板块，如项目外立面宜采用石材、面砖铝板，不宜采用涂料、真石漆等建筑材料，室内装修标准不低于4000元/㎡等，这样的开发要求，满含着普陀对改变这方土地面貌的深切期望。
这两个板块同在中外环间，都有新的规划，新房联动价也都是8万 ，这无疑让明年打新的购房者犯迷糊。
本文房万将从规划&产业、交通、商业、楼市等多个维度，将桃浦和华泾进行对比，看看谁是你心中的“白月光”？
01
规划&产业
华泾在一些老上海人眼中，是一个市中心薄弱板块，这里虽然是徐汇区，但仿佛不是徐汇的亲儿子，徐汇的灯红酒绿跟TA一点关系都没有。
也确实是如此，华泾发展几十年来，此前最拿得出手的东西只有：市重点中学位育中学、龙湖天街、徐浦大桥。无论是城市界面还是商业档次，都让人难以将TA与徐汇联系在一起。
但在徐汇“十四五”规划中，华泾的地位在慢慢发生变化，未来它是徐汇南部战略拓展区的主要力量，也是南部地区公共活动核心所在。
华泾十四五目标，来自徐汇发布
在产业布局方面，华泾承接徐汇滨江创新极的辐射与外溢，聚焦人工智能产业链、生命健康产业群等战略性新兴产业集群，以北杨人工智能小镇、华之门、西岸生命蓝湾为载体，激活创新动力，吸引技术集聚，强化商业核心，激发三大片区及滨江活力再生区，共同为华泾发展引导方向。
其中北洋人工智能小镇是徐汇区在华泾投入的最大一笔。
该项目在2018年获批，总用地面积约54.3公顷，建设规模约100万平方米，包含：科研设施、社会租赁住宅、社区服务设施和基础教育设施等。
从定位来看，要“打造具有全球影响力人工智能新地标”，或是南上海又一产业高地。
桃浦同样没存在感，更多地还是普陀爸爸的锅。平心而论，普陀这些年确实没拿出什么特别亮眼的成绩。
在普陀区十四五规划中，桃浦定位“国际创新城”，是仅次于真如副中心的“地区中心”，将打造中心城区转型升级示范区，上海科创中心重要承载区，规划能级相当高。
桃浦的发展重心是桃浦智创城地区，这是上海市城市总体规划（2017-2035年）布局的楔形绿地和创新功能集聚区之一，未来将建设成为以生态绿地、生命健康产业和宜居社区为核心功能，生态环境优美宜人、学研产联动发展、生活配套多元便利的健康城区。
桃浦智创城的科研设计用地约76万方。截至目前，已经有Ehealth孵化器、螳螂慧视、加拿大声纹人工智能等知名企业入驻园区，涵盖生物医药、人工智能、大健康、智能制造等多个高科技领域。此外，智创TOP产城综合体、国华康养中心、睿创上海研究中心、桃浦科创服务中心、黄家花园等项目建设也都在全力推进中。
总结：两个板块都有发展前景，但规划需后期的实际落地情况，结合以往来看，徐汇华泾略胜一筹。
02
交通篇
目前华泾拥有已开通的15号线、规划中的23号线、19号线三线轨交，以及建设中的机场联络线。
机场联络线衔接虹桥和浦东机场，预计在2024年建成通车，全线仅有的9个站点，华泾就是其中一个，可与15号线完成换乘。
还有规划中的19号线和23号线，未来实现四轨交汇，一解交通不便的“愁眉”。
未来无论是去往市区，还是大虹桥以及浦东枢纽，华泾就是交通要塞，轨交密集度在外环外首屈一指。
在道路交通上，华泾着力推进银都路越江隧道建设以及龙吴路快速化改造，加强华泾地区与浦东、浦西其他区域联系。同时还推进镇内道路扩容提质工程，提高镇内道路通行能力与服务水平。
桃浦拥有轨交15号线和11号线，即将动工的20号线和规划研究中的26号线，未来也极有可能是一个四轨交汇的板块。
11号和15号可通往嘉定新城，徐家汇，徐汇滨江，前滩，张江南，迪斯尼、紫竹等重要商务、产业区域。
20号线途经普陀、静安、虹口和杨浦四大区，一站式串联起真如、大宁、新江湾、凉城等板块。其起点设在桃浦板块的金昌路站，这里也是桃浦智创城的所在地。
26号线预计全程将沿着中环走，全长约77.87公里，共设有50多座车站，途经浦西和浦东多个重要城市地标，是一条能量很强的轨交。
26号线将在普陀开设约8个站点，其中在桃浦智慧城增设2个站点，分别为常和路与祁连山路（11号线换乘），对普陀的发展有较大的贡献作用。
仅供参考，以官方公布为准
在道路交通上，桃浦着力于改善板块内断头路的情况，提高板块内的道路通达性。
总结：因为中环线26号线还在研究中，桃浦4轨交有不确定性，而华泾成为4轨交板块的确定性更高，而且华泾所拥有的机场联络线能级很高，非常稀缺。
03
商业
华泾和桃浦的商业都是短板，只有拼命“补课”了。
“华之门”综合体是华泾商业规划的看点。它是地铁15号线、19号线（规划）华泾西站上盖综合体，地上总开发体量81.28万㎡，超徐家汇ITC中心（地上58万㎡），直逼西岸金融城（地上108.7万㎡）！业态方面涵盖很广，包括商业、办公、酒店、住宅、教育与社区服务设施。
目前，华之门地下商业规划面积也有6万㎡，加上地上24万㎡的商业面积，总面积足足有30万㎡。比上海久光中心（26.7万㎡）还要大上3万多㎡！有望成为徐汇区最大商业地标！
桃浦未来的商业体集中在桃浦智创城，规划了总量打207万方的商办体量，远超前滩的197万方，新天地的126万方，华泾的100万方。
总结：两大板块在商业配套上均有一定的进步空间，但桃浦的规模更大。
04
两大板块的楼市现状
华泾处在整个徐汇的最南端，已经到了外环外，距离市区偏远，享受到的市区资源辐射很少，同时这里的产业能级不高，人口导入也非常缓慢。所以，这里的房价在徐汇一度垫底。
这个局面一直到2021年才得以扭转，华泾的房价站到了8W /㎡。而且势头还挺猛，近5年来涨幅竟然跃居全上海TOP3，仅次于前滩和联洋。 作为外环板块，这里的城市界面和房龄更优秀，也是同价位段（7-8万/㎡）涨幅最高的。
这主要归功于15号线的2021年初的开通运营 ，以及徐汇滨江板块的带动。
今年三批次土拍，知名港资企业嘉华国际竞得华泾镇D1-2、D5B-1地块，招商携手徐汇城投竞得了华泾镇D2B-1地块。这是华之门综合体是首发地块，其中D1-2地块、D2B-1地块是住宅用地，是整个华之门综合体唯二的两幅宅地。
华泾2幅宅地，联动价8.1万/㎡，总价预算将控制在700-900万左右，将提供949套 房源。这点量对长年断供的华泾来说，少得可怜，更遑论徐汇了。
数据来自一房一万
华泾不少优质次新小区，像融创领馆壹号院、旭辉朗香郡都已经站稳10万 /㎡，而华泾的新房联动价81000元/㎡，同时又是TOD综合体，这倒挂的红包应该会更厚。
无独有偶，桃浦的房价在普陀也是垫底的。桃浦以前是工业区，后面引入了物流和印刷业，产业能级低，无法支撑当地的发展，加上桃浦的生活配套很一般，居住氛围较差，多重原因叠加导致桃浦的房价一直疲软。
所以桃浦智创城的意义非常重要，全村的希望都在这儿。
今年土拍，金茂、宝华和中环相继进驻桃浦，未来将在这里打造一批高品质住宅，锚定了8.3万/㎡的价格。
桃浦板块内的次新房并不多，新房断供多年，板块内缺乏中高端改善产品，加上桃浦次新房价格在8~10万之间，有一些倒挂空间。预计宝华、金茂等这一批新房入市，将引动一波热度。
数据来自一房一万
桃浦作为上海中心城区现存最大的可集中连片开发的区域，未来的城市界面和生活环境将得到很大改善，再加上金茂/宝华向来的产品力和品牌加持，桃浦未来可期。
总结：桃浦新房的未来想象空间更大，原因无它，桃浦的可开发空地比华泾多，板块未来的发展空间更大。
总的说来：
如果比底子的话，徐汇比普陀好，从这方面考虑，选华泾不会出错。
两个板块都是博未来，桃浦比华泾强的地方是它的可开发空间更多，未来发展潜力更大。但事情有两面性，桃浦的摊子太大，规划兑现时间可能会更长，而华泾或许能早一步享受到规划的红利。
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