年尾将至，西安楼市也打响了价格战。开盘优惠已是纯新盘首开必备操作，软新三宝首开、加推时皆有优惠；平销楼盘也按捺不住，总裁特批、渠道返佣、特价房、工抵房、买房送装修送车位等能想到的优惠方式，基本上了个遍。甚至连饱受争议的首付分期都再现江湖，有人对首付分期在线鼓掌，表示这是帮助刚需家庭上车的最快通路，也有人认为这是给本来预算就不够的家庭，二次加高杠杆，分期不代表不用还，压力会更大。但从销售反馈来看，目前这些采用分期政策的楼盘，卖得都还不错。
壹丨主城外围同步抢跑！
11月26日，保利官微发布，对港务区在售楼盘保利锦上开展“转介成功即享10000元”、“首付7万起”的营销动作，这应该是主城热点板块，首个启用首付分期政策的楼盘，具体方案如下：签约时支付总房款的10%、2023年3月30日前付至的20%、2023年6月30日付清首付相当于首付款可以在7个月内展期支付。
紧接着是率先在外围区域试点首付分期的万科，旗下万科东望项目近日也启用这一政策。最近一次，万科东望共上线1245套房源，均价约18455元/㎡，总价在180-428万之间，最低首付需54万起。推行首付分期后，最低首付约26万即可上车，各房源的首付门槛降至15%，剩余15%首付款在交房前6个月偿清，没有利息、没有手续费，并且此时认购额外赠送价值5.6万的家电礼包。嗅觉敏锐的万科，能在主城核心地段如此果敢地调整营销策略，打得一众竞品们措手不及。
万科之后，便迎来龙湖出招，高新、浐灞、沣西、空港、咸阳等区域开启首付5%的年末大促。关注度最高的龙湖青云阙项目，最低首付只需15万起，签约成功最高送三年物业费，特价房源额外再享99折；龙湖云璟首付10万、学樘府首付7万起、沣西景粼玖序首付7万起、咸阳上城首付3.3万起......此外，主城区内璞悦府在双十一期间赠送10万 的装修包，全款送70年车位的使用权，鼎诚悦玺首付9万起，部分房源/楼栋额外送3000元加油卡及5万元的车位抵用券......外围区域更不用提了，大额优惠与首付分期并存，装修包 车位一齐放送。华润沣华九里、万科未来时光、万科四季都会、金地乐华翰林艺境、滨江锦樾等在售楼盘均有类似操作。
贰丨价格战揭幕卖房要更用力
房企融资授信好转有目共睹，在16条之后，宏观政策彻底转向，“三支箭”齐发，仅融资授信端，便有超20家房企，获得近1.7万亿额度向房企注资的确能解决短期问题，但借来的钱利率再低、额度再高，也要有还钱的一天。卖房，永远是房企获得现金流的核心方式。今年前十个月，全国商品房销额只有10.9万亿，同比下跌26.1%，整年大概也就销个12-13万亿，相比峰值时的17万亿，规模直接下降近三分之一。投钱容易，但拉回信心绝非一两次宏观政策的转向便可促成，想要持续周转，高层和各路房企必须要想尽办法拉回销量。而房企动作往往会快于政策。西安房企的优惠促销其实只是冰山一脚，在楼市更为惨淡的城市，如郑州、天津、南京、东莞、佛山等城市，不仅可以零首付购房，甚至还有开发商愿意为购房者们垫付交房前的月供。临近年尾，各城市、各房企间免不了一场接一场的价格战，以价换量，用花样优惠吸引购房者上车，提振销量，促进回款。目前在西安优惠抢跑的反而是敏锐的大开发商，此时敢于领先市场降价促销，显然是有成效的。
万科东望优惠当周成交86套，销售2.2亿，龙湖青云阙也在两天时间内销额破亿元，保利锦上持续热销，在竞争激烈的港务区销量一直还不错，甚至连泾河新城板块的滨江锦樾也在优惠和新房中介的发力下，人满为患......
叁丨认清需求不必抗拒首付分期
近期我看很多购房群里也在讨论首付分期的楼盘是否能上车，很多小伙伴对此嗤之以鼻，其实大可不必，就跟当初“只盯着摇号盘买，看不上非摇号盘”是一个道理。随着买方市场的深入，购房者不仅可选择的楼盘变多了，各项目的优惠折扣更大了，整个行业都在为了迎合购房者，去做不断的变化和调整。摇号买房本就是畸形供需关系下的产物，平销才应该是楼市常态，那当各楼盘平销受阻时，开发商就得在营销思路上转变，用优惠折扣、首付分期、送车位、送装修来“讨好”购房者。而且这往往习惯性发生在年底，想想2019年、2021年～大家认清本质即可，甭管什么性质的开发商，本质都是商人，面对即将到来的降价潮，铭记好货不便宜，别贪小便宜去买跌出市场认知价格的房子，要不难以交房，降价清仓只为跑路、要不就是严重降标，羊毛出在羊身上。优先口碑尚可的开发商，落地项目多且愿意深耕西安的房企，最起码在置业安全上有所保障。首付分期，得结合自己经济情况来看，很难用绝对的好坏是非来评判，一个楼盘的核心竞争力永远是地段、配套以及产品设计。如果自身收入走低和经济实力薄弱，越低的首付分期，则意味着到期后会有更沉重的经济压力和支出，断供、法拍不是不可能。但如果你真有买房或换房的需求，未来收入前景还不错，只是需要时间来进行资金周转，那首付分期的确打开了思路，既能提前锁定房源，还能减轻当下的资金压力。
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