与珠江新城、金融城隔江相望，区位优势突出；吸引腾讯、阿里、复星等企业入驻，产业高度集中；规划建设8条地铁，2条轻轨，1个港澳客运码头，交通配套完善……
飞速发展的琶洲，无疑是呼声最高的下一个“珠江新城”所在。
所以这一期踩盘，我们就来看看琶洲板块的二手房小区~
01
板块分析
琶洲，一直贴着潜力板块的标签。尤其是近几年琶洲互联网创新集聚区建设如火如荼，名企巨头云集于此，吸引了众多投资者的目光，也使得该板块内房价高居不下。
| 琶洲10月二手房均价50706元/㎡，环比上月上涨3.25%↑，同比去年同期上涨7.89%↑
据乐居君了解，琶洲当前无一手住宅项目在售，二手盘主要集中分布在磨碟沙、琶洲中区和万胜围，不同区域、各个楼盘之间差价较大，在3万-10万元/㎡不等。
其中，琶洲西区的磨碟沙板块小区分布最多。在售二手盘中，价格最高的星品均价去到6.6万元/㎡；会展西岸、新港商厦、世港花园和畔江花园等均价达5万 /㎡；4万元/㎡左右的有新港东路80号大院、电力设计院；当然，“3字头”也有得选，如江畔楼、印象琶洲公寓、丽景花苑、高教花园等。
琶洲中区，有房源在售的二手盘仅有两个——南园居和珠江大家庭花园，均价大概3.9万元/㎡，算是一个房价低洼地。珠江大家庭花园也是目前琶洲放盘量最多的一个小区，但楼龄较老，小区整体质量不高。
处于琶洲东区的万胜围以中高端楼盘为主，均价整体偏高。如保利天悦花园均价9.8万元/㎡（实际放盘价已经去到10万 ）、琶洲壹號均价8.5万元/㎡、雅郡花园会展新世界水蓝郡均价6.6万元/㎡、雅郡花园均价6万元/㎡，价格都不低。
02
二手盘实踩
接下来，是琶洲二手房的实踩情况。
本次踩盘，乐居君沿琶洲从东到西一路踩了四个小区：雅郡花园、珠江大家庭花园、畔江花园和会展花园（又名凤浦西苑）。
雅郡花园：琶洲的大型社区之一
雅郡花园的建筑年代在2003年左右，总建筑面积20万㎡，是琶洲的大型社区之一，位于万胜围板块。小区容积率低，绿化较好，环境安静舒适。但车位严重不足，很多车子只能停在道路两边。
| 小区环境
| 小区车位不足
目前雅郡花园均价6万元/㎡左右，在售二手房源并不多。乐居君踩了一套95.62㎡两房，南向，一梯四户，业主叫价650万元，单价67978元/㎡。
| 客厅采光良好
| 两个卧室都带飘窗
| 明厨明卫
这套房是业主自住，保养较好，地板墙面都很新净，简单装修下就可入住。但单价较高，而且90多㎡做两房，有点儿浪费空间。
此外，雅郡花园还有40多㎡一房，挂牌价在280万元左右，单价高达6.6万 ；单价最便宜的是一套131㎡三房，挂牌价700万元，单价53436元/㎡。
该小区北门对面是雅郡花园会展世界城水蓝郡（均价6.6万元/㎡，目前仅3套二手房源在售）和江山国际（均价7万元/㎡左右，无在售二手房源）。
| 雅郡花园会展世界城水蓝郡
| 江山国际
畔江花园：号称琶洲性价比最高？
畔江花园位于磨碟沙和新港东地铁站之间，近琶洲电商总部。小区不大，只有6栋，总户数合计240户，楼龄2004年左右，小区环境优雅安静，但绿化相对较少。
| 小区环境
乐居君踩了该小区一套90.87㎡两房，这套房户型方正，满五唯一，业主自购入后一直自住，保养较好，挂牌价为480万元，折合单价52823元/㎡。
| 房子北向，客厅采光一般
| 卧室
| 厨房带生活阳台，卫生间干湿分离
目前畔江花园均价5.4万元/㎡左右，物业费1.8元/㎡/月，停车费为露天停车场150元/月，地下停车场700元/月。
| 露天停车场
中介表示，畔江花园是琶洲性价比最高的小区，位置好、小区安静、物业便宜……但小区缺点也很明显，目前周边没什么配套，买个菜要去到赤岗甚至客村，距地铁也有一段距离，生活不是很便捷。
会展西岸（凤浦西苑）：有房挂牌价近7万元/㎡
会展西岸（凤浦西苑）位处赤岗和磨碟沙地铁站之间，地理位置优越、交通便利，但周边环境一般。小区楼龄2005年左右，共9栋，合计400多户。
| 小区周边环境有点杂乱
目前会展西岸均价5.5万元/㎡，在售二手房源不多，且多为大户型。乐居君看了一套三房，房子面积116.27㎡，挂牌价655万元，单价56335元/㎡。
| 客厅采光不好
| 卧室
| 厨房和卫生间
中介告诉乐居君，这套房原先出租做工作室，保养一般，但单价是小区目前最便宜的。乐居君发现，该小区还有一套87.61㎡两房，业主叫价612万元，单价高达69856元/㎡！
珠江大家庭花园：3字头，一梯十户！
来看一个“3字头”小区——珠江大家庭花园。该小区位于新港东路，行至地铁8号线琶洲站五分钟左右。小区分三期开发，其中一期为楼梯楼，二三期为电梯楼。
| 小区环境
目前，小区在售二手房源以两至三房为主。乐居君踩了一套98㎡三房，房子在8楼，电梯楼，挂牌价380万元，单价38776元/㎡，户型一般。
| 客厅不大，厅出阳台
| 三个卧室，主卧带阳台
| 很有年代感的厨房
珠江大家庭花园总体均价不高，小区在售二手房源中有部分60~70㎡两房，挂牌总价在260-280万元左右，比较适合刚需。
但小区人员比较杂，租客多，也有一些公司在里面办公。且一层户数较多，如一梯10户，两梯12户……总之，除了价格低，位置好，该小区实在找不出其他优点了。
总结：
近年来，琶洲宅地出让极少，新盘稀缺，导致二手盘放价不低，一些楼龄老、环境差的小区均价也在4万 /㎡左右，中高端小区如保利天悦花园等放盘价已经去到了10万 。随着未来两年琶洲写字楼迎来集中交付，板块房价或仍有上升空间。
乐居君觉得，琶洲地段好、位置佳、交通便利，这些都是显而易见的优势，但区域内生活配套不足、教育资源薄弱（重点小学只有一所执信中学琶洲实验学校）等缺点也无法忽视。因此，买房要从本身出发，适合自己的才是最好的。
【乐居好房双十一，百亿补贴动真格】
文章来源:乐居买房
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