买房选择城市很重要。
这不仅影响生活质量，更关系到你的资产是增还是减。
现成例子就在眼前： 有人挂高40万，一天即成交；而有人降价也难转手。
东莞挂牌一天即成交
清远不升反降难转手
下图群聊内容，发生在楼市君的粉丝群。
两位粉丝，分别来自清远和东莞，他们的卖房故事大相径庭。
清远难转手，买家欲降40万
据这位清远买家介绍，去年8月，其入手了一套广清交界的度假盘，均价11000元/平，总价约121万元。
没想到，清远楼价跌得厉害，据说现在9000元/平都有成交。最近受疫情影响，中介甚至打出8000元/平的广告信息。
买家表示，自己的房子预计降到80万才有人接手，那就得亏损40万。
东莞挂高40万，一天成交
再来看买东莞的买家。其在虎门的124方四房，“周五晚上挂的，周六就卖出去了”。
挂牌时比他心理价位挂高40万，给买家让价10万。最终以355万总价卖出，相当于单价2.86万元/平，比小区2.4万元/平的均价高出一截。
这速度，这收益，让很多卖家羡慕不已。
清远房价如过山车
东莞楼市稳步上涨
其实，以上两位买家的案例并非偶然，而是两市楼市的一个缩影。
对比来看，近5年东莞房价稳步上涨，而清远则起起落落。
背后原因值得深思。东莞是限购城市，受到房地产调控影响，房价不可能出现大起大落；而清远不限购，不确定因素更多。
清远6成买家来自广州，本地的发展动态、广州的政策都会影响到楼市走向。例如，清远长隆建设延后，广州客观望心态更重。
此外，东莞和清远城市发展水平不一样，能够支撑楼市发展的基础也有明显差异。
这也就注定了，两市房产投资天差地别的结果。
买房要看城市能级
城市决定物业价值
城市的规划定位、交通路网、经济发展，都会影响到你的投资置业。城市买对了，大方向，大概率就买对了。
我们不妨以东莞和清远为例，简单对比分析：
一、城市竞争力决定物业增值潜力
东莞处在粤港澳大湾区城市群，且夹在广州、深圳两座一线城市中间，兼受两座城市利好辐射。
其自身也不差，早在2018年就被评为新一线城市。城市竞争力仅次于广深，这也意味着东莞能爆发更大能量。
图源：网络
而清远呢，不是湾区城市，其最大的规划支撑是广清一体化，发展很大程度靠广州带动。
一个有国家的最高发展战略支撑，一个是省城老大哥带着走，这就决定了两者的发展前景，也决定了物业的增值潜力。
二、交通影响升值空间
“要想富，先修路”。交通的通达性直接影响到资本、人口的聚集。
我们且看看东莞、清远的交通情况对比。
清远：2条地铁（广州18号线、24号线）
2条城际（广清城际、肇清从城际）
3条国铁（京广高铁、广清重高铁、京广铁路）
东莞：17条地铁（包括广州、深圳接入东莞的地铁）
8条城际（规划）
4条高铁
东莞交通格局更为开阔，一张交通大网串联起广深佛惠、港澳等大湾区主要城市。
而清远，受到地理位置的限制，轨道主要连接广州。
这也就不难理解，更多的资本和人口选择东莞，而不是清远。
三、产业与人口是房产的支撑
人口的流动能刺激住房需求。东莞和清远二手房交易市场冰火两重天，很大原因在于人口流动。
据统计，2017-2018年，东莞常住人口增加了约13万，人口总量达到839万。
同期，清远常住人口总数为387.4万，注入人口增加约3万，增量全省倒数第6。
为什么东莞能吸引人口，而清远不能？
清远（摄影：黑豹）
最根本原因是产业。清远是广州的帮扶对象，生产总值为1698.22亿元，全省倒数第七。
三大产业中，最能吸引就业人口的工业，正是清远的薄弱环节，产值仅为564.59亿元，为东莞的1/10左右。
也就是说，东莞有强大的产业能吸引人口流入，从而支撑楼市；而清远不能。
当然，并不是说清远的房子不能买。
清远环境优美，拥有20个4A级以上景区，作为度假、养老是很不错的。随着广清城轨的开通，与长隆的落地，清远部分地区还将迎来利好。但就投资置业而言，东莞更胜一筹。GDP万亿城市后备军
2030年虹吸千万人口东莞楼市长期向好，还离不开自身原因。首先，从制造到智造转型，GDP将破万亿
东莞以前是著名的“世界工厂”，现在是“智造之都”。出产了全球1/5的手机、70%的电脑产品。
大家熟知的国产手机三大巨头，华为、OPPO、vivo都聚集在东莞。新一代信息技术、新材料、新能源车企业数量占比全部位居全国前五。
而且，东莞还很善于弯道超车。
其借势大湾区规划利好，布局滨海湾新区，以近6000家的高新技术产业，强势融入广深港科技走廊，主动承接广深港发展利好。2019年东莞GDP高达9482.5亿，增速7.4%，排在大湾区第一。按照这样的增速，破万亿只是时间问题。
其二，大力引进人才，2030年人口将破千万
活跃的经济，也吸引了众多人口涌入东莞。在百度地图发布的《2018年中国城市活力研究报告》中，东莞人口吸引力仅次北上广深。
全国城市人口吸引力排名排名城市1北京2广州3深圳4上海5东莞
按照东莞的人口规划，2025年，常住人口达到960万人；2030年，常住人口达到1020万人。这也意味着，到2030年，东莞将正式位列超大城市序列，爆发更大的城市能量。
东莞洼地效应显现
几大板块成投资新宠
由于深莞一体化的推进，东莞的洼地效应迅速显现。
深圳均价已突破5万元/平，而东莞均价仅2万元/平出头。
强烈的价格对比，使越来越多的深圳刚需客、投资客把目光投到东莞，带动了房价上扬。
近年来，东莞土拍楼面价水涨船高。2019年平均楼面价达到13665元/平（剔除配建），同比上涨23%。
新房板块中，最值得关注的是东莞临深板块。
莞深一线、莞深高速通道、穗莞深城际、广深港高铁，以及未来地铁线的全面对接，让莞深客户一致看好。
其中，滨海湾片区、松山湖片区成交面积涨幅最高，分别达到24%和16%。
滨海湾片区包括长安、虎门、厚待、沙田四镇，均价1.6-3.2万元/平。新盘主要集中在虎门、沙田，厚街则缺货已久。
松山湖片区均价1.5-4.0万元/平之间。
今年或将有18个新项目入市，成为供货大户，为买家提供更多选择。
买房首选城市。
在大湾区利好，以及东莞产业转型的带动下，东莞楼市还会进一步显现投资价值。
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